Conviene comprare o affittare casa?

[PROGETTO_CASA]

te l'hai capiti?
p.s. senza ironia giuro.

Non ho capito nulla, lascia stare il foglio di calcolo, è la sostanza che non capisco.
Rispiega i concetti, grazie

 

[eldic]

Siamo nel 2008 Roma zona semicentrale, andare in affitto a 1100/mese o comprare una casa equivalente a 370.000 + spese?
Avevamo 210.000 di disponibilità con un mutuo di 200.000, 30-nale a tasso fisso ( 5%) riusciamo ad avere una rata mensile di circa 1100, uguale all'affitto!

Quanti onestamente ai tempi ci avrebbero consigliato l'acquisto?

"con la stessa cifra mensile la casa te la compri invece di buttare i soldi in affitto..."

facciamo due conti:
costo iniziale casa = 410.000 (370 + spese notaio,agenzia , ristrutturazione ..)

ad oggi (2015):
la casa in proprietà ci è costata :
210.000 cash iniziale+
92.400 rate del mutuo=
------------
302400 euro e in banca ho zero!

la casa in affitto ci è costata :
92.400 euro ma in banca ho ancora i 210.000

Si ma hai una casa !( te la stai comprando ...!!)
invece il patrimonio del proprietario
325.600 valore casa ad oggi (-12%)
171.000 il debito residuo con la banca
saldo pari a
154.600 (in mattoni e non cash !!)

210.000 -154.600 = 55.400 EURO

Oltre essere stata una scelta non conveniente ci ha immobilizzato tutto il patrimonio !!

i conti mi sembrano abbastanza chiari.
se ho ben capito:
all'inizio avevo 210.000.
mutuo e affitto non li conto perchè "si annullano" (su questo però facciamo un nodo al fazzoletto)
ad oggi ho una casa che vale 325.600 e un debito di 171.000.
se vendo casa, posto di riuscire a farlo in fretta, dopo aver estinto il mutuo mi trovo un capitale di 325.600 - 171.000 ovvero 154.600; di fatto ho perso 55.400 euro.

messa così suona effettivamente male.
per quanto devi considerare che le rate che hai pagato oggi sono "tanto interesse e poco capitale"; inevitabile che nella prima metà del piano il capitale si abbatta di poco (per altro... ad oggi stai pagando un tasso alto; potresti valutare una rinegoziazione).

secondo me il vero confronto è questo:
facciamo finta che tu non abbia comprato nel 2008 ma ora.
la casa l'avresti pagata 325.600 euro, per cui si servirà un; mutuo da 115.600 euro.
a fine ammortamento (stessa durata, stesso tasso) avrai pagato 222.000 euro circa, a questi devi aggiungerci 7 anni di affitto per 92400 euro: totale 312000 euro

il tuo attuale piano di ammortamento, di 30 anni ti porterà a un monte rate di 386.000 euro circa.

messo così in effetti non è stato un grande affare: d'altra parte il 2008. bene o male è stato il momento di picco.
del senno di poi son piene le fosse....

 

[PaolCercaCasa]

La sostanza senza calcoli è fuffa.
suppergiù è lo stesso modello di tecnocasa (qui ) ma con sviluppo dei calcoli (grazie al foglio elettronico) e meno "soggettivo".
Ognuno potrà fare le proprie previsioni sull'andamento delle rivalutazioni degli immobili (tecnocasa da agio al luogo comune "al massimo ci rifai dell'inflazione", completamente sfatato guardando l'andamento ciclico) .

Le conclusioni personali:
Sul lungo periodo l'acquisto si rivela certamente conveniente, ma quanto è lungo questo periodo ?
in situazioni favorevoli bastano un 2/3 anni
in situazioni sfavorevoli (come l'esempio riportato anche 15 anni ? se i prezzi delle case non continuano a scendere !)

Vale la privazione della liquidità, e magari l'impegno di maggior spesa mensile ("pagherò di più ma alla fine so' padrone") quando la convenienza si sentirà dopo decenni?

Un mio amico ha fatto un amara considerazione " che glie la lascio a fa' una casa in Italia se i miei figli so' destinati ad emigrare "

Quindi amici miei fatevi bene i vostri calcoli!
Sin d'ora non mi sembra li abbiate fatti e avete acquistato senza dar ascolto ad un altro luogo comune "compra basso e vendi alto".
Che nel 2006, 2008 non era prevedibile lo scoppio della bolla? Pensavate di star comprando basso ? E a quanto sarebbero dovuti arrivare i prezzi delle case a 30 anni di reddito medio?

 

[eldic]

veramente, se ti stai riferendo a me, i calcoli ci sono.
Per comodità ho risparmiato lo sviluppo del piano di ammortamento (la rata calcolata comunque è impostata sui tuoi parametri: 30 anni e 5% di tasso).
come che sia, la matematica ti è contro; assai meno il borsino, se davvero la perdita di valore del tuo immobile è limitata al 12%.

a dire comprare basso e vendere alto son buoni tutti; vale per le case, per i titoli... persino per il succo d'arancia se sei uno speculatore.
meno facile è fare previsioni.su quale sarà l'andamento dei prezzi; se trovi qualcuno che ce piglia fammelo conoscere; lui ci mette la divinazione, io il capitale... poi facciamo a mezzo.

ad ogni modo, a mio parere la vera perdita è sul tasso che stai pagando. il 5%, per quanto fisso, mi sembra altino.

 

[PaolCercaCasa]

veramente, se ti stai riferendo a me, i calcoli ci sono.
Per comodità ho risparmiato lo sviluppo del piano di ammortamento (la rata calcolata comunque è impostata sui tuoi parametri: 30 anni e 5% di tasso).
come che sia, la matematica ti è contro; assai meno il borsino, se davvero la perdita di valore del tuo immobile è limitata al 12%.

a dire comprare basso e vendere alto son buoni tutti; vale per le case, per i titoli... persino per il succo d'arancia se sei uno speculatore.
meno facile è fare previsioni.su quale sarà l'andamento dei prezzi; se trovi qualcuno che ce piglia fammelo conoscere; lui ci mette la divinazione, io il capitale... poi facciamo a mezzo.

ad ogni modo, a mio parere la vera perdita è sul tasso che stai pagando. il 5%, per quanto fisso, mi sembra altino.

era il tasso nel 2008 ...
il 12 % l'ho ricavato dai dati nazionali omi, a roma ci sono stati cali maggiori ma non trovando fonti mi sono limitato al dato nazionale, ma queste "prudenze" portano vantaggio alla proprietà.
La faccenda è chiaro si riduce alle stime dell'andamento dei prezzi, ma permettermi di dirti che non ci voleva la palla di vetro per capire che i prezzi nel 2008 erano troppo alti e che magari bisognava aspettare ...
Ora ? la situazione è incerta se si considera che siamo arrivati in prossimità dei minimi l'acquisto si dimostra più conveniente gia dopo pochissimi anni, io personalmente penso che assisteremo ancora ad almeno un bienno di cali seguito da periodo di sostanziale stabilità (prezzi in crescità come l'inflazione).
Ecco l'ho scritto! così potremo verificare !

 

[eldic]

cioè, quindi se ho ben capito, il 5% è un tasso non fisso ma variabile (e quindi ora è diverso, con impatto anche sulla rate) e il 12% (ti confermo, prima che passi @gmp; quasi sicuramente troppo prudenziale) l'hai desunto da un valore medio?
ah, vabbeh....
come che sia non è che ci voglia chissà qualche formula astrofisica per realizzare che se hai comprato nel 2008 hai comprato male.

comunque puoi permetterti di dirmi quel che vuoi; io mica ho comprato, nel 2008
per il resto credo che la tua supposizioni sulle dinamiche dei prezzi siano plausibili (per quel che vale la mia opinione... uno zero al quoto).
per quanto, sempre per quel che vale la mia ipotesi, ci saranno forti scollature tra prezzi di nuovo, seminuovo usato e compagnia cantando....

 

[PaolCercaCasa]

no no era il tasso fisso nel 2008 (medio... va be') ;

 

[gmp]

come che sia non è che ci voglia chissà qualche formula astrofisica per realizzare che se hai comprato nel 2008 hai comprato male.

eppure nel 2008 chi sconsigliava l'acquisto era etichettato come pazzo o provocatore

 

[ingelman]

eppure nel 2008 chi sconsigliava l'acquisto era etichettato come pazzo o provocatore

vero ed a ragione
Pazzo provocatore .....
ho almeno un milione di proprietari venditori che sono pronti a sottoscrivere questa tua affermazione

Fortuna che il vento è cambiato

 

[gmp]

Fortuna che il vento è cambiato