Documentazione obbligatoria per vendere un immobile

[luca rebuzzoni]

Buongiorno, mi interesserebbe sapere quale documenti e certificati deve produrre il venditore per poter vendere in regola un immobile a Milano.

 

[Antonio Troise]

I venditori devono produrre i seguenti documenti:

- la fotocopia di un documento di identità.
- la fotocopia del codice fiscale
- i documenti relativi allo stato civile.
/ per chi è coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
/ per chi è separato: copia della sentenza di separazione
/ per chi è divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero rilasciato dal Comune
- se qualche venditore non interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale o copia autentica della
procura generale
- per gli extracomunitari, la fotocopia del premesso di soggiorno
- per le società occorrono i normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
/ visura recente del registro imprese da cui risultino gli organi in carica
/ statuto vigente della società o patti sociali attuali
/ eventuale delibera del consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano il legale
rappresentante a compiere l'atto

Per gli immobili occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del venditore.

- se l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione, divisione, o altro atto notarile, produrre la
copia dell'atto
- se l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta), produrre la copia di tale sentenza
- se l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della dichiarazione di successione e della trascrizione
dell'accettazione dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre anche copia del verbale di
pubblicazione del testamento.
- se l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i documenti relativi al suolo.
E' importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile:
Per i fabbricati (appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica dell'immobile produrre tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a tale data, mentre servono tutte quelle successive
- se è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
- se il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato risposta, esibire:
- copia della domanda di condono
- copia di tutte le ricevute dei versamenti
- documenti dai quali risulti l'assenza di vincoli
E' opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia conforme ad esse.
In altre parole, è interesse dell'acquirente far controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è conforme alle licenze o concessioni rilasciate

 

[luca rebuzzoni]

Grazie Antonio, io pensavo che servisse solo la certificazione energetica, conformità impianti e poco altro...
Ma cosa c'entra l'estratto dell'atto di matrimonio del venditore?

 

[Antonio Troise]

Ma cosa c'entra l'estratto dell'atto di matrimonio del venditore?

non lo so, ma il notaio lo chiede

 

[Luciano Passuti]

Grazie Antonio, io pensavo che servisse solo la certificazione energetica, conformità impianti e poco altro...
Ma cosa c'entra l'estratto dell'atto di matrimonio del venditore?

Probabilmente per verificare il regime familiare del venditore: comunione o separazione dei beni !!

 

[Birillo]

Sicuramente per verificare la comunione p separazione dei ben. Se l'immobile è in comunione devono vendere entrambi, non puo' presentarsi solo uno dei coniugi (a meno che non PRESENTI apposita procura NOTARILE).

 

[Bastimento]

Grazie Antonio, io pensavo che servisse solo la certificazione energetica, conformità impianti e poco altro...
Ma cosa c'entra l'estratto dell'atto di matrimonio del venditore?

Pensavi comunque bene: l'attestato di certificazione energetica è obbligatorio nelle compravendite in Lombardia e si aggiunge quindi all'ottimo elenco di Antonio. La certificazione degli impianti forse è stata soppressa: a meno che il venditore dichiari solo verbalmente che tutto è conforme, nel qual caso deve anche documentare l'affermazione.
Quanto all'estratto di matrimonio, non so se sia un documento obbligatorio. Certamente occorre specificare al notaio il regime coniugale (separazione o comunione dei beni, per le relative conseguenze procedurali già commentate); ma forse non basta la dichiarazione degli interessati.

 

[luca rebuzzoni]

Allora, il proprietario dice di essere in regime di separazione dei beni. Ma io acquirente posso pretendere l'estratto dell'atto di matrimonio che certifica quello che dice?

Per quanto riguarda i documenti relativi all'immobile, dalla lista di Antonio non ho capito bene quali sono quelli obbligatori e quali quelli consigliati, ad esempio la certificazione energetica, come dice Bastimento, è obbligatoria in Lombardia. Altri documenti obbligatori? Ad esempio, il certificato di agibilità e la certificazione elettrica è obbligatoria?

Aggiunto dopo 3 minuti :

Pensavi comunque bene: l'attestato di certificazione energetica è obbligatorio nelle compravendite in Lombardia e si aggiunge quindi all'ottimo elenco di Antonio. La certificazione degli impianti forse è stata soppressa: a meno che il venditore dichiari solo verbalmente che tutto è conforme, nel qual caso deve anche documentare l'affermazione.

Ma se il venditore deve anche documentare l'affermazione che tutto è conforme, deve anche produrre tali certificati...quindi la certificazione degli impianti non ho capito se è stata soppressa o no...

 

[Bastimento]

L'art.13 del DM37/08 che prescriveva la consegna delle certificazioni impianti in caso di vendita è stato abrogato dal DL 112 del 25/06/2008.

Lo stesso art. 13 recitava:
L'atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti, ..... , e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la DICO ovvero la DIRE ...

Mi pare che si possa quindi affermare che:
- non è obbligatorio allegare i certificati impianti all'atto.
- Potevano sussistere patti contrari;

Ritengo però che se il venditore dichiara gli impianti conformi (cosa che non è autorizzato a fare senza certificazioni), deve produrre le stesse.
L'atto può essere redatto ed essere valido senza certif. impianti.

(s.e.ed.o.)

 

[Umberto Granducato]

Mi pare che si possa quindi affermare che:
- non è obbligatorio allegare i certificati impianti all'atto.
- Potevano sussistere patti contrari;

Ritengo però che se il venditore dichiara gli impianti conformi (cosa che non è autorizzato a fare senza certificazioni), deve produrre le stesse.
L'atto può essere redatto ed essere valido senza certif. impianti.