Diritto di prelazione per asta, con preliminare di vendita

[Andrea Russo]

Io cercherei piuttosto, da solo o con altri acquirenti nella stessa situazione, di trovare un accordo con la banca affinché rogiti accettando oggi un piccolo saldo e stralcio del debito piuttosto che una ben più dolorosa vendita all'asta domani.

 

[Rosa1968]

Io cercherei piuttosto, da solo o con altri acquirenti nella stessa situazione, di trovare un accordo con la banca affinché rogiti accettando oggi un piccolo saldo e stralcio del debito piuttosto che una ben più dolorosa vendita all'asta domani.

Infatti come ho già detto ogniuno deve guardare il proprio orticello.
Così come non mi è chiara un'altra cosa. Sei sicuro che e' stato fatto il frazionamento dell'ipoteca? Parli di ipoteca sul terreno non sul manufatto il che significa che non è stata fatta la pratica catastale e senza quella non si può frazionare il mutuo.

 

[Rosa1968]

poi sono andate in scadenza senza essere rinnovate per negligenza del costruttore, che ha ignorato i nostri ripetuti solleciti, motivo per cui (insieme ad altri motivi) siamo entrati in contenzioso;

Anche qui. L'efficacia della polizza è fino al rogito notarile. Il fatto che non abbia rinnovato la polizza non significa che la garanzia è scaduta che garanzia sarebbe ti pare?
In questo caso la compagnia prende provvedimenti nei confronti del costruttore ma l'acquirente è garantito. Ma l'avvocato queste cose le conosce? Come può dire che la polizza è scaduta. La legge 122 dice chiaramente somme anticipate fino alla data del rogito. Quindi l'efficacia è la garanzia dell'acquirente. Se non si va al rogito e il costruttore non paga il premio la compagnia inizia le procedure perché l'acquirente da un momento all'altro potrebbe escutere la polizza.

 

[brina82]

@gcontino ti dispiace parlare di cifre? Quanto gli hai dato? Gli altri quanto gli hanno dato? Quanto è il debito totale del costruttore con la banca?

Se manca poco alla fine dei lavori, avendogli dato circa il 50% dell'importo totale, mi chiedo cosa rischierebbe nel caso lui occupasse l'immobile...

Considera che da come scrivi, non penso che dalla vendita all'asta tu possa ricavarne qualcosa, e in assoluto ti converrebbe partecipare all'asta piuttosto che sperare in una prelazione...

 

[gcontino]

@gcontino ti dispiace parlare di cifre? Quanto gli hai dato? Gli altri quanto gli hanno dato? Quanto è il debito totale del costruttore con la banca?

Gli ho dato 100.000, il debito del costruttore con la banca è di 945.000 più interessi che crescono ogni tot mesi; se tutti mettono la propria quota dei saldi la banca rientra, ma alcuni si sono già tirati indietro, visto che magari hanno messo poco come anticipo, e la casa è ben lungi da avere "finiture di pregio" come scritto in capitolato.
Inoltre ci sono le cause e le trascrizioni giudiziali fatte, alcune sul terreno perché non era stato ancora fatto l'accatastamento e il frazionamento, e altre sugli immobili singoli dopo il frazionamento della proprietà. Il frazionamento dell'ipoteca della banca è stato fatto (a chi me lo chiedeva).
La banca a quanto trapela dalle riunioni fatte, farebbe rogitare chi ci sta, e rientrare anche della metà per ora, ma siamo noi acquirenti che abbiamo paura di rogitare (qualora trovassimo un notaio consenziente), e accollarci un mutuo che poi non sappiamo come va a finire se la banca mette in mora il costruttore e mette tutto all'asta.
Tante incognite purtroppo. Anche il nostro avvocato sta valutando diverse strade.

 

[brina82]

Gli ho dato 100.000, il debito del costruttore con la banca è di 945.000 più interessi che crescono ogni tot mesi; se tutti mettono la propria quota dei saldi la banca rientra, ma alcuni si sono già tirati indietro, visto che magari hanno messo poco come anticipo, e la casa è ben lungi da avere "finiture di pregio" come scritto in capitolato.
Inoltre ci sono le cause e le trascrizioni giudiziali fatte, alcune sul terreno perché non era stato ancora fatto l'accatastamento e il frazionamento, e altre sugli immobili singoli dopo il frazionamento della proprietà. Il frazionamento dell'ipoteca della banca è stato fatto (a chi me lo chiedeva).
La banca a quanto trapela dalle riunioni fatte, farebbe rogitare chi ci sta, e rientrare anche della metà per ora, ma siamo noi acquirenti che abbiamo paura di rogitare (qualora trovassimo un notaio consenziente), e accollarci un mutuo che poi non sappiamo come va a finire se la banca mette in mora il costruttore e mette tutto all'asta.
Tante incognite purtroppo. Anche il nostro avvocato sta valutando diverse strade.

In tutto quanti appartamenti ci sono? Gli altri acquirenti quanto gli hanno dato?

Prendiamo il tuo caso. Ammesso che le finiture non sono come te le aspettavi, quanto sei disposto a versare se qualcuno ti garantisse la chiusura di tutto e tu divenissi proprietario (con rischi 0 e cancellazione di tutte le ipoteche?).

Spalmando questo ragionamento agli altri, quanto sarebbero disposti a versare?

Tempo fa seguii delle aste di circa 50 appartamenti in vendita. Era una cooperativa ma il concetto è lo stesso. Qualcuno aveva pagato una bella fetta come te; altri con un misero anticipo entrarono in casa e vi restarono per 7-8 anni. Mutuo condiviso ma alla fine quasi tutti non pagarono. Poi gli appartamenti andarono all'asta.

Furono svenduti, ecco perchè ti dico:

1) se riuscite a non far fare l'asta è meglio;
2) se proprio non riuscite ad evitarla, prepara denaro per parteciparvi...

 

[gcontino]

sono 10 appartamenti, alcuni dei promissari hanno dato 30, altri 50, altri come me, altri ancora l'hanno già pagata tutta;
diciamo che in media grossomodo la metà del costo degli immobili da preliminare è stata data come anticipo;
noi non siamo una cooperativa e ogni immobile ora fa storia a sé, cambia qualcosa nel nostro caso ad essere separati?
alcuni di noi rogiterebbero (saldando la metà circa del debito del costruttore con la banca e la banca sembra sia d'accordo), ma non sappiamo se è opportuno esporsi a rischi che poi il rogito sia dichiarato nullo in qualche modo oppure abbia effetti nulli nel caso qualche creditore faccia fallire il costruttore;
nel nostro caso inoltre è la banca a poterli mettere all'asta e noi a doverli ricomprare dalla banca (si spera a prezzo stracciato a questo punto)
ci sono i presupposti? ecco perché penso alla prelazione

 

[Andrea Russo]

Io, non avendo trascritto il preliminare, andrei subito al rogito. Siccome il prezzo di acquisto è congruo non corri il rischio della revocatoria.

 

[brina82]

Io, non avendo trascritto il preliminare, andrei subito al rogito. Siccome il prezzo di acquisto è congruo non corri il rischio della revocatoria.

In tal caso i soldi non passerebbero per le mani del costruttore però, altrimenti sparirebbeto... Andrebbero direttamente alla banca, che dovrà cancellare le ipoteche. Il costruttore dovrebbe venire dal notaio senza fare storie.

Come si risolverebbe il problema dell'ipoteca sul terreno?

 

[Andrea Russo]

Come si risolverebbe il problema dell'ipoteca sul terreno?

Restringendola. Il costruttore pagherà qualcosa a chi l'ha messa...