Divisione villetta in due subalterni

[nesh2305]

Ciao
Ho trovato una bifamiliare con i miei genitori.
La bifamiliare è così composta:

Taverna, appartamento con ingresso al piano rialzato, appartamento con ingresso al piano primo, sottotetto.

Gli appartamenti sono speculari, 60mq, caldaia separata, impianto elettrico separato, ognuno ha la propria cucina e il proprio bagno.

Attualmente però è solo un subalternò, noi vorremmo farne due, così i miei si intestano una casa e io un altra.
Esistono già le piantine catastali di entrambi gli appartamenti (naturalmente in una scheda unica)

Quali sono i passi da seguire per effettuare questa operazione? La richiesta al comune deve essere fatta da un professionista presentando un progetto oppure possiamo presentare le piantine in comune e pagare la divisione?
Su per giù quanto sarebbe il costo?
E da fare la stessa cosa al catasto oppure è il comune che poi passa le pratiche a loro?

Grazie

 

[brina82]

Ciao
Ho trovato una bifamiliare con i miei genitori.
La bifamiliare è così composta:

Taverna, appartamento con ingresso al piano rialzato, appartamento con ingresso al piano primo, sottotetto.

Gli appartamenti sono speculari, 60mq, caldaia separata, impianto elettrico separato, ognuno a la propria cucina e il proprio bagno.

Attualmente però è solo un subalternò, noi vorremmo farne due, così i miei si intestano una casa e io un altra.
Esistono già le piantine catastali di entrambi gli appartamenti (naturalmente in una scheda unica)

Quali sono i passi da seguire per effettuare questa operazione? Deve fare la richiesta al comune un professionista, oppure possiamo presentare le piantine in comune e pagare la divisione?
Su per giù quanto sarebbe il costo?
E da fare la stessa cosa al catasto oppure è il comune che poi passa le pratiche a loro?

Grazie

Ciao, prima cosa ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico per una consulenza, che intanto ti dirà se la casa è in regola, e se non lo fosse, quali sono i passi da fare per farla regolarizzare prima del vostro acquisto (che a norma di legge deve prevedere regolarità urbanistica e catastale; già che sia divisa in 2 ma con un'unica planimetria, ciò è certamente un warning che indica la presenza di eventuali irregolarità; oltretutto, se vi fossero delle irregolarità potreste non ottenere il mutuo, quindi occhio a cosa scrivete sulla proposta di acquisto che spero non sia tra privati).

Inoltre il vostro tecnico di fiducia vi chiarirà la possibilità di dividerla in 2 unità immobiliari sia urbanisticamente che catastalmente, operazione che non potrete fare da soli ma tramite sempre il tecnico.

 

[nesh2305]

Ciao, prima cosa ti consiglio di rivolgerti ad un tecnico per una consulenza, che intanto ti dirà se la casa è in regola, e se non lo fosse, quali sono i passi da fare per farla regolarizzare prima del vostro acquisto (che a norma di legge deve prevedere regolarità urbanistica e catastale; già che sia divisa in 2 ma con un'unica planimetria, ciò è certamente un warning che indica la presenza di eventuali irregolarità; oltretutto, se vi fossero delle irregolarità potreste non ottenere il mutuo, quindi occhio a cosa scrivete sulla proposta di acquisto che spero non sia tra privati).

Inoltre il vostro tecnico di fiducia vi chiarirà la possibilità di dividerla in 2 unità immobiliari sia urbanisticamente che catastalmente, operazione che non potrete fare da soli ma tramite sempre il tecnico.

Grazie per la risposta. Ieri è venuto un architetto che ha fatto un sopralluogo e ha detto non esserci problemi ad effettuare la suddivisione (previo naturalmente la verifica della documentazione). Quali potrebbero essere i punti che potrebbero indurre il comune a non rilasciare i subalterni? Solo di spese burocratiche (ipotizzando che non ci siano lavori strutturali) quanto sarebbe? Oltre alle piantine catastali e alla visura, quali documenti servono per iniziare la richiesta?
Allego la piantina così magari è più chiaro. Naturalmente solo per capire se secondo voi ci potrebbe essere la fattibilità. Tra l altro l architetto e la figura giusta per queste pratiche oppure ci vuole un geometra o un ingegnere?

 

[brina82]

Grazie per la risposta. Ieri è venuto un architetto che ha fatto un sopralluogo e ha detto non esserci problemi ad effettuare la suddivisione (previo naturalmente la verifica della documentazione). Quali potrebbero essere i punti che potrebbero indurre il comune a non rilasciare i subalterni? Solo di spese burocratiche (ipotizzando che non ci siano lavori strutturali) quanto sarebbe? Oltre alle piantine catastali e alla visura, quali documenti servono per iniziare la richiesta?
Allego la piantina così magari è più chiaro. Naturalmente solo per capire se secondo voi ci potrebbe essere la fattibilità. Tra l altro l architetto e la figura giusta per queste pratiche oppure ci vuole un geometra o un ingegnere?

Architetto va benissimo.

Alle domande che poni dovrebbe risponderti lui.

Se vi sono lavori strutturali dovrebbe rendersene conto direttamente lui, e semmai poi coinvolgere lo specialista strutturista (di norma Ingegnere).

Se dice che è fattibile, non vedo impedimenti.

È stato incaricato anche di verificare lo stato legittimo dell'edificio? Delle difformità presenti potrebbero essere un impedimento a tutto.

 

[nesh2305]

Architetto va benissimo.

Alle domande che poni dovrebbe risponderti lui.

Se vi sono lavori strutturali dovrebbe rendersene conto direttamente lui, e semmai poi coinvolgere lo specialista strutturista (di norma Ingegnere).

Se dice che è fattibile, non vedo impedimenti.

È stato incaricato anche di verificare lo stato legittimo dell'edificio? Delle difformità presenti potrebbero essere un impedimento a tutto.

Ieri ha fatto una visita “volante” perche avevamo bisogno di capire se c’era la fattibilità di recuperare il sottotetto (che ci ha civilmente sconsigliato). Ha controllato lo stato degli appartamenti e da un controllo visivo non ha riscontrato anomalie strutturali e da come sono divisi gli appartamenti e dagl spazi esterni ci ha detto non dovrebbero esserci particolari problemi nel suddividerla. Naturalmente anche lui senza carte (la piantina che ho allegato ci è arrivata ieri sera) non può fare un analisi definitiva. Purtroppo ho i tempi strettissimi perché hanno già delle proposte per questo chiedo aiuto a voi. Secondo te, per prendere tempo ma comunque avanzare una proposta, potrei scrivere nelle condizioni: “salvo accettazione della suddivisione dei subalterni”? suggerisci altro? Per il prezzo delle pratica di suddivisioni hai più o meno un idea degli oneri comunali e del catasto?

 

[francesca63]

Mah… il fatto che siano indicate le due cucine mi pare strano, se è tutto accatastato come unica unità.
E tieni presente che la “taverna” non esiste, si tratta ufficialmente di una cantina .

Secondo te, per prendere tempo ma comunque avanzare una proposta, potrei scrivere nelle condizioni: “salvo accettazione della suddivisione dei subalterni”?

Direi di no, nel senso che da venditore preferirei proposte più semplici.
Puoi però fare proposta vincolando il tutto alla verifica positiva della regolarità catastale e urbanistica: ovvio che, se è tutto regolare, la divisione non dovrebbe assolutamente essere un problema.
Ma devi valutare bene le tempistiche, anche in funzione del mutuo.
E poi , ultimo problema ma non ultimo, è che , per intestarvi un immobile a testa, la divisione deve essere fatta prima del rogito

 

[nesh2305]

Mah… il fatto che siano indicate le due cucine mi pare strano, se è tutto accatastato come unica unità.
E tieni presente che la “taverna” non esiste, si tratta ufficialmente di una cantina .

Direi di no, nel senso che da venditore preferirei proposte più semplici.
Puoi però fare proposta vincolando il tutto alla verifica positiva della regolarità catastale e urbanistica: ovvio che, se è tutto regolare, la divisione non dovrebbe assolutamente essere un problema.
Ma devi valutare bene le tempistiche, anche in funzione del mutuo.
E poi , ultimo problema ma non ultimo, è che , per intestarvi un immobile a testa, la divisione deve essere fatta prima del rogito

 

[brina82]

[QUOTE="nesh2305, post: 761232, member: Purtroppo ho i tempi strettissimi perché hanno già delle proposte per questo chiedo aiuto a voi. Secondo te, per prendere tempo ma comunque avanzare una proposta, potrei scrivere nelle condizioni: “salvo accettazione della suddivisione dei subalterni”? suggerisci altro? Per il prezzo delle pratica di suddivisioni hai più o meno un idea degli oneri comunali e del catasto?
[/QUOTE]
La fretta è nemica; bisogna restare sempre lucidi e non escludere il fatto che chi ci "soffi" l'affare in realtà si sta comprando una "ciofeca" piena di abusi.

Confermo quanto ha detto francesca.

Proposta con sospensiva (scritta bene!!!) sulla regolarità catastale e urbanistica (e anche sul mutuo, direi, ma attenzione che farla solamente sul mutuo non è garanzia sulla non presenza di difformità. Il mutuo potrebbe passare anche con le difformità).

Allegherei alla proposta anche la planimetria catastale attuale che per voi rappresenta la configurazione auspicata, quindi è chiaro che se poi dovessero emergere delle difformità da sistemare, lo sarebbero rispetto a questa configurazione senza ombra di dubbio.

 

[marcanto]

Non si comprende perché si parla di
Suddividere

Allo stato attuale i 2 piani sono GIÀ autonomi, funzionalmente e con i ingrassi separati.
La cosa strana o anomala è ka situazione catastale che vede il tutto su di una sola scheda .....il presupposto per una condizione del genere è un collegamento interno ossia una scala interna.
Invece qui la scala è esterna e distinta.

Diciamo che a livello catastale è stata fatta una forzatura per ridurre la rendita catastale e pagare meno imposte.

Alla luce di tali evidenze condivido il suggerimento di:
Far fare approfonditi controlli in merito alla presenza/assenza di abusi di natura edilizia/urbanistica.

Se hai un arch. che ti segue non vedo i motivi perché dovresti trovare soluzioni su di un forum, scevro di documentazione tra le altre cose.

Per I costi possiamo essere più precisi:
diciamo che si aggirano tra
1€ e 1molione di €

 

[marcanto]

. Tra l altro l architetto e la figura giusta per queste pratiche oppure ci vuole un geometra o un ingegnere?

per tua conoscenza
> Il geometra è un diplomato.
> Ingegnere e architetto sono laureati.
Scegliere il geometra sarebbe come entrare in sala operatoria per un intervento, e pretendere che ad operare fosse un infermiere diplomato!!