Compravendita: un anno dopo inizia l'odissea

[wind70]

i privilegi speciali esistono proprio per quello, cioè sono quei privilegi che servono allo stato per tutelarsi nonostante diritti di terzi (se no non sarebbero speciali),

Quindi, pensoperme, deduco che non ho speranze

Mi suggerisci di fare qualcosa? contattare il notaio per chiedergli di rimediare? Denunciare subito la parte venditrice (assolutamente intoccabile in quanto a malapena guadagna per vivere) in modo da minimizzare le more che dovro' pagare? O aspettare in silenzio sperando?

 

[marcellogall]

Bene, sono felice di avervi dato modo di imparare
Ma cosa posso fare per tutelarmi?
Denunciare la parte venditrice all'agenzia delle entrate cosi' almeno paghero' meno mora?
Contattare un avvocato?

Non devi fare nulla e non ti devi preoccupare. L'argomento è gia stato dibattuto diverse volte e ho già postato una risposta dell'ADE ad una mia specifica domanda.
L'acquirenete non risponde in solido con il venditore per il mancato riacquisto entro in anno di altra prima casa.Testo richiesta informazioni:Immobile acquistato come prima casa, rivenduto prima dei cinque anni e senza procedere ad un nuovo acquisto...Qualora il venditore, che non riacquista, sia colpito da sanzioni ma sia insolvente, l'Agernzia delle Entrate puo` rivalersi sull' acquirente finale?..Grazie. Marcello Galluzzo. Agente immobiliare Testo risposta:Gentile contribuente, nel caso da Lei prospettato l'Agenzia delle Entrate non potra' rivalersi sull'acquirente finale (principio di solildarieta'). In base all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, per i trasferimenti di case di abitazione non di lusso, si applica l'imposta di registro nella misura agevolata del 3 per cento. L'agevolazione fiscale di cui trattasi, tuttavia, decade, tra l'altro, se l'immobile viene ceduto prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto, salvo il caso di acquisto, entro un anno, di altro immobile da adibire a propria abitazione principale [cfr. nota II-bis), dell'art. 1 della citata Tariffa. Secondo le precisazioni contenute nella circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, che nel caso di specie, l'imposta dovuta a seguito della decadenza dall'agevolazione, ha natura complementare. Trattandosi di imposta complementare, si rende applicabile il disposto dell'art. 57, comma 4, del D.P.R. n. 131 del 1986, il quale stabilisce che l'imposta complementare, dovuta per un fatto imputabile soltanto ad una delle parti contraenti, è a carico esclusivamente di quest'ultima. Con riferimento al quesito in esame, pertanto, tale carico fiscale non incombe, in via solidale, anche sull'acquirente dell'abitazione in quanto l'accadimento indicato nel quesito stesso non costituisce fatto ad esso imputabile. Cordiali saluti. La presente risposta non è resa a titolo di interpello ordinario ai sensi dell'art.11 della legge n.212 del 2000, bensì a titolo di assistenza al contribuente ai sensi della Circolare Ministeriale n.99/E del 18/05/2000.Agenzia delle EntrateCentro di Assistenza Multicanaledi TorinoContact CenterIL DIRETTOREFrancesco Ferrigno Avvertenza: Si prega di non rispondere a questa e-mail in quanto inoltrata da una casella di posta di servizio non abilitata a ricevere messaggi.

 

[pensoperme]

Non fraintendere, le speranze ce le hai eccome, sono che il venditore paghi le imposte quando gli verranno richieste o che sia aggredibile, quindi sia possibile per lo stato prendergli il dovuto in qualche modo, anche con il quinto sullo stipendio (potrà farsi rateizzare il tutto), inoltre non sono a conoscenza di casistiche reali di persone che hanno visto attivare il privilegio speciale, come ti è stato detto, questo giocherebbe a tuo favore. La cosa assurda per te è che non puoi attivare nemmeno un ravvedimento operoso, in quanto non sei stata tu a non adempiere e il meccanismo della rivalsa te lo impedisce in quanto sarebbe nato addirittura prima del tuo acquisto (la questione è proprio qui), in pratica tu ne subiresti le conseguenze per l'unica "colpa" di non esserti adeguatamente garantita dall'inadempienza del venditore (la legge non ammette ignoranza). Spero per te che la teoria del notariato non sia una realtà con precedenti ne che tu diventi uno di questi. La situazione è veramente poco augurabile. Come ti hanno detto sopra parlerei con il notaio in modo ch ti spieghi come e cosa possa succedere e se sia possibile fare qualcosa (ma ne dubito). Nella peggior e delle ipotesi, cioè nel caso remoto in cui tu diventi uno dei casi reali di questa problematica, potresti farti spiegare se sia possibile riscattare il privilegio con eventuale "sconto" come nel ravvedimento operoso.... ma sono tutte TEORIE, si sta parlando di un RISCHIO non di una realtà consolidata e capisco (a differenza dei soliti faciloni che liquidano con le domandino all'ade sulle pere mentre si parla di mele) che per te la cosa sia fonte di ANSIA e FRUSTRAZIONE, cosa che avresti potuto evitare se il tuo notaio avesse trattenuto parte del denaro che tu hai versato (quindi c'era) proprio a garanzia di questo, nel momento in cui la venditrice non avesse comprato (come è accaduto) il notaio avrebbe pagato le imposte e la mora e tu dormiresti sonni tranquilli, cosa che molti valutano meno importante si una risposta dell'ade sull'imposta complementare (che è pera), che chiaramente ricade solo su chi la deve pagare, ma non ricorda che si parla di privilegi speciale e della diatriba di quando questi NASCANO e possano essere attivati (che è mela).

PS.

Prego rileggere il perché la risposta "è complementare" non conta nulla qui:

http://www.immobilio.it/f20/agevolazioni-prima-casa-12647/index5.html#post121831

 

[pensoperme]

UN sunto c'è anche sopra:

Per invocare la tutela del compratore ai sensi dell’articolo 2772 C.C. la dottrina prevalente teorizza che la decadenza segua l’acquisto di un anno: in realtà, come appena dimostrato, la decadenza è contestuale alla vendita. Contestuale, beninteso, alla stessa atipica maniera in cui sono contestuali il trasferimento originario e l’imposta principale. A rigore, per la verità, l’imposta sui trasferimenti dovrebbe nascere solo quando i trasferimenti si sono perfezionati: ma siccome in questo modo il privilegio non potrebbe mai nascere (perché tutti gli acquisti sarebbero anteriori ad esso) si ricorre alla finzione per la quale l’imposta nasce insieme al trasferimento. Così, per esempio, dall’Invim scaturiva il privilegio che poteva anche andare a danno dell’acquirente. Egualmente, insieme al trasferimento infraquinquennale dell’immobile si verifica il sorgere dell’imposta complementare, e nasce a favore dello Stato il privilegio che l’accompagna.

Come si vede non parlano dell'imposta, ma del privilegio dello stato e di quando NASCA, qualcuno spero lo abbia capito (avete visto i sordi, ora?)

 

[marcellogall]

Mi ero ripromesso di mai più polemizzare con pensoperme ma se sono tirato in causa lo devo fare.
Io sarei " il facilone che liquida la questione con la domandina all'ADE". Visto che finora non ci sono state azioni dell'ADE contro l''acquirente, mi domando a cosa ci si attacca per non dare validità ad una risposta
del responsabile del centro di assistenza dell'ADE. Fino a quando non ci saranno prove contrarie io riterrò valida la risposta inviatami dall'ADE, con buona pace dei pensoperme di turno.

 

[pensoperme]

Oltre che sordo sei pure cieco? Leggi un pochino sforzati. Non si parla dell'imposta! Si parl del privilegio dello stato per garantirsene il pagamento, NON è la stessa cosa, te capì?

Prove contrarie il tuo mondo è l'universo.
tu dicevi:

Non ho mai trovato un notaio che la pensi così.

Ora ne hai avuti moltissimi che ti hanno confermato che ci sono eccome ma si sa, le proprie certezze sono più confortevoli dei dubbi, tu continua a riscaldarti al loro calore, ma spero che nessuno acquisti da te una casa con queste problematiche, per te e per il cliente.

 

[marcellogall]

Oltre che sordo sei pure cieco? Leggi un pochino sforzati. Non si parla dell'imposta! Si parl del privilegio dello stato per garantirsene il pagamento, NON è la stessa cosa, te capì?

Prove contrarie il tuo mondo è l'universo.
tu dicevi:

Ora ne hai avuti moltissimi che ti hanno confermato che ci sono eccome ma si sa, le proprie certezze sono più confortevoli dei dubbi, tu continua a riscaldarti al loro calore, ma spero che nessuno acquisti da te una casa con queste problematiche, per te e per il cliente.

Cosa ti posso dire, Probabilmente sono uno stupido e non me ne sono mai accorto. Meno male che ci sono persone come tè che hanno il dono del Verbo. Sarebbe però opportuno che, nei tuoi sproloqui, non dimenticassi la Buona Educazione. Per favore, dimenticami.

 

[smoker]

aspettare in silenzio sperando

In quale data il tuo dante causa ha acquistato la casa che ti ha successivamente venduto?

Smoker

 

[wind70]

pensoperme:
La parte venditrice ha acquistato casa ad un prezzo x e dato che il mercato come saprete e' crollato, ha venduto la casa per soli 500 euro in piu' del debito residuo sul mutuo. Non polemizziamo sul fatto che il mutuo era oltre l'80% del valore della casa, queste sono cose che facevano tutti. Quindi in sede di rogito avevamo una persona che ha a malapena estinto il mutuo e che non aveva e non avrebbe mai avuto i soldi da dare all' AdE. Forse e' anche per questo che l'agenzia immobiliare non mi ha mai avvertito; sapeva che questa compravendita non sarebbe mai andata in porto con queste condizioni.
E il notaio.....mah......

Aggiunto dopo 1...

In quale data il tuo dante causa ha acquistato la casa che ti ha successivamente venduto?

Smoker

Non lo so, mi sembra 2 anni. Perche', che cosa cambia?

 

[Abakab]

Non lo so, mi sembra 2 anni. Perche', che cosa cambia?

Credo che Smoker si riferisse a questo:

dell’articolo 56 del D.P.R., che prevede l’estinzione del privilegio decorsi cinque anni dalla data di registrazione, e non pare dubbio che la registrazione in questione sia quella del primo atto, nel quale trova fonte l’imposta complementare. A questo punto, la rivendita dopo il quarto anno e un giorno non avrà nessuna possibilità di essere colpita dal privilegio