Costituire una società immobiliare SRL per gestione affitti

[Alessandro Frisoli]

I leaseback non li fanno più... da circa 2 o 3 anni.

Si possono fare solo su immobili commerciali, uffici, negozi capannoni e non sul residenziale.

Inoltre il tasso applicato attualmente è l'euribor + 6/7 % di spread, ma solo se sei un cliente da tripla a, altrimenti lo spread sale all'8/9%

e visto che oggi l'euribor è lo 0.3% non può far altro che salire.

Se hai info diverse dalle mie chiamami che ho un cliente pronto a farlo

 

[Jack Block]

Si, è vero, ma a parte il fatto che cambiare una destinazione d'uso non è impossibile, (si trasformi la casa in ufficio), si può sempre ricorrere a un ipoteca e mutuo classico.

Detto questo un leasing è sempre alla portata, proprio con un euribor così basso. Ci sono vantaggi, ma nessuno regala niente. Io sono un fan dei leasing. Sono uno strumento che se ben usati danno risultati eccezionali.

 

[Alessandro Frisoli]

Anch'io la penso come te.

Però oggi fare un leasing è improponibile con questi costi.

Prima della crisi, si faceva con l'euribor + 1 o 1,5% (e l'euribor era al 2 o 3%).

Oggi solo un pazzo lo farebbe (a mio avviso) euribor + 6 vuol dire 6,3, e se solo l'euribor riparte, di due o tre punti (cosa normalissima, se pensi che la durata temporale è a medio/lungo termine) ti potresti ritrovare a pagare rate al 10/12% senza nemmeno accorgetene!!

Inoltre prima ho fatto leasing con anticipo 10% , ora è almeno il 20%, e se vuoi condizioni più umane, devi portare l'anticipo al 30/35%.

Il mutuo con ipoteca è una soluzione per ottenere liquidità a tassi più bassi, ma non generi costi d'esercizio.

Questo è uno dei tanti motivi che rendono il mercato fermo

 

[Jack Block]

Ma tu parli di leasing a tasso variabile??? Il leasing è a tasso fisso....o mi sbaglio?

 

[Alessandro Frisoli]

Che io sappia il leasing è variabile, euribor a tre mesi + spread

 

[Pietro2150]

Anzitutto, complimenti per la professionalità del forum.Vorrei tornare sull'argomento principale ma proporrei una variante e cioè qui si parla se più o meno conveniente costituire una società(srl) per gestire immobili già in possesso.
La mia domanda è questa: volendo acquistare un immobile commerciale (negozio) a scopo investimento, sarebbe opportuno costituire una società o acquistarlo da privato (pagando l'IVA)?
L'obiettivo è quello di far vivere la società per un certo n di anni (nat sperando di ricavare qualcosa) e fare ulteriori acquisti. Ho letto in rete sul fatto delle società di comodo che si deve pagare in base al reddito presunto. il discorso è questo: se acquisto un negozio che costa es 350000 € (ed ha già un affitto del 6% cioè 21000 €) da privato dovrei versare circa 73000 di IVA!!! con la società facciamo che pago 10000 di tasse e vado anche a consistente credito di IVA...la posso compensare in quanti anni? una volta erano 3?....
Grazie a chi mi risponde

 

[Gigigio]

Salve faccio subito i complimenti al forum per le cose che ho letto ma devo fare una domanda e spero qualcuno mi risponda.mio padre ha 4/5 immobili intestati a lui uno mia madre e uno mio fratello i quali generano ad oggi 4/5k€ mensili dichiarati contrattualmente tutto regolare. La domanda che voglio fare è se mi conviene aspettare la successione che va a me è mio fratello, oppure creare subito una società immobiliare che prenda gli immobili con i relativi affitti. Ringrazio anticipatamente per la futura risposta. Grazie mille.

 

[Giustino Maramao]

Salve a tutti, davvero molto interessante la discussione. A questo punto però avrei una domanda da farvi...avete mai pensato alla costituzione di un Trust? In quanto configurabile come ente non commerciale, quali potrebbero essere i vantaggi e la convenzienza rispetto a una srl immobiliare?

 

[Corradone]

Salve a tutti, mi sono appena iscritto (anche se vi spio da un paio d'anni), e davvero da questo forum ho tratto diverse ispirazioni.
Giungo subito al dunque, sperando in una vostra indicazione di massima.

Premesse:
-una decina di immobili di famiglia tutti (o quasi) inutilizzati e da ristrutturare, anche se non radicalmente.
-gli immobili sono tutti intestati o a mio padre, o a mia madre o a mia nonna.
-ho carta bianca per portarli a reddito a mio piacimento (anche perchè ne sono erede unico da entrambi i rami).

Domanda/e (che spero possano essere utili anche ad altri):

1) Posso aprire una srl e poi prendere in comodato gli immobili? Visto che i beni sono intestati a terzi (quindi non a me) metterei a tacere ogni ipotesi di contestata elusione da parte di AdE? o il fatto che la parentela sia così stretta non mi esclude da accertamenti?

2)Una srl può scaricare i costi di ristrutturazione di immobili presi in locazione? (punto importante)

3) In caso di decesso del locatore, diverrei compartecipe della proprietà dell'immobile/i. Questo può creare problemi al contratto di locazione già in essere privato/srl (comparendo io in entrambe le parti)?

Chiaramente mi affiderò ad un commercialista, ma magari un'infarinatura preventiva non guasta.

grazie mille

Corrado

 

[Corradone]

nessuno riesce a chiarirmi questi dubbi?