Data rogito che rischia di slittare di qualche giorno. Venditore minaccia conseguenze l

[Michela_]

Chiaro, ora ho capito tutto. Grazie ad entrambi.
Non avevo inteso la volontà di non acquistare più quindi non riuscivo a capire il senso!

 

[Umberto Granducato]

che ricadrebbero come ipoteca sul mio immobile in caso di sua irreperibilità

Non c'è quel tipo di solidarietà, non ricadrebbe su di te la sua inadempienza

 

[francis.manga]

@Umberto Granducato è il notaio che lo asserisce convintamente. E documentandomi personalmente è la realtà, purtroppo.
Non è un evento comune la richiesta di questi soldi, ma è fattibile. Ed io compratore, dopo aver già speso il dovuto e atteso anche di più, dovrei vivere i prossimi 5 anni con una spada di Damocle sulla testa.

 

[Umberto Granducato]

@Umberto Granducato è il notaio che lo asserisce convintamente. E documentandomi personalmente è la realtà, purtroppo.

Non esiste legge che definisca questo tipo di solidarietà. I notai, talvolta, per sicurezza fanno depositare un assegno a garanzia per la somma ipoteticamente dovuta in caso di mancato riacquisto, ma è un modo per togliersi da responsabilità in caso di richieste del fisco. Sarebbe una somma che non toccherebbe a te pagare.
Se hai riferimenti di legge diversi ti prego postarli, il quesito è interessante per tutti

 

[Michela_]

Non esiste legge che definisca questo tipo di solidarietà. I notai, talvolta, per sicurezza fanno depositare un assegno a garanzia per la somma ipoteticamente dovuta in caso di mancato riacquisto, ma è un modo per togliersi da responsabilità in caso di richieste del fisco. Sarebbe una somma che non toccherebbe a te pagare.
Se hai riferimenti di legge diversi ti prego postarli, il quesito è interessante per tutti

Infatti a me sembrava strano. Poi tale somma se anche fosse stata lasciata in deposito al Notaio, quando sarebbe stata incassata dai venditori?

 

[francesca63]

Per completezza di informazione, qui i termini per la prescrizione ( a carico del venditore che non riacquista):
La sentenza della Corte di Cassazione del 31 luglio 2018 n. 20265, specifica che il termine triennale previsto in capo all’Agenzia delle Entrate per poter recuperare le somme in caso di revoca dell’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa decorrono dallo scadere dell’anno successivo alla vendita. Tale momento, quindi, non coincide con il momento della registrazione dell’acquisto dell’immobile.

I notai, talvolta, per sicurezza fanno depositare un assegno a garanzia per la somma ipoteticamente dovuta in caso di mancato riacquisto, ma è un modo per togliersi da responsabilità in caso di richieste del fisco

Certo se i notai lo chiedono, un acquirente si sente più tranquillo se il deposito viene fatto ( anche se non si capisce in base a quali norme; ma il notaio spiegherà)

 

[Miciogatto]

Temo abbia ragione il notaio, è quel tipo di privilegio, per capirci, che batte anche l'ipoteca di primo grado in una eventuale esecuzione, ne parlano qui:

Privilegio sugli immobili: le imposte colpiscono i beni ereditari - Avvocato Gallenga

successionifirenze-avvgallenga.it

 

[francis.manga]

Domanda all'esperto:
Prima casa venduta prima di cinque anni, quali garanzie deve richiedere l'acquirente
Abbiamo comprato la nostra prima casa ad ottobre 2008 da un privato tramite agenzia. Da precisare che i venditori hanno venduto la loro casa prima dei 5 anni. A questo punto volevo sapere se,qualora gli ex proprietari non dovessero ricomprare un'altra casa come prima abitazione entro 12 mesi, l'agenzie delle entrate può rivalersi su di noi ? Forse dovevo cautelarmi prima chiedendo al venditore di dare un deposito al notaio prima del rogito? Grazie. (Vittorio C.)

Risposta dell'esperto:
Sì, per stare tranquillo il notaio avrebbe dovuto richiedere un deposito cautelare al venditore. Infatti nel caso in cui il venditore non provvedesse a riacquistare oppure a sanare la situazione con il fisco, l'Agenzia delle entrate avrebbe il diritto di ipotecare l'immobile a garanzia di quanto dovuto. La legge, infatti, prevede la possibilità per il fisco di rivalersi dei crediti di imposta non soddisfatti sottoponendo a espropriazione forzata i beni del contribuente anche se questi beni sono, nel frattempo, passati in altre mani. Nel caso delle imposte può essere ipotecato esclusivamente l'immobile al quale si riferisce il tributo non versato. Chi acquista un immobile, rimane perciò esposto, per un certo periodo di tempo, al rischio che questo venga sottoposto a esproprio per pagare i debiti di imposta dei precedenti titolari. In questi casi si ha ovviamente diritto a rivalersi sul debitore inadempiente, ma è chiaro che i tempi di questa procedura sono lunghi e hanno costi. Proprio per evitare questa sgradevole situazione è prassi che il notaio chieda la venditore un deposito cautelare pari alla somma che dovrebbe versare al fisco in caso di mancato riacquisto. La somma sarà svincolata dal notaio, e quindi restituita al venditore, nel momento in cui dimostrerà di aver proceduto al riacquisto. Altrimenti il notaio procederà al versamento all'Agenzia delle entrate di quanto dovuto.

Tra le fonti online:
Vendita prima dei 5 anni, leggittima richiesta deposito cauzionale notaio?

Ora io non sono legislatore nè un esperto di diritto, ma, dopo la comunicazione del notaio, ribadita più volte, che di materia studia e lavora nell'ambito, è ovvio che tendo a fare affidamento a "quella comunicazione".
Lo Stato ha il diritto di esercitare un privilegio sul tuo immobile se non può farlo sul venditore che si rende irreperibile.
Anche io sono il primo ad essere stranito da questo cavillo, ma tant'è.
Se parliamo del fatto che poi la stessa "comunicazione del notaio" sia data in base a un volersi anche tutelare, lecito pensarlo, ci sta.
Ma comunque lui mi ha posto davanti all'alternativa di firmare una liberatoria in cui io sono cosciente del fatto che la vendita avviene prima dei cinque anni coi conseguenti EVENTUALI rischi. Ma è un'alternativa (io la stavo anche vagliando) che mi ha molto caldamente sconsigliato, tantopiù che ho tutto il diritto per chiudere la questione a mio favore, dato il difetto del venditore, la sua annunciata volontà di voler frodare lo stato non acquistando e il termine dell'accordo scaduto il 28 Febbraio.

 

[francis.manga]

Detto ciò, si, il rogito è saltato. La faccia di bronzo non vuole saperne neanche di spostare (per sua e mia cautela) la vendita a fine estate (quando scadranno i 5 anni). Si andrà per vie legali.

Con conseguente impedimento da parte sua di una rivendita finchè la causa non sarà chiusa. Il che significherà (per lui) pagare un affitto (dove si trova ora per imminente vendita) e un mutuo (dell'abitazione principale che stavo acquistando) senza la possibilità di rivendita.

E siccome i documenti sono dalla mia parte, non so come faccia a voler perseguire una strada del genere, anzichè spostare la vendita a fine estate, tantopiu che la possibilità di rivendita per lui (se avverrà) ci sarà molto oltre.

 

[Bagudi]

Infatti a me sembrava strano. Poi tale somma se anche fosse stata lasciata in deposito al Notaio, quando sarebbe stata incassata dai venditori?

Non è una somma che dovrebbero incassare i venditori ma la somma che bisognerebbe pagare all'Ufficio delle Entrate.