Conformità ante 67 e immobile ante 42

[giuliot]

Buonasera a tutti, mi presento.
Sono Giulio di Collesalvetti (LI) , leggo spesso il vostro forum che mi ha aiutanto, e non poco, in alcune situazioni.
Ho provato a fare una ricerca per rispondere alla domanda che porrò a breve, purtroppo nessuna mi è stata di aiuto.
La situazione in cui mi ritrovo è questa:
Ho fatto un preliminare di acquisto ed il 20 novembre avrò il rogito. Il venditore ha presentato relazione tecnica ma, siccome sono un tipo pignolo, avendone avuta copia l'ho letta e riletta, ed ho avuto un dubbio su una parte in particolare.
Sulla voce Abitabilità è inserita la dicitura ante 67.
Dopo alcune domande poste al venditore, ho richiesto di avere i disegni, risalenti a giugno 67, dove c'era la domanda per nuova costruzione ed il deposito a progetto per la sistemazione dei vani ad abitazione, quindi immagino l'unico disegno che attesti come era l'immobile in quel periodo. Purtroppo, il progetto, ha solo le misure superficiali, non c'è nemmeno una quota per capire l'altezza dei vani in quel periodo.
Per il discorso ante 67, in teoria e se ho capito bene le varie risposte trovate qui, l'abitabilità dovrebbe esserci a patto che non siano state fatte modifiche importanti negli anni. Nel 2019 è stata fatta una sanatoria per opere difformi (tramezzi buttati giù, finestre spostate), ma non c'è traccia di una richiesta di abitabilità. Inoltre, e questo me ne sono accorto io personalmente, in una stanza con altezza 2,57 m, ho notato che il pavimento è alzato di circa 20 cm dal resto della casa, e nella relazione tecnica non c'è nessun riferimento a questa cosa. Ora la domanda e mi scuso se mi sono prolungato molto, ma volevo precisare il contesto, Non avendo le quote in altezza, nel disegno del '67, ed essendoci stata questa elevatura del pavimento, ma senza nessun permesso registrato in comune, come faccio a sapere se si tratta di abuso edilizio o se quel pavimento era così in fase di costruzione? ( in una stanza , il soffitto è con travi in legno a vista, forse potrebbe aiutare anche a capire la tipologia di solaio che fu usato al tempo della costruzione). Ho quindi incaricato un tecnico per fare le verifiche opportune ma, essendo la data del rogito vicina, ho timore che i risultati potrebbero andare oltre questa data, cosa consigliate di fare? Grazie anticipatamente per le Vostre risposte. Giulio

 

[giuliot]

Esatto, nella peggiore delle ipotesi succederà questo: qualora non fosse previsto contrattualmente la verifica della conformità ecc., che implicassero rilievi da parte del tuo tecnico, non puoi esigere nulla, purtroppo...

Tuttavia non capisco una cosa: se siamo in Toscana appunto la relazione è obbligatoria, quindi il tecnico almeno un confronto tra realtà e progetto lo avrà fatto... altrimenti a cosa servirebbe? "APE" 2 la vendemmia?

A dire del suo geometra, ha preso i progetti della licenza edilizia di giugno 1967 e li ha usati come punto 0, il mio geometra invece dichiara che essendo ante 42, ci sono dei progetti depositati al catasto (erano obbligatori dal 39 dice), ed in realtà quello dovrebbe essere lo stato originario dell'immobile. Non vorrei fosse una superficialità del suo geometra.
Tra l'altro, nel progetto del 67 non ci sono le quote in altezza, allego per semplificare quel disegno.

 

[brina82]

A dire del suo geometra, ha preso i progetti della licenza edilizia di giugno 1967 e li ha usati come punto 0, il mio geometra invece dichiara che essendo ante 42, ci sono dei progetti depositati al catasto (erano obbligatori dal 39 dice), ed in realtà quello dovrebbe essere lo stato originario dell'immobile. Non vorrei fosse una superficialità del suo geometra.
Tra l'altro, nel progetto del 67 non ci sono le quote in altezza, allego per semplificare quel disegno.

Quando si analizza un immobile sarebbe buona norma studiare tutta la storia, dall'inizio.

 

[Jan80]

Si parte dalle planimetrie d'impianto catastale del 1939.

 

[Michela_]

Ha richiesto, nel caso fossero disponibile, la planimetria storica d'impianto al catasto e qualcosa che dimostri che l'immobile, è ante 42 come dichiarato nella relazione.

Ma non è possibile chiedere la documentazione al tecnico che ha stilato la RTI?

 

[giuliot]

Si parte dalle planimetrie d'impianto catastale del 1939.

Quello che ha detto il mio tecnico, e se non fosse presente perché smarrita o distrutta, si risale al primo documento ufficiale utile.

 

[brina82]

Quello che ha detto il mio tecnico, e se non fosse presente perché smarrita o distrutta, si risale al primo documento ufficiale utile.

Esatto.

 

[giuliot]

Ma non è possibile chiedere la documentazione al tecnico che ha stilato la RTI?

Il tecnico ha dichiarato che i documenti in mano sua sono solo quelli presenti nella RTI, quindi quelli del 67, pur essendo un immobile ante 42, non li ha richiesti? non aveva voglia? troppo oneroso per il venditore? non saprei, so solo che qualcosa non quadra. Dovrebbe essere un interesse anche del tecnico del venditore andare più a fondo, penso che rischi qualcosa nell'aver redatto una relazione tecnica apparentemente insufficiente..

 

[philippo]

Sicuramente ti saprà dare indicazioni; in generale non penso ci saranno grandi problemi, "a naso".

Periodo di raffreddore , meglio dire a "spanne"

 

[giuliot]

Buongiorno, aggiorno sulla situazione dopo sopralluogo del tecnico.
A differenza di quanto sospettato in precedenza, non è stato rialzato il pavimento nella stanza analizzata, ma è stato abbassato tutto il solaio nella parte restante. Dal progetto depositato in catasto nel 1940, le altezze risultano essere quelle del disegno allegato (stato attuale e prima). Di questi lavori non c'è nessun documento. Il mio geometra ha preso appuntamento con il comune dove l'immobile si trova per presentare i documenti e capire se si tratta di abuso dato che, a suo dire, determinati lavori effettuati in un determinato tempo non avevano l'obbligo di presentare permessi e tra questi rientrano i rifacimento solai con variazione cubatura. Qualcuno di voi ha avuto o conosce qualcuno che ha avuto esperienze simili? e che scenari potrebbero prospettarsi per me con il venditore? spero non vi sia il rischio di annullamento rogito che avverrà, ripeto, il 20 novembre. Grazie. Giulio

 

[Jan80]

Per essere nullo l' atto non deve riportare gli estremi edilizi del titolo legittimante il fabbricato (in alternativa la dicitura ante'67) o riportare una falsità.
Nel tuo caso basta che sia presente la dicitura ante'67 a fare sì che l'atto non sia nullo.
Per l'annullabilità dell' atto invece l'immobile non deve poter essere utilizzabile legalmente per quello che è stato venduto. Il tuo tecnico si sta muovendo bene proprio per evitare l'annullabilità o comunque una ipotetica futura causa per vizi riscontrati.

Direi che sei in mani sicure.

Non mi è chiaro quale fosse la destinazione del locale sala studio nel 1940, dato che era alto 2,40 e oggi solo 2,57 ml.