Salve a tutti.
Vi dico cosa mi e' capitato. Mi sa che la soluzione non sia facile, ma intanto magari a qualcuno servira' come "pulce nell'orecchio" in trattative apparentemente semplici e lineari.
Trattativa per una abitazione da ristrutturare, ancora classificata in A/3, non e' un rudere, ma la sua ristrutturazione richiede quantomeno una demolizione. Proviene da una successione.
A un certo punto il tecnico della parte venditrice paventa il rischio di plusvalenza in quanto la demolizione fa scattare quasi automaticamente da parte dell'AdE l'accertamento per vendita non di abitazione ma di edificabilita', con relativa tassazione (10%, ora 9%), tassazione delle plusvalenze in capo ai venditori (il fatto che sia un bene derivante da successione all'AdE non interessa, dite quello che volete, la legislazione dice il contrario ma l'AdE della nostra zona ha gia' fatto (e vinto...!!!) accertamenti in tal senso) . Le alternative (non accettabili da parte mia) sono o aspettare 5 anni prima di ristrutturare (perdendo tutte le agevolazioni in vigore) oppure fare una ristrutturazione taglia-e-cuci (a detta del geometra onerosa, pericolosa e dai risultati incerti).
A questo punto il notaio mi dice che per quanto mi riguarda non ho scelta se non acquistare il diritto edificatorio e pagare le tasse sul valore della compravendita (si parla di circa 10 volte quello che avrei pagato acquistando il fabbricato come prima casa...!!!), attendendo serenamente un sicuro accertamento, visto che sulle compravendite non tassate sul catastale l'AdE ci va a nozze e contestera' comunque qualsiasi cifra, anche coerente con le stime di mercato locale, andando a stanare stime sicuramente maggiori anche paragonando cose assurde (e' capitato che hanno paragonato il costo al mq di una barchessa in mezzo alla campagne, nel vuoto pneumatico, con quello di un'area commerciale adiacente al centro cittadino completo di tutte le urbanizzazioni!!!) per avere il suo "contentino" ed imporre una multa salata, poi da "scontare" per invogliare a pagarla senza ricorrere.
Per il venditore l'unica scappatoia sarebbe ricorrere alla rivalutazione dei terreni edificabili, di cui si sono riaperti i termini, solo che tale rivalutazione riguarda i soli terreni e non i fabbricati esistenti al 1 gennaio 2014, data alla quale la casa era (ed e') ancora su ed agibile (ovvero non e' stata data alcuna inagibilita', non l'ha mai avuta, essendo ante '65, ma non 1965, ma 1865...!!! non sto scherzando...), anche se inabitabile da persone civili. Il tecnico dice che il rischio di fare una perizia per la rivalutazione ed incorrere in un "fuori tema" facendola invalidare e' molto probabile.
In tal caso (da delirio...!!!) io acquisterei una edificabilita', con la relativa tassazione, ma nel medesimo atto ai venditori sarebbe contestato di vendere un un fabbricato (e quindi il loro versamento del 4% sarebbe stato inutile, perche' non sarebbe reso dall'AdE), per poi, successivamente, subire un accertamento nel momento in cui demolisco il fabbricato, per cui ai venditori sarebbe contestata PER LA SECONDA VOLTA la vendita, stavolta per terreno edificabile, ceh non essendo stato rivalutato (stante il versamento precedente annullato causa oggetto della vendita non rivalutabile secondo i termini della rivalutazione plusvalenze) si trova a dover pagare l'IRPEF sull'intera plusvalenza, data dalla differenza tra prezzo di vendita (che non puo' essere troppo basso, causa accertamento ancor piu' salato dl prevedibile) e prezzo catastale, che si suppone valore "di acquisizione" del bene (gia' tassato dalla successione). Inutile dire che l'ipotesi dei venditori di farsi tassare la plusvalenza (che non richiederebbe null'altro che la dichiarazione IRPEF della plusvalenza per quell'anno) e' esclusa, causa l'impoto per loro eccessivo dell'esborso (circa 35-40k di sole imposte, dipende dalle aliquote progressivein cui andrebbero a finire)
Un ginepraio che spero sia riuscito a capire bene e ad esporre altrettanto chiaramente.
In tutto questo, io in TEORIA dovrei comunque ancora avere le agevolazioni ristrutturazione al 50%, in quanto pur comprando una edificabilita' il fabbricato esiste. Ma mi viene il sospetto (anche se mi hanno smentito, dicendo che tassazione e ristrutturazione corrono su binari completamente separati) che la compravendita potrebbe mettere la "pulce nell'orecchio" all'AdE e dare il "destro" per contestare le detrazioni in quanto l'oggetto sul quale opero e' un "terreno edificabile" e non un "fabbricato esistente", anche se corredato di opportuna documentazione sulla sua reale esistenza.
Domande? Beh, una marea, l'ultima sulle detrazioni e' quella piu' importante.
Quella sulla verosimiglianza di una tale accanimento dell'AdE sulle ristrutturazioni e' un'altra.
Mi piacerebbe sapere quale sarebbe una soluzione ottimale per risolvere il tutto, ma 1 notaio e 2 tecnici sono arrivati a dirmi che no c'e' nessunissima possibilita', anche andando all'AdE di persona, di farsi dire cosa e come pagare per non incorrere in accertamenti, loro campano per quello e si insinuano in tutte le maglie della legge, anche ignorandola e forzandola, pur di estorcere (questa e' la parola giusta) soldi a chi tenta di fare del suo meglio.
Quella piu' "lineare" suggerita sarebbe da parte mia tassare l'importo della compravendita e non il catastale con le agevolazioni prima casa per dimostrare che acquisto una edificbailita' (non ho pero' compreso in tal caso (e lo chiedero') il soggeto del rogito quale sarebbe, se "abitazione" o "terreno edificabile") e aspettarmi un accertamento con una sanzione da parte del'AdE di circa il 20% di quello gia' versato in tasse come loro "contentino" a seguito di un patteggiamento (cosa che al limite dei limiti potrei anche accettare), con i venditori che pagano l'IRPEF della plusvalenza, accontentandosi di prendere circa 1/3 in meno di quello che prevedevano (secondo vio, potrebbero mai accettare?!?!?).
Accetto commenti. Spero che la mia vicenda possa mettere "in guardia" su queste compravendite. Ma mi son chiesto, i costruttori che acquistano e demoliscono per rivendere, come fanno per non incorrere in questo girone dantesco?
Vi dico cosa mi e' capitato. Mi sa che la soluzione non sia facile, ma intanto magari a qualcuno servira' come "pulce nell'orecchio" in trattative apparentemente semplici e lineari.
Trattativa per una abitazione da ristrutturare, ancora classificata in A/3, non e' un rudere, ma la sua ristrutturazione richiede quantomeno una demolizione. Proviene da una successione.
A un certo punto il tecnico della parte venditrice paventa il rischio di plusvalenza in quanto la demolizione fa scattare quasi automaticamente da parte dell'AdE l'accertamento per vendita non di abitazione ma di edificabilita', con relativa tassazione (10%, ora 9%), tassazione delle plusvalenze in capo ai venditori (il fatto che sia un bene derivante da successione all'AdE non interessa, dite quello che volete, la legislazione dice il contrario ma l'AdE della nostra zona ha gia' fatto (e vinto...!!!) accertamenti in tal senso) . Le alternative (non accettabili da parte mia) sono o aspettare 5 anni prima di ristrutturare (perdendo tutte le agevolazioni in vigore) oppure fare una ristrutturazione taglia-e-cuci (a detta del geometra onerosa, pericolosa e dai risultati incerti).
A questo punto il notaio mi dice che per quanto mi riguarda non ho scelta se non acquistare il diritto edificatorio e pagare le tasse sul valore della compravendita (si parla di circa 10 volte quello che avrei pagato acquistando il fabbricato come prima casa...!!!), attendendo serenamente un sicuro accertamento, visto che sulle compravendite non tassate sul catastale l'AdE ci va a nozze e contestera' comunque qualsiasi cifra, anche coerente con le stime di mercato locale, andando a stanare stime sicuramente maggiori anche paragonando cose assurde (e' capitato che hanno paragonato il costo al mq di una barchessa in mezzo alla campagne, nel vuoto pneumatico, con quello di un'area commerciale adiacente al centro cittadino completo di tutte le urbanizzazioni!!!) per avere il suo "contentino" ed imporre una multa salata, poi da "scontare" per invogliare a pagarla senza ricorrere.
Per il venditore l'unica scappatoia sarebbe ricorrere alla rivalutazione dei terreni edificabili, di cui si sono riaperti i termini, solo che tale rivalutazione riguarda i soli terreni e non i fabbricati esistenti al 1 gennaio 2014, data alla quale la casa era (ed e') ancora su ed agibile (ovvero non e' stata data alcuna inagibilita', non l'ha mai avuta, essendo ante '65, ma non 1965, ma 1865...!!! non sto scherzando...), anche se inabitabile da persone civili. Il tecnico dice che il rischio di fare una perizia per la rivalutazione ed incorrere in un "fuori tema" facendola invalidare e' molto probabile.
In tal caso (da delirio...!!!) io acquisterei una edificabilita', con la relativa tassazione, ma nel medesimo atto ai venditori sarebbe contestato di vendere un un fabbricato (e quindi il loro versamento del 4% sarebbe stato inutile, perche' non sarebbe reso dall'AdE), per poi, successivamente, subire un accertamento nel momento in cui demolisco il fabbricato, per cui ai venditori sarebbe contestata PER LA SECONDA VOLTA la vendita, stavolta per terreno edificabile, ceh non essendo stato rivalutato (stante il versamento precedente annullato causa oggetto della vendita non rivalutabile secondo i termini della rivalutazione plusvalenze) si trova a dover pagare l'IRPEF sull'intera plusvalenza, data dalla differenza tra prezzo di vendita (che non puo' essere troppo basso, causa accertamento ancor piu' salato dl prevedibile) e prezzo catastale, che si suppone valore "di acquisizione" del bene (gia' tassato dalla successione). Inutile dire che l'ipotesi dei venditori di farsi tassare la plusvalenza (che non richiederebbe null'altro che la dichiarazione IRPEF della plusvalenza per quell'anno) e' esclusa, causa l'impoto per loro eccessivo dell'esborso (circa 35-40k di sole imposte, dipende dalle aliquote progressivein cui andrebbero a finire)
Un ginepraio che spero sia riuscito a capire bene e ad esporre altrettanto chiaramente.
In tutto questo, io in TEORIA dovrei comunque ancora avere le agevolazioni ristrutturazione al 50%, in quanto pur comprando una edificabilita' il fabbricato esiste. Ma mi viene il sospetto (anche se mi hanno smentito, dicendo che tassazione e ristrutturazione corrono su binari completamente separati) che la compravendita potrebbe mettere la "pulce nell'orecchio" all'AdE e dare il "destro" per contestare le detrazioni in quanto l'oggetto sul quale opero e' un "terreno edificabile" e non un "fabbricato esistente", anche se corredato di opportuna documentazione sulla sua reale esistenza.
Domande? Beh, una marea, l'ultima sulle detrazioni e' quella piu' importante.
Quella sulla verosimiglianza di una tale accanimento dell'AdE sulle ristrutturazioni e' un'altra.
Mi piacerebbe sapere quale sarebbe una soluzione ottimale per risolvere il tutto, ma 1 notaio e 2 tecnici sono arrivati a dirmi che no c'e' nessunissima possibilita', anche andando all'AdE di persona, di farsi dire cosa e come pagare per non incorrere in accertamenti, loro campano per quello e si insinuano in tutte le maglie della legge, anche ignorandola e forzandola, pur di estorcere (questa e' la parola giusta) soldi a chi tenta di fare del suo meglio.
Quella piu' "lineare" suggerita sarebbe da parte mia tassare l'importo della compravendita e non il catastale con le agevolazioni prima casa per dimostrare che acquisto una edificbailita' (non ho pero' compreso in tal caso (e lo chiedero') il soggeto del rogito quale sarebbe, se "abitazione" o "terreno edificabile") e aspettarmi un accertamento con una sanzione da parte del'AdE di circa il 20% di quello gia' versato in tasse come loro "contentino" a seguito di un patteggiamento (cosa che al limite dei limiti potrei anche accettare), con i venditori che pagano l'IRPEF della plusvalenza, accontentandosi di prendere circa 1/3 in meno di quello che prevedevano (secondo vio, potrebbero mai accettare?!?!?).
Accetto commenti. Spero che la mia vicenda possa mettere "in guardia" su queste compravendite. Ma mi son chiesto, i costruttori che acquistano e demoliscono per rivendere, come fanno per non incorrere in questo girone dantesco?
.. per alcuni basta e avanza per comprare senza alcun timore... 
