Conformità ante 67 e immobile ante 42

[giuliot]

Buonasera a tutti, mi presento.
Sono Giulio di Collesalvetti (LI) , leggo spesso il vostro forum che mi ha aiutanto, e non poco, in alcune situazioni.
Ho provato a fare una ricerca per rispondere alla domanda che porrò a breve, purtroppo nessuna mi è stata di aiuto.
La situazione in cui mi ritrovo è questa:
Ho fatto un preliminare di acquisto ed il 20 novembre avrò il rogito. Il venditore ha presentato relazione tecnica ma, siccome sono un tipo pignolo, avendone avuta copia l'ho letta e riletta, ed ho avuto un dubbio su una parte in particolare.
Sulla voce Abitabilità è inserita la dicitura ante 67.
Dopo alcune domande poste al venditore, ho richiesto di avere i disegni, risalenti a giugno 67, dove c'era la domanda per nuova costruzione ed il deposito a progetto per la sistemazione dei vani ad abitazione, quindi immagino l'unico disegno che attesti come era l'immobile in quel periodo. Purtroppo, il progetto, ha solo le misure superficiali, non c'è nemmeno una quota per capire l'altezza dei vani in quel periodo.
Per il discorso ante 67, in teoria e se ho capito bene le varie risposte trovate qui, l'abitabilità dovrebbe esserci a patto che non siano state fatte modifiche importanti negli anni. Nel 2019 è stata fatta una sanatoria per opere difformi (tramezzi buttati giù, finestre spostate), ma non c'è traccia di una richiesta di abitabilità. Inoltre, e questo me ne sono accorto io personalmente, in una stanza con altezza 2,57 m, ho notato che il pavimento è alzato di circa 20 cm dal resto della casa, e nella relazione tecnica non c'è nessun riferimento a questa cosa. Ora la domanda e mi scuso se mi sono prolungato molto, ma volevo precisare il contesto, Non avendo le quote in altezza, nel disegno del '67, ed essendoci stata questa elevatura del pavimento, ma senza nessun permesso registrato in comune, come faccio a sapere se si tratta di abuso edilizio o se quel pavimento era così in fase di costruzione? ( in una stanza , il soffitto è con travi in legno a vista, forse potrebbe aiutare anche a capire la tipologia di solaio che fu usato al tempo della costruzione). Ho quindi incaricato un tecnico per fare le verifiche opportune ma, essendo la data del rogito vicina, ho timore che i risultati potrebbero andare oltre questa data, cosa consigliate di fare? Grazie anticipatamente per le Vostre risposte. Giulio

 

[giuliot]

Il che non significa NULLA.

In che senso? potresti spiegarti meglio? non ha valore quella dicitura e quindi ho il diritto di richiedere agibilità dell'immobile?

 

[Michela_]

In che senso? potresti spiegarti meglio? non ha valore quella dicitura e quindi ho il diritto di richiedere agibilità dell'immobile?

Significa che l’immobile non è dotato di certificato di agibilità abitabilità, ed è da capire per quale motivo non c’è. Non è mai stato richiesto? Non è mai stato concesso? Non so però se tu ora lo possa pretendere (non è essenziale nella compravendita ma dovevi essere informato prima dell’assenza del certificato), per richiederlo ora è necessario raccogliere una serie di documenti dell’immobile, es. collaudo statico, certificati impianti, ecc ecc. Lo può fare soltanto un tecnico. Ma nell’atto di compravendita puoi indicare che il venditore si impegna a produrre il certificato di agibilità abitabilità a sua cura e spesa oppure lo puoi fare tu in un secondo momento. Resta però necessario capire perché non è stato rilasciato/richiesto prima.

 

[giuliot]

Significa che l’immobile non è dotato di certificato di agibilità abitabilità, ed è da capire per quale motivo non c’è. Non è mai stato richiesto? Non è mai stato concesso? Non so però se tu ora lo possa pretendere (non è essenziale nella compravendita ma dovevi essere informato prima dell’assenza del certificato), per richiederlo ora è necessario raccogliere una serie di documenti dell’immobile, es. collaudo statico, certificati impianti, ecc ecc. Lo può fare soltanto un tecnico. Ma nell’atto di compravendita puoi indicare che il venditore si impegna a produrre il certificato di agibilità abitabilità a sua cura e spesa oppure lo puoi fare tu in un secondo momento. Resta però necessario capire perché non è stato rilasciato/richiesto prima.

Quindi posso approfittare di questa sanatoria per pretendere anche il certificato di agibilità dato che ci sono state delle modifiche volumentrice nell'immobile, seppur migliorative, sempre di modifiche si tratta, giusto?
Per il motivo, credo, ed è un mio pensiero. che proprio il fatto di essere un immobile ante 67, come da dicitura, per il geometra del venditore, che ha stilato la RTI, possa essere come un " è costruito ante 42, trasformazione ad uso abitazione ante '67, l'abitabilità l'ha di diritto", almeno così è come l'ho intesa io, poi che sia una dicitura giusta o sbagliata non ne ho competenza

 

[brina82]

In che senso? potresti spiegarti meglio? non ha valore quella dicitura e quindi ho il diritto di richiedere agibilità dell'immobile?

Non significa nulla perchè antr '67 è solamente una dicitura che si inserisce negli atti affinché un immobile possa essere comprato e venduto, ma di per sè non significa nulla.

In alcuni casi può legittimare l'immobile, ma comunque non ci azzecca con l'agibilità/abitabilità, per le quali servono i documenti indicati nel post di Michela.

 

[giuliot]

Non significa nulla perchè antr '67 è solamente una dicitura che si inserisce negli atti affinché un immobile possa essere comprato e venduto, ma di per sè non significa nulla.

In alcuni casi può legittimare l'immobile, ma comunque non ci azzecca con l'agibilità/abitabilità, per le quali servono i documenti indicati nel post di Michela.

Quindi voi cosa fareste al posto mio, dato che non ho avuto nessuna info in merito, non so quindi se sia mai stato richiesto o se magari è stato richiesto ma non concesso, ma anzi, vedendo questa dicitura ho pensato, ed ora direi stupidamente, quanto detto prima e non ho indagato più a fondo, anche perché penso che il costo, con impianti ante 90, con questi abusi etc, non sia di poco conto, cioè veramente, mio pensiero personale, credi di aver risolto un qualcosa, si apre una voragine da un'altra parte...

 

[giuliot]

allego anche l'unico documento del 67 dove è indicato il n. di vani abitabili e per il quale c'è il nulla osta del sindaco, questo non ha valore, corretto?

 

[MauroScherlin]

Tecnicamente la conformità urbanistico-catastale é corretta, in quanto non documento richiesto per legge ma documento richiesto dai notai in Toscana.

Sarei proprio curioso di capire da dove é stato dedotto il fatto che il solaio costruito é abusivo e addirittura necessitante di ingegnere strutturista.

@brina82 tu sei ingegnere, vuoi chiarire a quando risale la prima legge riguardante le strutture?

 

[giuliot]

Sarei proprio curioso di capire da dove é stato dedotto il fatto che il solaio costruito é abusivo e addirittura necessitante di ingegnere strutturista.

dal fatto che , ad esempio, al piano terra la rimessa( ex stalla) aveva un'altezza di 2,80 mt nella planimetria d'impianto depositata nel 40, nella planimetria catastale invece è 2,55, inoltre, il mio geometra ha sospettato di questo abbassamento abusivo, oltre che dalla mancanza di permessi di costruzione, da un arco, presente nella stalla, in parte inglobato nel solaio, allego foto.
Il geometra del venditore invece, nella stesura della RTI, ha preso come punto 0 un progetto depositato nel 67 per la sitemazione dei vani ad uso abitazione, ma senza quote in altezza e non depositato al catasto.

 

[Michela_]

Quindi voi cosa fareste al posto mio, dato che non ho avuto nessuna info in merito, non so quindi se sia mai stato richiesto o se magari è stato richiesto ma non concesso, ma anzi, vedendo questa dicitura ho pensato, ed ora direi stupidamente, quanto detto prima e non ho indagato più a fondo, anche perché penso che il costo, con impianti ante 90, con questi abusi etc, non sia di poco conto, cioè veramente, mio pensiero personale, credi di aver risolto un qualcosa, si apre una voragine da un'altra parte...

Ma scusami, il tuo tecnico non ha fatto un accesso agli atti in questi giorni ?

 

[MauroScherlin]

La planimetria di impianto é del 1940, le misure e le altezze potrebbero essere state indicate in maniera molto aleatoria, il fatto che un solaio abbia inglobato un arco non é indice di solaio moderno. Anche ammettendo la modifica del solaio si potrebbe trattare di una modifica anteriore al 1942 o comunque, in ogni caso, antecedente o coeva la ristrutturazione del 1967 che non riporta altezze. Inoltre la normativa toscana é molto meno stringente rispetto la normativa nazionale in riferimento alle tolleranze costruttive od errori/dimenticanze grafiche. La prima legge sulle strutture é del 1971, il DM che ricomprende le altezze del 1975. A mio avviso avete sollevato delle questioni dove queste questioni sono inesistenti.