Difformità in planimetria dell' Atto di divisione di provenienza

[jos611]

Ah sì, se trovano accordo in tal senso è senz'altro cosa buona. Ma, in mancanza di ciò ( e fermo restando che non sappiamo cosa abbiano inizialmente pattuito), vedo alquanto rischioso il "non versare un accidente" sic et simpliciter di cui sopra

 

[Rudyaventador]

e perchè non trovano un accordo? lAcquirente vuole la regolarita dell immobile , se il venditore sfugge e nel contempo pretende, inziasse a mettere in mora e già passano minimo 20 giorni , 5 giorni al professionista per spedire la lettera di diffida ad adempiere e 15 giorni di termine devono essere concessi , al che segue lettera del altro legale che chiede la regolarità edilizia in oggetto , e dati il silenzio quale elemento essenziale dell contratto ex lege si intende risolto , ti garntisco che il venditore se si imbarcasse in una sfida del genere ci rimane dentro almeno tre mesi senza cavarne un tubo , e se non ha la regolarita edilizia del immobile dopo tre mesi non va da nessuna parte .....

 

[angy2015]

se proprio si vuole abbondare potrebbe aggiungere alla comunicazione di messa in mora del venditore la nomina del notaio al quale viene versato l'acconto pattuito in conto deposito in attesa della regolarità edilizia.

 

[jos611]

e se non ha la regolarita edilizia del immobile dopo tre mesi non va da nessuna parte .....

E se invece detta regolarità ce l'ha?
Tu hai avuto accesso al U.T. comunale di pertinenza per affermare ciò?
Hai inoltre letto cosa esattamente hanno pattuito inizialmente?

 

[Rudyaventador]

E se invece detta regolarità ce l'ha?
Tu hai avuto accesso al U.T. comunale di pertinenza per affermare ciò?
Hai inoltre letto cosa esattamente hanno pattuito inizialmente?

da quello che ha scritto l estensore del 3d , il venditore latita in tal senso , quindi se durante il ping pong tra lettere di diffide esce che ha tutto a posto , l acquirente semplicemente procede al preliminare e fargli avere e o incassare la caparra, intanto nel ping pong pero gli mette un bel termine essenziale altrimenti il venditore puo farti stare anche un anno a bagno maria . Ecco ora ti dico a che servono i contratti ...e a chi sono indirizzati , non ci crederai ma si scrivono perche il Giudice li legga , il contratto non serve a regolare di per se , se va tutto bene il contratto non svolge funzione , ma serve per le patologie del rapporto. Il contratto deve recepire la effettiva volonta negoziale , e questa in caso di contrasto col contratto viene indagata dal Giudice , Quindi un contratto ha degli elementi essenziali , che comunque vanno rispettati , non credo che l acquirente abbia firmato un contratto talmente vessatorio , firmandone le clausole , che attenzione anche in questo caso il Giudice ha il potere di intervenire ...i contratti devono essere ragionevoli ed equi , bilanciati e se non prevedono per leggerezza alcune eventualità vale il codice civile . Firmare un contratto poi occorre vedere se il contratto è stato pattuito o no, se l acquirente ha la veste di consumatore , insomma c'è n'è ....

 

[Rudyaventador]

e a proposito di contratti , facciamo un esempio forte ancorchè non comune , una volta ho visto un bel contratto con penale per ogni giorno di ritardo di rogito pari a 1000 euro , altresì accompagnato da una clausola essenziale senza alcuna spiegazione della ricorrenza della essenzialità . Ora un contratto cosi anche se firmato a doppia firma per la vessatorietà della penale , è una penale nulla poichè da un lato è eccessiva poi è contradditoria con l essenzialità del termine poiche l essenzialita significa che oltre quel giorno per motivi reali ancorchè soggettivi non si può piu procedere al rogito. Quindi aver formato un contratto non significa scolpire sulal pietra qualcosa , ma vi deve essere buona fede nella sua esecuzione , e diligenza del buon padre di famiglia , e se la controparte da modo di dubitare il codice civile prevede la possibilità di sospendere l esecuzione ...

 

[jos611]

da quello che ha scritto l estensore del 3d , il venditore latita in tal senso ,

Da quello che ha scritto "l'estensore" vi è semplicemente una discrepanza catastale. In parte già sanata e comunque irrilevante ai fini della regolarità sostanziale. Punto.
Il resto sono mere supposizioni o, a voler essere generosi, deduzioni.

Se, come di prassi, la pattuizione iniziale stabilisce la regolarità al momento del rogito e se, come è dato intuire, la regolarità urbanistica sussiste (ricordo che è stato presentato un Docfa di rettifica a firma di un tecnico, il quale avrebbe commesso illecito penale se non fosse sicuro del fatto suo e avesse dichiarato il falso), il promittente venditore può semplicemente ritenere inadempiente la controparte e trattenere la caparra versata - se quest'ultima non ottempera a quanto pattuito nei tempi stabiliti. E l'acquirente faccia pur causa, se vuole...

Stante ciò, mi sembra molto più sensato e ragionevole il consiglio dato da Francesca63 qualche post più indietro. Il resto sa più di aria fritta condita da avventurismo fine a se stesso

 

[Rudyaventador]

Io parlo con esperienza Giuridica di contenzioso quindi prudenza se ci si confronta con un Avvocato; se non scrivo studio legale o altro è per non dare alcun adito che stia nel forum per cercare clientela , per inciso, chiarito ciò , andiamo avanti .

Dove hai letto mai un termine essenziale di un preliminare nel ordinamento Giuridico Italiano in campo immobiliare residenziale ?

Supponiamo quindi che lui invita il venditore a dare evidenza , e lo invita a fissare una nuova data , il venditore quindi secondo te in base a cosa ha diritto a trattenere la somma senza proseguire nella trattativa ?

Supponendo che faccia cosi , l acquirente tramite avvocato lo invita ad adempiere per il preliminare entro giorni 15 definendo un termine essenziale , invitandolo ovviamente con tutte le evidenze di regolarità edilizia .

Se disattende viene citato con l effetto di vedersi annotata la causa sull' immobile ...non so quanto un venditore si esponga a rischi di questo genere , e quale avvocato mai gli consiglierebbe una tale condotta temeraria , e con il mercato cosi florido per chi vende poi....

Ora un inciso diciamo OT ....parliamoci nel fondo degli occhi molti agenti immobiliari, non tutti non generalizziamo mai una categoria , spingono acquirenti a fare preliminari con grande leggerezza e velocità , il cui fine non è altro che incamerare le commissioni dalle parti , poi che l acquirente e o il venditore si impiccano per colpa di un preliminare stilato con leggerezza e che non recepisce l esatta volontà delle parti ; questo significa anteporre gli interessi propri al servizio professionale che si rende...

 

[jos611]

Se disattende viene citato con l effetto di vedersi annotata la causa sull' immobile ...non so quanto un venditore si esponga a rischi di questo genere , e quale avvocato mai gli consiglierebbe una tale condotta temeraria , e con il mercato cosi florido per chi vende poi....

E se invece il venditore, dopo aver inviato un telegramma con intimazione ad adempiere, "disattende" e lascia alla controparte l'onere di adire la via giudiziaria?
...hai per caso letto cosa hanno pattuito? In base a cosa trai conclusioni?

Supponiamo quindi che lui invita il venditore a dare evidenza , e lo invita a fissare una nuova data , il venditore quindi secondo te in base a cosa ha diritto a trattenere la somma senza proseguire nella trattativa ?


Supponendo che faccia cosi , l acquirente tramite avvocato lo invita ad adempiere per il preliminare entro giorni 15 definendo un termine essenziale , invitandolo ovviamente con tutte le evidenze di regolarità edilizia .

Cioè, fammi capire: secondo te dovrebbe metter su tutto 'sto marchingegno, con intervento di avvocati e quant'altro (certo non gratuito), per poi giungere allo stesso identico risultato che si otterrebbe seguendo la semplice strada suggerita da Francesca63?
...sicuro di essere avvocato?

 

[Rudyaventador]

E se invece il venditore, dopo aver inviato un telegramma con intimazione ad adempiere, "disattende" e lascia alla controparte l'onere di adire la via giudiziaria?
...hai per caso letto cosa hanno pattuito? In base a cosa trai conclusioni?

Cioè, fammi capire: secondo te dovrebbe metter su tutto 'sto marchingegno, con intervento di avvocati e quant'altro (certo non gratuito), per poi giungere allo stesso identico risultato che si otterrebbe seguendo la semplice strada suggerita da Francesca63?
...sicuro di essere avvocato?

E se invece il venditore, dopo aver inviato un telegramma con intimazione ad adempiere, "disattende" e lascia alla controparte l'onere di adire la via giudiziaria?
...hai per caso letto cosa hanno pattuito? In base a cosa trai conclusioni?

Cioè, fammi capire: secondo te dovrebbe metter su tutto 'sto marchingegno, con intervento di avvocati e quant'altro (certo non gratuito), per poi giungere allo stesso identico risultato che si otterrebbe seguendo la semplice strada suggerita da Francesca63?
...sicuro di essere avvocato?

La soluzione di Francesca , non mi sembra che tuteli l acquirente, secondo afferma che la proposta sia un preliminare , quando nella proposta è dichiarato ed accettato della controparte che in data 15 /02/18 si stipulera il preliminare con versamento della caparra .........


precisata questa lieve incongruenza , ripartiamo da qui


“Salve di nuovo io! E arrivata Docfa. Adesso in planimetria risulta u balcone piu grande di cc 1m, quello del bagno e un altro della camera da letto, lo stesso piu grande. invece il balcone della cucina che inizialmente mancava sulla planimetria e stato redatto in modo sbagliato (disegnato) cioe e spostato verso destra invece in realta e verso sinistra, sempre di circa un metro piu o meno. La planimetria depositata al comune ancora non l'hanno visto nessuno, solo a fine febbraio hanno appuntamento. Come fare, AI dice che tutto e ok, che immobile e commerciale, e che poso andare avanti, solo aspettare un po i documenti? Il 15.02.18 dobbiamo firmare il preliminare e versare 15.000 euro.”



Allora la risposta alla regolarità edilizia si avrà solo a FINE FEBBRAIO , pertanto , dando per scontato che la comunicazione sia documentata , o provabile, la stessa parte venditrice sta dichiarando di non essere in grado di attestare in tempo utile per il preliminare fissato il 15 /2 , detta regolarità . Eliminiamo che vi sia in mezzo un mutuo cosi la rendiamo piu “difficile”.


Ora dato che ho premesso , che l’errore commesso dall’acquirente consista nel non aver presentato una proposta condizionata , ora si tratta non di dare in pasto l acquirente a obblighi successivi de plano che la portano sino al rogito, e tra le more con maturazione già dei corrispettivi all’agente immobiliare , e solo da quel momento se la parte venditrice risulta senza regolarità e quindi impossibilitata per sua colpa a rogitare solo qui scatterebbe la sua tutela sicuramente che si tradurebbe in una chiamata in Giudizio della parte venditrice, per il recupero a posteriori dei danni .

Ora un Avvocato che assiste la venditrice deve deontologicamente apprestare la sua migliore tutela e quindi azionare tutte le leve giuridiche a disposizione per poter perseguire questo risultato.


Allora la prima azione è comunicare alla parte venditrice richiamando l appuntamento che vi sarà a fine Febbraio , cosa intenda fare , se spostare opportunamente il preliminare in data successiva o che si voglia procedere a suo rischio e pericolo per la data stabilita, anticipando sin d ora che il preliminare in tal caso avra una condizione con correlata clausola risolutiva ex art. 1353 c.c., e che la caparra data la condizionalità verrà versata in deposito presso il Notaio .


Ora questa a mio avviso è la migliore tutela viste le non prudenti condizioni di partenza . Se qualche collega vorrà eventualmente disquisire ben lieto , ma non replicherò piu a chi non fa parte della mia categoria professionale .


Con rispettoso ossequio degli utenti con cui sin qui ho interloquito e di chi pazientemente ha letto tutto lo svolgimento per tale vicenda .


Al utente consiglio di rivolgersi ad un Avvocato di Fiducia e di farsi assistere da un suo tecnico . Buona fortuna