Costruire per vendere oppure no?

[Rosa1968]

Beh, io punterei soprattutto sull'ampiezza e il numero delle superfici accessorie.... monolocali di 30 mq con terrazzi di 90 mq, monolocali di 30 mq con mansarde rigorosamente NON abitabili di 100 mq, villette di 60 mq con seninterrati o interrati di 150 mq (sempre rigorosamente NON abitabili...) ecc. ecc

Monolocali di mq 30 avranno una mansarda di mq 30 se poi non abitabile quindi partendo da zero credo si possa sfruttare 7 metri però grazie alle pendenze si sfruttano i ripostigli nelle parti basse ...... Sono i seminterrato di 150 metri delle villette con pianta da 60 che mi inducono a pensare ai problemi costruttivi e poi abitativi. Perché devo pagare un seminterrato inutilizzabile non mi dite che in un seminterrato ci si vive dignitosamente ,sala tv? Forse. Salotto? Il non abitabile apparentemente ti fa risparmiare ma di fatto non é utilizzabile tanto vale avere una casa normale le coppie sono meno isteriche dormono bene e non hanno solo ripostigli ma una casa. Perché il rischio é questo. Monolocali di 30 metri con terrazzo. Noi non siamo al mare o dove il terrazzo si sfrutta da aprile per il clima ed il paesaggio e nonostante ciò i prezzi di un terrazzo sono come una stanza in più. Con una differenza che la stanza in più fa comodo il terrazzo diventa un accessorio per due o tre mesi estivi. Io sono per il tradizionale.

 

[skywalker]

Qualche anno fa, degli operatori delle mie parti hanno fatto delle operazioni che sono andate a buon fine.[DOUBLEPOST=1375266693,1375266450][/DOUBLEPOST]Antonello sei vicino a Castelsardo?

Rosa, qualche anno fa potevi costruire anche una palafitta su una fogna a cielo aperto con vista cimitero ed ubicata sotto il cavalcavia di una tangenziale e farle andare a buon fine...
Se la zona fosse interessante e la posizione ottima non credo l'area possa non aver nessun contatto o interessa da parte di qualcuno disposto almeno a metterci la testa e valutare l'operazione.
Scusa amico mio ma credo che nel tuo caso dovresti valutare anche altri fattori.
Se sei economicamente solido e non vuoi utilizzare il tuo denaro o se avresti bisogno di un 15, 20% in più di quanto possiedi allora è valutabile ma se devi fare un mutuo per far costruire ad un'impresa non tua essendo tu solo il committente, considera che costruire costa...che l'impresa sul costruito avrà il suo ricarico...che tu a tua volta dovrai avere il tuo...e conseguentemente i prezzi (dato per scontato che perdere anche in parte il valore del terreno per mantenere prezzi congrui non è un'opzione accettabile) dovranno essere uguali alla somma di questi fattori.
Detto questo io inizierei a considerare l'opzione della parziale permuta in modo da rendere maggiormente appetibile l'opzione a coloro che non avendo da subito il terreno alla voce "costi" potrebbero almeno pensarci.
Se anche così non hai riscontro...bhè...ricordati che un mutuo non va solo fatto ma anche pagato.

 

[Rosa1968]

Rosa, qualche anno fa potevi costruire anche una palafitta su una fogna a cielo aperto con vista cimitero ed ubicata sotto il cavalcavia di una tangenziale e farle andare a buon fine...
Se la zona fosse interessante e la posizione ottima non credo l'area possa non aver nessun contatto o interessa da parte di qualcuno disposto almeno a metterci la testa e valutare l'operazione.
Scusa amico mio ma credo che nel tuo caso dovresti valutare anche altri fattori.
Se sei economicamente solido e non vuoi utilizzare il tuo denaro o se avresti bisogno di un 15, 20% in più di quanto possiedi allora è valutabile ma se devi fare un mutuo per far costruire ad un'impresa non tua essendo tu solo il committente, considera che costruire costa...che l'impresa sul costruito avrà il suo ricarico...che tu a tua volta dovrai avere il tuo...e conseguentemente i prezzi (dato per scontato che perdere anche in parte il valore del terreno per mantenere prezzi congrui non è un'opzione accettabile) dovranno essere uguali alla somma di questi fattori.
Detto questo io inizierei a considerare l'opzione della parziale permuta in modo da rendere maggiormente appetibile l'opzione a coloro che non avendo da subito il terreno alla voce "costi" potrebbero almeno pensarci.
Se anche così non hai riscontro...bhè...ricordati che un mutuo non va solo fatto ma anche pagato.

Meglio ancora se la permuta é già costruita. Oggi hanno molto invenduto magari puoi prendere in considerazione immobili in località diverse. Ed esci subito le permute le metti a reddito.....

 

[fracripi]

....beh hai centrato il problema la costruzione la farei io ma dovrei fare affidamento solo ed esclusivamente sul mutuo (avendo acquistato in contanti l area in tempi migliori) e nn valutando ulteriori finanziamenti personali. Mettiamo che la.banca finanzi l operazione, allo stesso tempo si riserva di valutare i potenziali acquirenti in funzione dei requisiti di accesso al credito per la accollo de mutuo che solo la banca stessa stabilisce. Cio permesso il rischio di trovarmi a dover pagare gli interessi in attesa dell acquirente modello per l istituto di credito è alto e comprometterebbe gli utili. Anche vendendo su carta ma con futuro accollo di mutuo labanca si riserva di valutarr i requisiti solo al momento del frazionamento . Sono troppo pessimista o i periodo impone analisi cosi rigide. GRAZIE

 

[skywalker]

Certo.
...magari sfruttando la necessità delle imprese di liberarsi di una parte dell'invenduto e di dover necessariamente dover operare dato che gli operai, se li hai, vanno pagati ogni mese e pagarli per lasciarli a casa a girarsi i pollici potrebbe non essere "igenico".
Quello che però hai dimenticato di considerare è che per dare in permuta l'edificato devi essere in grado di saldare la parte di mutuo relativa all'immobile che darai in permuta...

 

[Rosa1968]

....beh hai centrato il problema la costruzione la farei io ma dovrei fare affidamento solo ed esclusivamente sul mutuo (avendo acquistato in contanti l area in tempi migliori) e nn valutando ulteriori finanziamenti personali. Mettiamo che la.banca finanzi l operazione, allo stesso tempo si riserva di valutare i potenziali acquirenti in funzione dei requisiti di accesso al credito per la accollo de mutuo che solo la banca stessa stabilisce. Cio permesso il rischio di trovarmi a dover pagare gli interessi in attesa dell acquirente modello per l istituto di credito è alto e comprometterebbe gli utili. Anche vendendo su carta ma con futuro accollo di mutuo labanca si riserva di valutarr i requisiti solo al momento del frazionamento . Sono troppo pessimista o i periodo impone analisi cosi rigide. GRAZIE

può esserci la possibilità di accollo del tuo mutuo così come l'estinzione in caso il cliente abbia soldi suoi. Piuttosto le vendite e gli stati avanzamento lavori dovranno andare insieme di pari passo per non metterti in sofferenza con il mutuo finanziando la costruzione sono vitali le vendite. Ho capito male o parlavi di 14 appartamenti?

 

[fracripi]

Si 14 che cmq costituiranno mercato di prima casa

 

[skywalker]

....beh hai centrato il problema la costruzione la farei io ma dovrei fare affidamento solo ed esclusivamente sul mutuo (avendo acquistato in contanti l area in tempi migliori) e nn valutando ulteriori finanziamenti personali. Mettiamo che la.banca finanzi l operazione, allo stesso tempo si riserva di valutare i potenziali acquirenti in funzione dei requisiti di accesso al credito per la accollo de mutuo che solo la banca stessa stabilisce. Cio permesso il rischio di trovarmi a dover pagare gli interessi in attesa dell acquirente modello per l istituto di credito è alto e comprometterebbe gli utili. Anche vendendo su carta ma con futuro accollo di mutuo labanca si riserva di valutarr i requisiti solo al momento del frazionamento . Sono troppo pessimista o i periodo impone analisi cosi rigide. GRAZIE

Sono un operatore atipico all'interno del settore, mi occupo di investimenti immobiliari finalizzati al reddito/speculazione pertanto le valutazioni che faccio per i miei clienti si basano su considerazioni differenti.
Se tu fossi un mio cliente (e non lo sei) ti direi di valutare l'operazione con criteri differenti.
Innanzi tutto la tipologia che hai in mente di realizzare appare come standard per la zona e quindi destinata a scontrarsi con immobili simili (sicuramente presenti sul mercato locale) edificati dalle imprese direttamente e quindi proponibili a prezzi migliori dei tuoi.
Non conosco il lotto, la posizione e la vista ma così a naso ti direi che come l'hai progettata non è destinata a funzionare brillantemente.
Fossi in te ridurrei il numero delle unità privilegiando metrature maggiormente sfruttabili e rivologendomi ad una fascia di mercato che soffre meno (anche sul mercato del credito) della fascia compresa tra i 120 e i 230000€
O realizzi immobili destinati a clienti anche esteri, facendo pochi pezzi ma estremamente pregiati e quindi in grado di catalizzare l'attenzione dei potenziali clienti con ancora buone disponibilità economiche oppure opterei per la permuta attiva.
Questo non è un paese per vecchi...e nemmeno per immobiliaristi improvvisati.
Scusa amico ma il rischio che corri è quello di perdere anche il terreno se sbagli e quindi non valuterei così alla leggera la situazione.
Dico questo dando per scontato che tu abbia già un parere preventivo dalla banca altrimenti inutile fare strane elucubrazioni...

 

[Rosa1968]

Si 14 che cmq costituiranno mercato di prima casa

Non sono pochi e anche l'impegno economico non sarà indifferente. Ma questo non significa sia impossibile. Chiedi ad antonello saprà sicuramente farti un quadro completo della zona.

 

[fracripi]

Sono un operatore atipico all'interno del settore, mi occupo di investimenti immobiliari finalizzati al reddito/speculazione pertanto le valutazioni che faccio per i miei clienti si basano su considerazioni differenti.
Se tu fossi un mio cliente (e non lo sei) ti direi di valutare l'operazione con criteri differenti.
Innanzi tutto la tipologia che hai in mente di realizzare appare come standard per la zona e quindi destinata a scontrarsi con immobili simili (sicuramente presenti sul mercato locale) edificati dalle imprese direttamente e quindi proponibili a prezzi migliori dei tuoi.
Non conosco il lotto, la posizione e la vista ma così a naso ti direi che come l'hai progettata non è destinata a funzionare brillantemente.
Fossi in te ridurrei il numero delle unità privilegiando metrature maggiormente sfruttabili e rivologendomi ad una fascia di mercato che soffre meno (anche sul mercato del credito) della fascia compresa tra i 120 e i 230000€
O realizzi immobili destinati a clienti anche esteri, facendo pochi pezzi ma estremamente pregiati e quindi in grado di catalizzare l'attenzione dei potenziali clienti con ancora buone disponibilità economiche oppure opterei per la permuta attiva.
Questo non è un paese per vecchi...e nemmeno per immobiliaristi improvvisati.
Scusa amico ma il rischio che corri è quello di perdere anche il terreno se sbagli e quindi non valuterei così alla leggera la situazione.
Dico questo dando per scontato che tu abbia già un parere preventivo dalla banca altrimenti inutile fare strane elucubrazioni...

Purtroppo parliamo di un contesto abbastanza depresso con disoccupazione alta (altro che mercato estero) il rischio é alto pur trattandosi di unità dal prezzo medio da 120 a 160 mila