Diritto di prelazione per asta, con preliminare di vendita

[Andrea Russo]

Scusate, ma le fidejussioni previste dal Dgls 122/2005 dove sono finite? Si parla di immobile in corso di costruzione se non ho letto male. Poi non credo nemmeno che sia stata fatta la trascrizione, perché il notaio non avrebbe stipulato il preliminare in assenza delle fidejussioni. Penso che questo sia l'ennesimo caso di gente che, nonostante esistano delle leggi finalizzate ad evitare questi problemi, ci finisce dentro per ignoranza. Di farsi assistere nella compravendita da un esperto non gli è venuto in mente o ha semplicemente pensato che era un costo superfluo che si poteva evitare?

Ma dove sta scritto che uno debba firmare il preliminare che ha predisposto l'avvocato del costruttore senza essere edotto sull'importanza della trascrizione e delle fidejussioni? E' una vergogna!

 

[CheCasa!]

Scusate, ma le fidejussioni previste dal Dgls 122/2005 dove sono finite? Si parla di immobile in corso di costruzione se non ho letto male. Poi non credo nemmeno che sia stata fatta la trascrizione, perché il notaio non avrebbe stipulato il preliminare in assenza delle fidejussioni. Penso che questo sia l'ennesimo caso di gente che, nonostante esistano delle leggi finalizzate ad evitare questi problemi, ci finisce dentro per ignoranza. Di farsi assistere nella compravendita da un esperto non gli è venuto in mente o ha semplicemente pensato che era un costo superfluo che si poteva evitare?

Beh, non sappiamo se la fideiussione ci sia o non ci sia. Il quesito di
@gcontino si è limitato al diritto di prelazione...

 

[n3m3six78]

Scusate, ma le fidejussioni previste dal Dgls 122/2005 dove sono finite?

se acquisti sulla carta quando il costruttore non ha ancora richiesto il permesso di costruire non è obbligato a fare la fideiussione. detto questo quasi nessuno te la fa ed i promissari acquirenti accettano ,spesso va male

 

[Andrea Russo]

Beh, non sappiamo se la fideiussione ci sia o non ci sia. Il quesito di
@gcontino si è limitato al diritto di prelazione...

Si preoccupa della prelazione? Non si preoccupa del fatto che senza la trascrizione se la parte venditrice fallisce il curatore ha tutto l'interesse a risolvere il preliminare e per tutte le somme versate l'acquirente diventa un creditore chirografario destinato a perdere tutto perché il credito privilegiato della banca travolge tutto?

se acquisti sulla carta quando il costruttore non ha ancora richiesto il permesso di costruire non è obbligato a fare la fideiussione. detto questo quasi nessuno te la fa ed i promissari acquirenti accettano ,spesso va male

In base a quale norma? Leggi il testo del Dgls 122/2005. Ci sono comunque molti costruttori seri che le fidejussioni le fanno. Comunque mi pare di capire che l'immobile adesso è ultimato, pertanto se avesse trascritto il preliminare adesso sarebbe tutelato anche in caso di fallimento del costruttore perché potrebbe andare al rogito con il curatore fallimentare in quanto lo stesso sarebbe obbligato a portare a termine il preliminare.

L'unica relativamente buona notizia è che, non avendo ricevuto le fidejussioni, l'acquirente può invalidare il preliminare chiedendone la nullità. Ma questo non significa che il costruttore sarà in grado di restituirgli i soldi versati...

 

[Slartibartfast]

Copio dal forum di "La legge per tutti":
"Di solito, già nel contratto preliminare di compravendita di un immobile (volgarmente detto “compromesso”), le parti si accordano per il passaggio del possesso dell’appartamento oggetto della futura vendita (vendita che avverrà solo davanti al notaio con la firma del cosiddetto atto definitivo). Benché dunque il passaggio di proprietà non si sia ancora compiuto – trasferendosi solo con il rogito notarile – al futuro acquirente viene data la possibilità di utilizzare l’immobile non ancora formalmente suo".

"di solito" traducilo pure con "quasi mai"

 

[Andrea Russo]

Il preliminare di compravendita è stato registrato sul registro immobiliare, contestualmente alla citazione in giudizio che io ho attuato nei confronti del costruttore, al fine di tutelare la mia posizione.

@gcontino, potresti chiarire meglio questa frase?

 

[CheCasa!]

Si preoccupa della prelazione? Non si preoccupa del fatto che senza la trascrizione se la parte venditrice fallisce il curatore ha tutto l'interesse a risolvere il preliminare e per tutte le somme versate l'acquirente diventa un creditore chirografario destinato a perdere tutto perché il credito privilegiato della banca travolge tutto?


In base a quale norma? Leggi il testo del Dgls 122/2005. Ci sono comunque molti costruttori seri che le fidejussioni le fanno. Comunque mi pare di capire che l'immobile adesso è ultimato, pertanto se avesse trascritto il preliminare adesso sarebbe tutelato anche in caso di fallimento del costruttore perché potrebbe andare al rogito con il curatore fallimentare in quanto lo stesso sarebbe obbligato a portare a termine il preliminare.

L'unica relativamente buona notizia è che, non avendo ricevuto le fidejussioni, l'acquirente può invalidare il preliminare chiedendone la nullità. Ma questo non significa che il costruttore sarà in grado di restituirgli i soldi versati...

Ripeto. Abbiamo bisogno che chi ci scrive completi le informazioni. Non ha parlato di fideiussione ma non ha neppure negato che ci sia. Il fatto che si preoccupi solo della prelazione può dare ad intendere che sugli altri versanti sia già "coperto".

 

[Rosa1968]

Beh, non sappiamo se la fideiussione ci sia o non ci sia. Il quesito di
@gcontino si è limitato al diritto di prelazione...

io ho chiesto, ma non mi aveva risposto

se acquisti sulla carta quando il costruttore non ha ancora richiesto il permesso di costruire non è obbligato a fare la fideiussione. detto questo quasi nessuno te la fa ed i promissari acquirenti accettano ,spesso va male

Però senza la licenza non dai il 50% del prezzo oltre anche che non andresti a sottoscrivere un preliminare ma una mera prenotazione all'avverarsi della condizione essenziale ovvero che l'autorità competente rilasci il titolo abilitativo e solo dopo c'è la conferma dell'acquisto e qui si sottoscrive il preliminare.

Purtroppo non si può rogitare perché l'ipoteca che grava non viene coperta dai saldi, e tutti i notai si rifiutano di rogitare in tali condizioni.

Non viene coperta dai saldi e il costruttore non ha riserve proprie. Ma ogniuno deve guardare il proprio praticello. Sicuramente l'avvocato lo sa ma andare a parlare con il direttore di banca non guasta. Tu hai versato il 50% si chiede in modo forzoso l'assenso per il tuo appartamento. Ma il frazionamento del mutuo é stato deliberato? Su che percentuale e' stata messa ipoteca sul tuo appartamento?

Il preliminare di compravendita è stato registrato sul registro immobiliare, contestualmente alla citazione in giudizio che io ho attuato nei confronti del costruttore, al fine di tutelare la mia posizione.

Bene avete trascritto ma la polizza fideiussoria a garanzia dei pagamenti che hai effettuato dal preliminare e' stata rilasciata?
Poi mi chiedo come mai questo signore ha chiesto un finanziamento quasi a termine dei lavori finanziamento che supera i saldi che doveva ricevere? Sei sicuro che il mutuo fondiario non sia partito prima? In questo caso la banca avrebbe dovuto chiedere i preliminari e avrebbe dovuto finanziare tenendo conto delle somme a saldo. Mi spiego se per finire la casa gli servivano 200 e dai preliminari si evinceva che lui aveva crediti per 50 la banca avrebbe dovuto essere cauta, c'è qualcosa che non torna. Spiega meglio.

 

[gcontino]

Salve a tutti,
scusate la mia latitanza nel chiarire la posizione, ma non sapevo che questo forum fosse così vivo e "veloce", e negli ultimi giorni non sono riuscito ad accedere... chiariamo tutto:
1. discorso fidejussioni: sono state rilasciate al momento del versamento delle caparre e acconti, poi sono andate in scadenza senza essere rinnovate per negligenza del costruttore, che ha ignorato i nostri ripetuti solleciti, motivo per cui (insieme ad altri motivi) siamo entrati in contenzioso;
2. al momento della sottoscrizione del preliminare non abbiamo provveduto alla registrazione dello stesso (ahimè, punto a nostro sfavore, ma purtroppo l'avvocato interpellato all'epoca non ci ha consigliato di farlo, con senno di poi ovviamente la cosa l'avremmo fatta meglio);
3. quasi tutti i promissari acquirenti degli alloggi del cantiere siamo andati in causa con il costruttore e nell'avviare il procedimento la domanda giudiziale è stata trascritta con gli effetti di una vera e propria trascrizione ai fini della registrazione del compromesso;
4. la cifra che lui ha chiesto alla banca è uguale alla somma dei saldi (al'incirca), ovviamente più passa il tempo più aumentano gli interessi che egli deve alla banca, e la banca è al momento titolare di un credito privilegiato che viene cronologicamente prima del nostro, a garanzia del quale abbiamo la trascrizione della domanda giudiziale fatta sull'immobile, equivalente, come ci ha detto l'avvocato, alla trascrizione del preliminare;
5. il frazionamento dell'ipoteca è stato fatto dalla banca e se rogitiamo tutti la banca rientra del suo credito, ma così non sarà perché alcuni hanno scelto altre strade; allo stato attuale solo la metà di questo credito sarebbe onorato;

Detto questo, evitiamo di piangere sul latte versato, visto che è una pratica poco edificante per me e per voi (sarà sicuramente di monito a chi legge ed è in procinto di firmare un preliminare e siamo felici di ciò...);
la situazione è questa, riassumendo:
- sul terreno ci sono delle trascrizioni giudiziali, anche di altri promissari acquirenti, quindi nessun notaio farebbe rogitare;
- il costruttore è dormiente, non finisce i lavori da finire (poca roba in fin dei conti), ma non caccia un euro perché è in procinto di fallire, ma non sappiamo se lo farà; nei fatti vuole andare a rogito per beccare i saldi e rientrare del debito con la banca, ma non lo salderà mai sua sponte;
- noi dobbiamo metterci nel caso peggiore, cioè che gli immobili vadano all'asta per fallimento del costruttore o per procedura di esecuzione forzata;
- gli immobili non hanno ancora agibilità quindi non so quanto sia possibile trasferirci la residenza.

La mia domanda è sempre la stessa: nella situazione attuale cosa posso fare per tutelarmi e per usufruire del diritto di prelazione?

 

[Andrea Russo]

a garanzia del quale abbiamo la trascrizione della domanda giudiziale fatta sull'immobile, equivalente, come ci ha detto l'avvocato, alla trascrizione del preliminare;

Su questo punto nutro seri dubbi. In caso di fallimento, non avendo trascritto il preliminare, il curatore può comunque ritirarsi. E se lo fa diventi creditore chirografario per le somme che hai versato e vieni travolto dal credito ipotecario della banca.