Conoscete L** Imm******* di P**** dell'O***?

[Pd1968]

Ciao a tutti, la parte venditrice è già stata dichiarata inadempiente

 

[HEINRICH]

Ma come si fa a far valere e riscuoptere le fidejussioni dalla l*** di ponte dell'olio che a quanto mi risulta sta fallendo? Co un fucile ?

Aggiunto dopo 5 minuti...

Per pd 1968: La l*** non solo e' inadempiente ma anche denunciata per truffa ai carabinieri di pontedell'olio, sia il sig.l*** che la sig.ra l*** (anche lei fallita!). Che bella famiglia !
Ripeto: Come si fa a riscuotere le fidejussioni visto che e' inadempiente, e sta solo velocemente navigando verso il fallimento?

 

[1888592]

Delle fidejussioni risponde la Compagnia di Assicurazioni che le ha rilasciate (sempre che siano vere e la Compagnia sia stabile), non il costruttore, altrimenti non servirebbero a nulla.

 

[tytty]

Per pd 1968: La l*** non solo e' inadempiente ma anche denunciata per truffa ai carabinieri di pontedell'olio, sia il sig.l*** che la sig.ra l*** (anche lei fallita!). Che bella famiglia !
Ripeto: Come si fa a riscuotere le fidejussioni visto che e' inadempiente, e sta solo velocemente navigando verso il fallimento?

ma avete preso un legale ?? cosa dice lui ???

e poi nel preliminare non c'è scritto da chi è stata rilasciata la fidejussione?

 

[massimoca]

le fidejussioni vanno fatte valere nei confronti dell' istituto che le ha rilasciate.
Se il costruttore, come avete scritto, è dichiarato inadempiente occorre presentare le fidejussioni a chi le ha rilasciate.
Proprio perchè si vuole evitare guai in caso di fallimento del costruttore che il legislatore ha legiferato in tal senso.Massimo

 

[tytty]

Anche il d. lgs. 122/2005 ha rinunciato, da questo punto di vista, ad una
tutela più incisiva a favore dell’acquirente, che avrebbe potuto consistere nel
precludere all’organo della procedura concorsuale la scelta dello scioglimento
194 L’art. 5 L. fall. definisce l’insolvenza come l’impotenza dell’impresa ad assolvere
regolarmente le proprie obbligazioni. In senso critico afferma IMPAGNATIELLO, Aspetti
processuali della tutela degli acquirenti di immobile da costruire, in Giusto proc. civ., 1,
2006,157 che “gli eventi considerati dal legislatore sono talmente eterogenei da impedire
qualunque tentativo di reductio ad unitatem”.
195 Cfr. DI MARZIO, Crisi d’impresa e contratto, cit., 38.
196 La norma, dettata per la compravendita, è ritenuta pacificamente applicabile anche agli altri
contratti ad effetti reali differiti.
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del contratto,197 confermando invece il favor verso la massa dei creditori, anche
a scapito dell’interesse dell’acquirente. Alla base di questa scelta potrebbe
esserci la convinzione che l’acquirente, in caso di scioglimento del contratto, è
comunque tutelato dalla garanzia fideiussoria prevista dall’art. 2, la quale,
tuttavia, copre unicamente le somme versate dall’acquirente e non si estende al
valore dell’immobile. Inoltre il legislatore potrebbe aver fatto leva sulla
considerazione che l’esecuzione di un contratto che implica obblighi di
costruzione, in un contesto di insolvenza dell’impresa e, quindi, di impossibilità
a costruire l’edificio, sia in concreto irrealizzabile da parte degli organi della
procedura.
Uno strumento di tutela viene piuttosto apprestato proprio in caso di
preliminare di vendita, se trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis. Nel caso in cui il
curatore opti per lo scioglimento del contratto, l’acquirente ha diritto di far
valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto alcun risarcimento
del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775 bis c.c. a condizione che gli
effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati anteriormente alla data
di dichiarazione del fallimento.198
Sul punto, è importante ricordare l’orientamento – oggi superato ma che
per lungo tempo ha seguito la Cassazione199 --, in base al quale nel caso in cui
prima del fallimento fosse stata trascritta la domanda di esecuzione in forma
specifica ex art. 2932 c.c., ciò avrebbe reso opponibile la domanda al fallimento
senza, però, pregiudicare la possibilità del curatore di sciogliersi dal contratto200.
E’ sempre stato pacifico, quindi, che in pendenza di giudizio ex art. 2932 c.c.,
instaurato prima del fallimento, il curatore fallimentare conservasse comunque
197 Così . PETRELLI, Gli acquisti di immobile da costruire, cit., 346.
198 Si tratta delle modifiche effettuate dalla L. 30/1997, di cui si è parlato nel capitolo precedente,
che ha introdotto: la trascrizione del preliminare, l’art. 2775 bis e il quinto comma dell’art. 72
della legge fallimentare.
199 Cfr. Cass., 22 aprile 2000, n. 5287, in Fall. 2000, 886; Cass., 13 maggio 1999, n. 4747, in
Dir. fall., 2000, II, 763; Cass. 16 maggio 1997, n. 438, in Rep. Foro it., 1997, voce Fallimento,
525; Cass. 13 maggio 1982, n. 3001, in Giust. civ., 1982, I, 2697.
200 Vedi TRIOLA, Vendita di immobili da costruire e tutela dell’acquirente, Milano, 2005, 149.
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la facoltà di sciogliersi dal preliminare ex art. 72 L. fall.201 Per effetto dello
scioglimento del contratto non trascritto, pur in presenza di una precedente
trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica, il promissario
acquirente acquistava solo il diritto ad insinuarsi nel passivo come creditore
chirografario, qualora non avesse trascritto il preliminare, e come creditore
privilegiato, nel caso avesse effettuato tale trascrizione.
Recentemente si è operato un revirement202 in netto contrasto con
l’orientamento fin qui seguito dalla stessa giurisprudenza di legittimità,
stabilendo che la trascrizione della domanda di esecuzione in forma specifica
del contratto preliminare, se effettuata anteriormente alla dichiarazione di
fallimento, preclude in ogni caso al curatore l’opzione per lo scioglimento del
contratto. L’avvenuta trascrizione della domanda, infatti, fa retroagire al
momento della trascrizione gli effetti traslativi della sentenza ex art. 2932 c.c. e
di conseguenza il bene è da ritenersi fuoriuscito dal patrimonio del fallito prima
della dichiarazione di fallimento203.
Tuttavia, va osservato che non essendo stato modificato dalla riforma il
testo dell’art. 72 l. fall., nel caso di contratto di vendita di cosa futura, se il
fallimento dovesse intervenire prima della venuta ad esistenza della cosa non
sarebbe possibile il ricorso all’art. 2932 c.c.;204 pertanto, resta ferma la disciplina
secondo la quale, in caso di fallimento del venditore, se la cosa venduta è già
passata in proprietà, il contratto non si scioglie; qualora il passaggio non si sia
verificato, il curatore può scegliere tra esecuzione e scioglimento del contratto.
Dal canto suo il decreto 122/05 ha modificato l’art. 72 bis della legge
fallimentare – ora però sostituito dal d. lgs. 5/2006 - che stabilisce, in caso di
201 Cfr. RODA, Commento all’art. 11 d. lgs. 20 giugno 2005, n. 122, in L’acquisto di immobili
da costruire, Milano, 2005, 108.
202 Cass. S.U., 7 luglio 2004, n. 12505, in Vita not., 2004, 1603.
203 La massima afferma che “quando la domanda diretta ad ottenere l’esecuzione in forma
specifica dell’obbligo di concludere il contratto è stata trascritta successivamente, è opponibile
alla massa dei creditori e impedisce l’apprensione del bene da parte del curatore del contraente
fallito, che non può quindi avvalersi del potere di scioglimento accordagli, in via generale,
dall’art. 72 L.fall”.
204 Cfr. CARINGELLA, GAROFOLI, GIOVAGNOLI, Giurisprudenza civile 2005, Milano,
2005, 453.
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immobili da costruire, che il fallimento del costruttore non determina la
sospensione dell’esecuzione del contratto fino alla scelta del curatore; il
contratto si intende, invece, sciolto se, prima che il curatore comunichi
all’acquirente la sua scelta, l’acquirente abbia escusso la fideiussione. Come si
vede, mentre la regola generale sui rapporti pendenti affida al solo curatore la
decisione relativa alla prosecuzione del contratto, l’eccezione alla regola
consente non solo al curatore ma anche all’acquirente di decidere se sciogliere il
contratto, precludendo in caso di decisione positiva – ove ricorrano i
presupposti anzidetti – al curatore la facoltà di scelta. La norma evita, così, che
l’inerzia del curatore nelle more della decisione sui rapporti pendenti arrechi
pregiudizio all’acquirente ed induce il curatore intenzionato a far proseguire la
vita del contratto a comunicarlo tempestivamente. Come è stato osservato205, la
decisione spetta in egual misura al curatore e all’acquirente, affermandosi la
scelta operata prima: la scelta dello scioglimento del contratto, comunicata
alternativamente da parte dell’acquirente o dell’organo della procedura
concorsuale, prevale sulla volontà contraria della controparte.206 L’innovazione
normativa delinea, così, una sorta di “gara”207 tra acquirente e curatore: se
l’acquirente escute la fideiussione prima che il curatore abbia comunicato la sua
scelta, il contratto s’intende sciolto; se, invece, sceglie per primo il curatore,
l’effetto dipende a seconda che subentri nel contratto – nel qual caso
l’acquirente perde il diritto di avvalersi della fideiussione – ovvero opti per lo
scioglimento del contratto e consenta, quindi, all’acquirente di fare ricorso alla
fideiussione.
Questa soluzione è stata da più parti criticata, poiché porrebbe acquirente
e curatore in un rapporto di concorrenzialità, mentre sarebbe stato preferibile
205 DI MARZIO, cit., 48, afferma che “il bilanciamento di interessi del promissario acquirente e
del fallimento determina un risultato quasi capovolto, che si pone nei termini assoluti
dell’eccezione a una regola generale”.
206 PETRELLI, op. cit., 351: “viene, quindi, introdotto a tutti gli effetti, nell’ambito delle
procedure concorsuali, il principio della prevenzione”.
207 Così IMPAGNIATIELLO, op. cit., 194.
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prevedere un breve periodo di sospensione degli effetti del contratto al fine di
consentire al curatore una valutazione sulla scelta da operare.208
La legge attribuisce, dunque, all’acquirente un potere di autotutela del
credito209 che lo protegge in qualità di soggetto debole nel mercato e nel
rapporto contrattuale, cui viene riconosciuto il potere di determinare il destino
del contratto nel suo momento esecutivo. La norma comporta un vantaggio
rilevante per il promissario acquirente, il quale potrebbe escutere
immediatamente la fideiussione, a decorrere dalla data di dichiarazione del
fallimento e, quindi, in teoria, prima che il curatore abbia la possibilità di
valutare l’opportunità della sua scelta.
Occorre tuttavia rilevare che il nuovo art. 72 L. fall., modificato dal d.
lgs. 5/06, opera in contrasto con il d. lgs. 122/2005, prevedendo la sospensione
dell’esecuzione del contratto fino alla comunicazione da parte del curatore della
scelta tra scioglimento ed esecuzione, aggiungendo che il contraente in bonis
può costituire in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un
termine non superiore a sessanta giorni per comunicare la scelta, decorso il
quale il contratto si intende sciolto di diritto. L’obiettivo della norma è, quindi,
quello di contemperare il potere del curatore con le ragioni del contraente in
bonis , lasciando, però, solo al primo la scelta tra esecuzione e scioglimento.
L’art. 72 – bis, comma 3, al contrario, attribuisce anche all’acquirente il potere
di far cessare gli effetti del contratto.
Altra importante innovazione apportata in materia dal decreto è
introdotta dall’art. 10 della normativa che prevede un’esenzione speciale per
l’azione revocatoria in presenza di determinati requisiti: innanzitutto oggetto
della revocatoria deve essere l’immobile totalmente o parzialmente edificato e
oggetto di contratto definitivo ad effetti reali e non il preliminare sull’immobile
da costruire; inoltre, oggetto dell’esenzione è solo l’immobile ad uso abitativo,
destinato all’acquirente o ai suoi parenti o affini; infine, è necessario che
208 Ancora IMPAGNATIELLO, op. cit., 194.
209 DI MARZIO, cit. 48., afferma che l’acquirente “è legislativamente considerato non tanto
quale parte debole del contratto quanto piuttosto quale parte debole nel contratto (nella fase
gestoria del contratto già stipulato)”.
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l’immobile sia stato compravenduto a giusto prezzo. Il tema dei rapporti tra
questa disposizione e l’esenzione generale prevista dall’art. 67 L. Fall. può
essere affrontato in relazione alla peculiarità del regime protettivo introdotto dal
d. lgs. 122 del 2005210. Mentre l’esenzione generale tutela l’acquirente di
abitazione che abbia come controparte un’impresa, l’esenzione speciale riguarda
il fallimento del costruttore – venditore che contratta il bene nell’esercizio della
sua impresa; sembra, inoltre, agevole comprendere perché nell’esenzione
generale cadano solo i contratti di vendita mentre in quella speciale si
ricomprenda ogni azione traslativa di diritti: a conferma di quanto sopra
affermato, mentre nel primo caso si tratta di una tipologia usuale di contratto
civile (la vendita), nel secondo si considera ogni operazione economico –
giuridica funzionale allo scopo traslativo e che sia posta nell’esercizio di
un’attività d’impresa. Si spiega, così, anche la maggiore portata dell’esenzione
speciale, che si estende al trasferimento di ogni diritto reale, in considerazione
della finalità di tutela dell’acquirente; nella disciplina generale, al contrario, la
tutela della (generica) posizione dell’acquirente dell’impresa fallita è secondaria
e strumentale rispetto all’interesse del fallimento alla massimizzazione
dell’attivo e, quindi, all’esperibilità dell’azione revocatoria. Sul punto appare
possibile rinvenire la peculiarità della fattispecie oggetto del decreto legislativo,
rilevando lo scopo esistenziale dell’acquisto, perseguito mediante un contratto
unilaterale d’impresa e dunque tale da inserirsi non nell’ambito dei rapporti
contrattuali civili ma nei rapporti contrattuali d’impresa.
6.

Aggiunto dopo 8 minuti...



Aggiunto dopo 5 minuti...

ma la fidejussione è valida anche se non si è trascritto un preliminare ?

 

[Mil]

Che schifo....purtoppo sono situazioni più frequenti di quanto non si sappia.
E' vero, in altri Paesi civili certe cose non accadrebbero. Dubito fortemente che in Gemania si allaghino i box di nuove costruzioni o i balconi in caso di pioggia.Da noi è una cosa piuttosto diffusa per lo sciagurato modo di progettare e di mettere materialmente in opera. Per di più abbiamo i problemi burocratici per gente palesemente truffata da costruttori improvvisati e gente poco seria che ha visto nell'immobiliare una mucca da mungere, scriteriatamente. Povera Italia!

 

[massimoca]

porca miseria, tytti, non potevi fare un sunto? mi si sono accavallati gli occhi..... in poche parole, cosa volevi dire?Massimo

 

[tytty]

porca miseria, tytti, non potevi fare un sunto? mi si sono accavallati gli occhi..... in poche parole, cosa volevi dire?Massimo

Uno strumento di tutela viene piuttosto apprestato proprio in caso di
preliminare di vendita, se trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis. Nel caso in cui il
curatore opti per lo scioglimento del contratto, l’acquirente ha diritto di far
valere il proprio credito nel passivo, senza che gli sia dovuto alcun risarcimento
del danno e gode del privilegio di cui all’art. 2775 bis c.c. a condizione che gli
effetti della trascrizione del preliminare non siano cessati anteriormente alla data
di dichiarazione del fallimento.198

e se non c'è stata trascrizione?

che il fallimento del costruttore non determina la
sospensione dell’esecuzione del contratto fino alla scelta del curatore; il
contratto si intende, invece, sciolto se, prima che il curatore comunichi
all’acquirente la sua scelta, l’acquirente abbia escusso la fideiussione.

come è possibile escutere la fidejussione prima che il curatore fallimentare ne dia comunicazione?

Come è stato osservato205, la
decisione spetta in egual misura al curatore e all’acquirente, affermandosi la
scelta operata prima: la scelta dello scioglimento del contratto, comunicata
alternativamente da parte dell’acquirente o dell’organo della procedura
concorsuale, prevale sulla volontà contraria della controparte.206 L’innovazione
normativa delinea, così, una sorta di “gara”207 tra acquirente e curatore: se
l’acquirente escute la fideiussione prima che il curatore abbia comunicato la sua
scelta, il contratto s’intende sciolto; se, invece, sceglie per primo il curatore,
l’effetto dipende a seconda che subentri nel contratto – nel qual caso
l’acquirente perde il diritto di avvalersi della fideiussione –

allora a che serve la fidejussione??

Occorre tuttavia rilevare che il nuovo art. 72 L. fall., modificato dal d.
lgs. 5/06, opera in contrasto con il d. lgs. 122/2005, prevedendo la sospensione
dell’esecuzione del contratto fino alla comunicazione da parte del curatore della
scelta tra scioglimento ed esecuzione, aggiungendo che il contraente in bonis
può costituire in mora il curatore, facendogli assegnare dal giudice delegato un
termine non superiore a sessanta giorni per comunicare la scelta, decorso il
quale il contratto si intende sciolto di diritto. L’obiettivo della norma è, quindi,
quello di contemperare il potere del curatore con le ragioni del contraente in
bonis , lasciando, però, solo al primo la scelta tra esecuzione e scioglimento.
L’art. 72 – bis, comma 3, al contrario, attribuisce anche all’acquirente il potere
di far cessare gli effetti del contratto.

non ho capito se alla fine è il curatore che ha il potere decisionale tra esecuzione o scioglimento??

 

[HEINRICH]

Salve , Roby. Per l'ennesima volta la data di consegna è... saltata (come previsto). Perdipiù ho pure ricevuto una raccomandata dall'avvocaticchio dell'LLG che mi intimava di non recarmi PIU' a controllare cosa succede nel.... cantiere. Anche il D.L. (C*****) si rifiuta di dare notizie di qualsiasi genere, come se non fosse complice della situazione. La "casa" nopn mi interessa più, tanto male è costruita.L** può andare al diavolo: rivoglio solo i miei soldi + il risarcimento dei danni. poi il sig. monti si chiede perche' la gente (come me) se ne va dall'italia, da questo paese di ladri ( come dice la nota canzone)