Delirio immobiliare da demolizione fabbricato rurale per pretese dell'Agenzia Entrate

[Ponz]

cerca di usare termini diversi il capisci tienilo per te. a volte mi sembri solo un teorico non un pratico. se tu lo fossi capirsi quanto é superfluo quello che stai dicendo. é l'abc delle compravendite complesse.

O Rosa... MA se non hai un tecnico di parte che ti avverte di quello che non va, come fai a sapere se una compravendita è complessa?

Nel caso poteva benissimo dirgli: i documenti sono in regola.

Mettiamo che il venditore non avesse problemi fiscali (come nel caso ha) ma rimanessero i problemi urbanistici, come nel caso del torrente deviato ecc. che ho riportato in altra discussione (roba che vede il tecnico facendo i rilievi e cono occhio, non vede certo il tecnico che fa al rtn tanto per dire che i documenti sono in regola) ... non era affatto una compravendita complessa, era solo una fregatura per wile.

Non sono io il teorico, io sono il pratico, cioè son quello che non dice "basta un tecnico" ma dice invece "siccome ne vedo succedere tutti i giorni" (pratica) "meglio prevenire con PROPRIO tecnico" (e ciò non è per farmi guadagnare di più, anzi, tutela i miei clienti anche contro le MIE incapacità/negligenze ecc.).

Tu invece, operi dove certe precauzioni non vengono messe in atto e si prende per bono quel che dicono i tecnici dei venditori....

Ora la pratica dice ( a differenza della teoria) che dove ci sono i controlli dell'acquirente vengon fuori spesso magagne...quindi si potrebbe desumere che:

1) I tecnici delle zone dove si fa doppio controllo (venditore-acquirente) o comunque dove c'è il tecnico dell'acquirente sono incapaci/ladri/interessati e *******i pure visto che sanno che viene ricontrollato, non sarebbero tanto furbi a mentire a differenza di dove operi tu.

2) L'umanità sbaglia e 4 occhi vedono meglio di due (specie se i due sono interessati a minimizzare e gli altri due invece a tutelare).

Io sono per la 2, tu per la 1.

Chi è il teorico?

 

[Rosa1968]

Chi è il teorico?

tu sempre e solo tu.

Qui queste cose non accadono, si vedono le situazioni e si risolvono prima, se poi l'acquirente ha dei dubbi, liberissimo di sentire il suo tecnico. Non si arriva a mettere in dubbio la veridicità di quanto si sostiene mi spiego? I controlli vengono fatti a monte. Nessuno a detto che il tecnico dell'acquirente è interessato bla bla bla, sei tu che invece sostieni il contrario e questo a me non sta bene, per etica di lavoro. Poi se dalle tue parti ci vogliono prove e controprove vabbè, è un bel problema, certo.

 

[Ponz]

Non sono io a dirlo, ma centinaia di casistiche che avvengono tutti i giorni, e non parlo solo di interessi, ma di sensibilità, attenzione, esperienza, errore...

E qualsiasi tecnico o notaio può raccontarteli....

Tu puoi solo portare la negazione di qualcosa che accade, mi pare, io ti porto pratica che avviene sempre.

MA sicuramente sono io il teorico.

 

[Rosa1968]

Tu puoi solo portare la negazione di qualcosa che accade, mi pare, io ti porto pratica che avviene sempre.

Se parlo è perché ci sono dentro, difficilmente parlo per sentito dire, e non faccio statistiche, perché ogni caso è a se e va valutato man mano.
Se mi permetto di continuare su questa strada è perché prima di mettere in vendita valuto bene con i professionisti che collaborano con me tutte le casistiche. Così come quando mi capitano queste villette che potrebbero avere dei volumi sappiamo come muoverci e fino ad ora nessuno ha avuto sorprese.

 

[Ponz]

Se parlo è perché ci sono dentro, difficilmente parlo per sentito dire, e non faccio statistiche, perché ogni caso è a se e va valutato man mano.
Se mi permetto di continuare su questa strada è perché prima di mettere in vendita valuto bene con i professionisti che collaborano con me tutte le casistiche. Così come quando mi capitano queste villette che potrebbero avere dei volumi sappiamo come muoverci e fino ad ora nessuno ha avuto sorprese.

Scusa.
Ma come fai a avere casistiche senza contraddittorio?

(non è logico?)

E sopratutto, TU, cosa c'entri?

E il fatto che dove ci sono quei controlli avvenga che qualcuno trova dei problemi anche dove ci sono tecnici già... non ti fa pensare che ci siano possibilità?

Inoltre, sapendo che queste possibilità ci sono (o si nega la realtà di ciò che accade) te la senti ancora di non consigliare un acquirente di far fare dei controlli?

Io, no.

Ma io sono teorico.

 

[Rosa1968]

E sopratutto, TU, cosa c'entri?

Nulla ti stavo semplicemente rispondendo

Tu puoi solo portare la negazione di qualcosa che accade, mi pare, io ti porto pratica che avviene sempre.

[DOUBLEPOST=1390231947,1390231746][/DOUBLEPOST]Ponz comunque amici ..... nulla di personale, sia chiaro.

 

[Ponz]

Ci mancherebbe Rosa.

Io parlo di attività altrui, non è mia, non è un modus operandi che ho creato, da me è servito su un piatto d'argento, non c'è merito né colpa né competenza.

Non posso offendermi ne risentirmi, semmai stupirmi del perchè tu resista ad accettare come vera l'esperienza che accade contrapponendo una NON attività, cioè il fatto che da te l'acquirente prende per bono quello che gli dice il tecnico del venditore...

D'altronde l'agente immobiliare che colpa ha se un tecnico dichiara tutto a posto?

io lo ritengo folle non controllare, perchè le conseguenze possibili sono poi sulle spalle dell'acquirente e spesso capita di non potersi rivalere agevolmente ne con venditore ne con tecnici ove avessero mancato in qualcosa.... sapendo questo... come faccio adirgli di non tutelarsi al meglio?

E in questo tu non hai alcuna colpa come io non ho alcun merito della situazione qua... anzi... entrambi, tutti siamo vittime di uno stato che non ha pensato bene come tutelare gli acquirenti e gli operatori...


Il tutto perchè riflettendo penso: se da me perfino negli immobili con il libro della casa CAPITA che effettivamente vengano fuori delle osservazioni pertinenti dal tecnico dell'acquirente, a volte perfino dipendenti dall'affare e non dall'immobile (quindi dalle esigenze di chi compra) perchè non potrebbe accadere anche altrove?

Sapendo questo, consiglio quello che l'esperienza pratica insegna: tutelarsi, aiuta a ridurre i rischi in modo sensibile a costi accettabili.

Quando ci sarà il notaio alla francese allora cambio mentalità.

 

[Wile]

Altro parere dell'altro mio commercialista.
Per lui e' una questione di lana caprina, nel senso che e' una compravendita tra privati, di un immobile singolo, nel qual verra' fatta un'altra unita' immobiliare, sempre singola, con le stesse dimensioni, cubature e carico urbanistico, tramite una ristrutturazione (non importa se o senza demolizione) visto che e' un immobile addirittura con vincoli, destinata a diventare prima casa. Se l'AdE contestasse la cessione di terreno e non di fabbricato a suo dire perderebbe a mani basse. Non esiste il benche' minimo elemento per richiamare una speculazione (non compro come azienda, non aumentano le unita', non aumentano i volumi e la suddivisione del fabbricato, la destinazione d'uso a prima casa non e' compatibile conla speculazione se non si vende entro i primi 5 anni, al che la tassazione sarebbe sacrosanta ma a mio carico).
Se invece per massima tutela la parte venditrice facesse la perizia, pagassero la plusvalenza e io comprassi il fabbricato ma con tassazione del valore del terreno allora sicuramente verrebbero a vedere perche' abbiamo agito in un modo cosi' strano. I venditori si "salverebbero", ma l'AdE vorrebbe comunque vederci chiaro de perche' uno si accolla imposte non dovute in una compravendita apparentemente lineare.

Tra l'altro il mio tecnico mi ha appena avvertito che il Comune per i fabbricati vincolati prevede come titoli abilitativi i soli restauri e risanamenti conservativi, a prescindere se questi richiedono o meno demolizioni parziali o totali per ottemperare alle normative di sicurezza dei fabbricati, con forti limitazioni nella concessione di dividere eventualmente in piu' unita' abitative. Impossibile farli passare come nuove costruzioni a carattere speculativo.

Vedremo ora cosa dira' il commercialista della parte venditrice. Il quadro operativo dal mio punto di vista e' chiaro.

 

[Wile]

Chiaro, chiaro... era chiaro...
Per i venditori ancora nebbia fitta!!!!
Gli hanno ribadito l'esigenza per loro massima garanzia di fare la rivalutazione della plusvalenza con perizia giurata e pagamento del 4%. Solo che in tal modo il loro tecnico ha detto loro che io non potro' piu' acquistare a tassazione 2% sul catastale ma al 9% sul valore di perizia. Alla mia richiesta di chiarimento sul perche' di cio' (il tecnico andrebbe a cambiare categoria catastale??) non ho avuto nessuna risposta. Il commercialista mi ha detto che non deve andare a cambiare categoria, anche se e' un fabbricato e non riesce a capire cosa si e' messo in testa il tecnico. Io non ho alcuna voglia di sentirlo ulteriormente (e' responsabilita' della parte venditrice fare in modo che non si tocchi lo stato dell'immobile) e ho investito il commercialista di provare ancora una volta a capire i motivi di tale affermazione.
Ma per quale motivo una perizia giurata andrebbe ad influire sulla tassazione di un immobile in vendita, quando questo e' assoggettato a tassazione sulla rendita catastale? Capisco per un F/2 (immobile collabente), che non ha rendita ed e' tassato sul valore venale (e quindi di una eventuale perizia), ma cio' vale anche per un immobile non collabente, con classamento e rendita propria? A me, all'ingegnere che mi segue, al geometra e a 2 commercialisti sembra assurdo (non solo il solo pazzo...), solo il tecnico di parte venditrice sembra convintissimo di cio', senza dare al momento alcuna spiegazione convincente, se non che "una volta che io deposito (dove?!?!?! Non l'ha detto...) la perizia tutto il mondo sa che quel fabbricato o terreno vale 'tot' e quello d'ora in poi sara' il valore da tassare, per chiunque, e non piu' il valore catastale", vi risulta cio' anche per quanto riguarda un fabbricato?? Il commercialista aveva smentito questa affermazione.

Help, non avrei mai voluto dirlo, e' estrema scortesia, ma stavolta e' davvero urgente...