Due agenzie, di cui una in esclusiva, per una sola casa

[Ponz]

Davvero? Dove trovo la legge, hai un codice a cui posso fare riferimento? Grazie!!

Come, gli assennati non te l'hanno ancora detto?

Il contratto di esclusiva non lega nessuno al di fuori di coloro che lo firmano, che come hai letto danno tanta fiducia, ne sono conquistati, ma poi aprono le porte ad altri agenti...

Quindi se un cliente va a vedere la casa con un altro agente NULLA dovrà a chi ha solo quel foglietto di carta in mano, ma avrà invece, il dovere, derivante da codice civile, di pagare l'agente che lo ha portato a conclusione dell'affare.

Tale obbligo di pagare l'agente che ti ha portato ricade anche sul proprietario, e ciò nascenon da una scrittura privata, ma da un meccanismo che è previsto dal codice civile che prevede ceh se tu accetti l'opera di un emdiatore, ceh si qualifica come tale, accetti iimplicitamente anche di doverlo pagare se qeul'affare viene poi concluso, grazie al suo intervento; il proprietario oltretutto avrà l'obbligo di pagare anche la penale (e solo quella) all'agente titolare di esclusiva, che è SEMPRE ridotta rispetto a quanto avrebbe dovuto pagare LUI (e lui soltanto) e non come spesso si legge da parte degli assennati, una cifra corrispondente a l'intero mancato guadagno, per mancata conclusione, di quanto la'gente avrebbe riscosso da tutte e due le parti

Es. pratico.

Tu CAIO hai dato incarico ad agenzia Pinco in esclusiva.

Essa dorme e arriva Pallo, che invece di dormire sugli allori del contrattino corre e porta cliente SEMPRONIO e conclude.

DATI.

Immobile a 100k

Incarico a 100k con provvigione fissata 2% come da usi e consuetudini.

Penale fissata al 4% (perchè l'assennato vuole il mancato guadagno come se fosse un socio di maggioranza )

QUindi:

- CAIO, proprietario, dovrà pagare a PALLO, che vuole il 2%; la provvigione per mediazione 2000 euro + IVA

- SEMPRONIO, IDEM 2000 + IVA

- CAIO inoltre dovra pagare PINCO la penale prevista nell'incarico per inadempienza, che sarà ridotta rispetto ai 4000 fissati in incarico, perchè qualsiasi giudice gliela casserà, con soccombenza, a una cifra che non supererà l'80% di 2000 quindi direi euro 1600.

E ciao

AI miei colleghi, più assennati di me, consiglio di rileggere questo intervento, più volte.

Grazie PERICOLOSOESTREMISTA, il ragionamento non fa una piega. Il punto è che adesso il proprietario non vuole pagare anche l'agenzia B), che pretende anche una penale e quindi si rifiuta di proseguire la trattativa con A), pur avendo controfirmato la mia offerta...quindi in sostanza dovrei aspettare che scada il mandato di esclusiva con B per concludere l'affare e non era certo il mio piano..quindi di fatto nessuno guadagna niente.
Non converrebbe semplicemente che A smettesse di ostinarsi e accettasse un contributo per uscire dai giochi?? Anche perché , come sottolinea giustamente Smoker, non era affatto allo scuro di questo accordo di esclusiva in essere. Possibile che io non possa comprare la mia casa a causa di queste beghe tra agenti??? Che amarezza...

Sarà il caso di ripensarci, come sistema?

O vogliamo continuare con queste scaramucce e casini vari,s perando di sopravvivere al prossimo decennio?

SAluti, assennati non abbrutiti.

...

Carissima, di fatto, se il collega A ha un comportamento sicuramente criticabile è proprio nel non aver chiarito prima col proprietario questi aspetti e quindi, adesso, non avendolo fatto, avrebbe dovuto capitolare, per semplice buon senso (che però è come l'etica di cui sopra, nel commercio) accettando che il proprietario pagasse l'agenzia B e che tu soltanto pagassi lui.

LA colpa è anche del proprietario, che avrebbe dovuto chiarire, per iscritto,questi aspetti se non voleva pagarlo...

MA temo che B, conoscendo la mentalità diffusa di chi lavora con rendita posizionale, non avrebbe accettato manco questa "manna", si sarebbe sentito "derubato".

Siamo fatti così.

Cambieremo... non preoccuparti.

Volenti o nolenti.

 

[PyerSilvio]

Tranne che rispettare il collega ed il suo lavoro, considerato che per sua stessa ammissione sapeva dell esclusiva in essere.....

Smoker

Chi se ne infischia, del rispetto dei colleghi e del loro lavoro, è il mercato bellezza.

L'errore che hanno commesso, è stato proprio quello di voler rispettare l'incarico dell'altra agenzia, andando ad attendere la scadenza, anzichè procedere di filato al rogito.

Il cliente acquirente qui intervenuto, era ed è pronto per acquistare.

Vincoli tra il venditore e un altro mediatore, oppure diverbi tra mediatori, non dovevano nè coinvolgerlo, nè tantomeno influire sui termini del contratto.

Si andava al rogito e poi l'agenzia B sceglieva se ricorrere oppure no.

 

[Lillina74]

Leggere i vari interventi e i vari punti di vista, a volte anche diametralmente opposti, mi ha aiutato a vederci più chiaro ... grazie davvero a tutti voi!
Stasera mi ha contattato l'agenzia A) informandomi che domani andra a discutere con l'agenzia B) per risolvere la questione e ribadendo che io non avrei dovuto venire coinvolta in queste "beghe" e rassicurandomi che domani mi darà buone notizie...mah, speriamo...meglio tardi che mai? Comunque una cosa è certa, prima di fare la prossima mossa formale ed apporre la mia firma mi informerò e tutelerò per bene su ogni aspetto ed implicazioni conseguenti. E magari lo farò anche riscrivendo su questo bellissimo forum ed approfittando spudoratamente delle vostre competenze

 

[PyerSilvio]

Grazie a tutti, i vostri contributi sono tutti giusti..e purtroppo non fanno altro che confermare che mi ritrovo in un bel garbuglio, in cui mi sembra di capire che posso fare ben poco. E mi ritengo diretta responsabile, visto che ho commesso la grande leggerezza di affidarmi ciecamente a quella che reput (avo) una figura professionale in grado di svolgere i miei interessi senza anteporre i propri...invece adesso mi ritrovo con la disponibilità economica, la casa che mi piace e l'impossibilità di comprarla..ma non è assurdo? L'agenzia A) continua a dirmi che risolveremo e che se non è quella casa me ne trova un'altra più bella...ma io è quella che voglio! E molto probabilmente se ne cercherò una seconda non mi affiderò una seconda volta alla stessa agenzia.. Il proprietario vorrebbe che l'agenzia A) levasse il disturbo in cambio di un rimborso spese, vista la penale con l'agenzia B). E la situazione rimane bloccata.
A questo punto vi chiedo: c'è speranza di concludere l'affare, senza pagare due agenzie? Cosa mi suggerite di fare a questo punto, considerando che non ho intenzione di ricorrre ad avvocati etc. e che piuttosto, a malincuore, mi cerco un'altra casa? C'è qualcosa che posso fare o mi tocca aspettare che le tre parti si mettano d'accordo ?
Grazie ancora a tutti voi per il prezioso aiuto!!

@Lillina74 , come stai vivendo sulla tua pelle, l'unione fa' la forza.

Quindi non devi avere paura.

Chi, in questa vicenda e' evidentemente fuori posto, e' il venditore.

Cio' ti dovrebbe mettere in guardia, a non farti coinvolgere ne trascinare, in talune dinamiche.

Derivanti, dalla sua visione degli obblighi contrattuali, diversa da come dovrebbe essere diffusa.

Troppo comodo ora sarebbe per lui, scaricare l'agenzia A, per non pagare la penale a B, lasciando te a tua volta, sotto lo scacco di riconoscere la penale ad A.

Al quale, al contrario di come hai qui riferito, devi rinnovare con ancora piu forza la tua fiducia e non pensare, che si faccia da parte.
Esponendoti ai rischi, di andare a trattare con chi, non rispetta gli impegni assunti.

Bene e meglio faresti, ad ingaggiarlo a rappresentarti, per andare a concludere l'acquisto.

Restando coerente, con quanto tra voi atteso dal principio, riferito alla presenza di una esclusiva.

Il venditore da te ha da sapere, in maniera ferma e decisa, senza tentennamenti, senza che ti si tiri la giacchetta, che se non si prosegue con la proposta per il tramite di A, della compra vendita, non se ne fa' nulla.

La stessa arma identica e contraria.

Il venditore, dovra' decidere se e' piu' conveniente, restare fedele a B, che non ha il cliente, oppure incassare i soldi della vendita, per effetto dell"azione di A.

Lui e', che deve muovere, uscendo da un contesto di palese violazione.

Non tu entrarci.

Che diamine un po' di etica.

 

[Lillina74]

PyerSilvio, in effetti dopo aver rivisto la faccenda in questo forum attraverso occhi diversi dai miei, come ho scritto prima, adesso mi appare tutto più chiaro. Ed al momento la mia posizione è volutamente statica, ovvero di attesa che qualcuno, presumibilmente A), mi chiami per confermarmi che la situazione è stata chiarita e io posso finalmente acquistare la "mia" amata casa senza ulteriori complicazioni e senza pensieri. Che, nella mia profonda ignoranza di semplice acquirente, pensavo fosse un obiettivo conseguibile con relativa facilità ... vi terrò informati, grazie a tutti!

 

[PyerSilvio]

Da piu parti, come hai potuto anche qui leggere, troppo spesso vengono imputate responsabilita', a coloro che nelle pratiche, sono solo dei vettori.

Generando pure dibattiti intestini, che sono improbabili, quando estesi, in un regime di libera concorrenza.

Si invoca e si scomoda l'etica tra colleghi /concorrenti per nulla.

Se il venditore, fosse stato persona coerente, non avrebbe consentito l'accesso e l'azione di vendita, ad un altro intermediario.

Fine delle trasmissioni e a ciascuno il suo mestiere.

Fossi stato l'agenzia A, neppure cadavere, sarei andato a trattare da B.

Opportunita', che resta sempre nelle tue facolta', qualora non raggiungano una sintesi.

Andando a fare una proposta piu' bassa, che comprenda le spettanze, da riconoscere ad A.

Chi e' causa del suo mal pianga se' stesso.

Lasciando tranquilla l'etica dove sta.

Il punto è che non c'è alcuna scorrettezza, mi spiace... è semmai una scrupoli nei confronti della concorrenza.

Se ci fosse "scorrettezza", denunciandola, potrebbe esser punito: provateci, sarà divertente leggere la sentenza e vedere le vostre facce.

Non sarò mai d'accordo con queste mentalità distorte, che il mercato cancella e rifiuta, per fortuna.
Invece di chiedervi come mai i clienti spesso, troppo spesso, cerchino con disperazione di scatenarsi da certi obblighi... ve la prendete con la "intraprendenza" del collega (che è furbetto, ma non disonesto), che è un vostro CONCORRENTE.

E il mio mondo è proprio il contrario esatto di quello che dici tu, la guerra la fate voi con questi contratti, che i vostri clienti sono costretti a smentire per trovare soddisfazione

Da me il collega A si poteva prendere la casa da solo e soddisfare i clienti (come ha fatto) o bussare alla mia porta (se ero B) e trovarla aperta.

In entrambi i casi da me avrebbe avuto solo una parola: "bravo, hai fatto il tuo lavoro" perchè il nostro lavoro non è tenere fermo il mercato a nostro esclusivo vantaggio, ma muoverlo.

Da me non è "guerra" (ridicolo pensare al normale scambio del mercato come guerra... la dice lunga) ma normale mercato che tutti accettiamo e rispettiamo.
E da noi è normale lasciare che i colleghi facciano il loro, non pretendiamo che si pieghino a interessi nostri, contrari ai loro, specie se hanno l'affare in mano: questo è rispetto.

Se i clienti aprono la porta ad altri agenti, così contenti evidentemente non sono.
Nel caso il collega è stato furbetto?
Sapete quanti casi potrei portarvi di proprietario che nonostante l'esclusiva chiamano altri agenti?

Accade anche da me, anche se praticamente non esistono incarichi in esclusiva, in % (non c'è questa forma di rapporto, in pratica):

L'agente A è entrato di forza nella casa?
Era in pubblicità, con foto?
Come le aveva fatte?

Senza scrupoli nei confronti del collega, anzi del suo contrattino che per quanto lo riguarda vale carta igenica? Certo... ma proprio da noi, nel nostro mondo "vecchio" certe cose non accadono, perchè... possono accadere e nessuno protesta.
Quindi credimi, il mondo nuovo non assomiglia a quello che dici tu, penso... a meno che non si faccia sistema. Anzi... se c'è un mondo superato è proprio quello da rendita posizionale dell'agente singolo... con la sua esclusivina del razzo.

Nel mondo nuovo, o si fa sistema e si cambia modo di usare questi contrattini del menga, o verrete tutti nel mio di mondo.

Se pensate che i clienti ci rispetteranno grazie al modo con il quale create problematiche (infatti sono costretti a sconfessarli questi contratti per quanto sono soddisfatti e ne sono "conquistati") ne avete di strada da fare...

Li avete talmente conquistati che chiamano altri o cercano altre vie.... non è che dovete rivedere le convinzioni?

Si lo so, è un problema dei colleghi che non sanno lavorare, chiaramente non vi riguarda, ci mancherebbe... succede agli altri perchè voi valutate a prezzo, vi guadagnate fiducia, siete sempre bravi e vendete tutto... lo so, lo so.. mi riferivo agli altri, gli incapaci, quelli come me insomma.

I modelli superati non sono quelli che danno facoltà di scelta, ma quelli a piccoli recinti... la strada è dare scelta tenendo recinti, ma non nei confronti ed a carico dei clienti, ma al nostro interno, facendo in modo che i clienti non se ne accorgano nemmeno e che MAI debbano trovarsi in queste RIDICOLE situazioni a causa di contrattini del menga fatti con mentalità distorta.

Ora sentiti liberissimo di farci il pippone sulla tua superiorità morale, o di quanto io sarei fuori di testa, figurati se me la prendo, so chi sono e lo sanno molti, tu usami pure per elevare la tua figura nell'immaginario, ne hai facoltà e sei sicuramente più professionista di me, ci mancherebbe.

Si, sono vecchio.

Si, sono un mostro.

Si, sono un selvaggio che il futuro cancellerà.

Ti sconsiglio, però, di sconsigliare i clienti da andare da un collega in forza di tue supposizioni strampalate su un forum pubblico, perchè questo è invece, punibile sul serio, ed è una scorrettezza vera a differenza di quello che incautamente incolli da wikipedia.

Se invece sei a conoscenza di fatti veri e comprovabili, puoi dirlo anche qua che non è reato, nel caso, ma diritto di cronaca.

E no, rifiuto la vostra etica del razzo, che altro non è che ipocrisia a proprio vantaggio, a scapito dei clienti che poi vengono sui forum a lamentarsi, in varie forme, delle nostre assurdità (che per dirla tutta vanno oltre i problemi da esclusiva, ci sono anche quelli da visita precedente e altre amene storielle).

Lo faccio oramai da oltre un decennio, figurati se l'ultimo arrivato, chiaramente convinto come gli altri di aver capito tutto quel che dico e che sono, mi spaventa.

Io scrivo tra le righe, per i pochi che san leggere, agli altri rimangono negli occhi solo la parte irritante, che metto come filtro.


Firmato:
UNo che non si intende di futuro, in via di estinzione.

Condivido e rifaccio miei, moltissimi, degli argomenti che hai esposto.

Detto questo, va' precisato, che moltissimi sono ancora, quelli che incece l'ncarico conferito, lo rispettano.

Mantenendo una linea contrattuale di principio, il cui fondamento, senza ombra di dubbio, rende piu' ordine e piu' "igiene", ad una compravendita.
In ogni sua fase.

La predisposizione a collaborare, con Tizio e o Caio, resta soggettiva e di cio', conosciamo le reciproche linee di pensiero.

Tutttavia va' detto.

Di per se', lo strumento incarico in esclusiva, e' sacro.

In assenza di cio', al "palio" che si scatena, per la conquista di una compravendita, in concorrenza o collaborazione (dato i fragili confini), di norma accade sempre.
Che qualcuno rimane a terra con le ossa rotte.

Quello che e' sempre, piu esposto ai rischi, e' il venditore.

La fretta, l'irruenza, il desiderio di sopraffare e o di essere piu bravo, di questo collaboratore o di quel concorrente, puo' generare errori, abbagli o leggerezze.

In epilogo, che ti complimenti sinceramente con un collega, che ha ritirato ieri, la proposta che dovevi ritirare tu oggi, dopo un mese di lavoro.
Non ci credo neanche ti vedessi coi miei occhi.

 

[Ponz]

Chi se ne infischia, del rispetto dei colleghi e del loro lavoro, è il mercato bellezza.

L'errore che hanno commesso, è stato proprio quello di voler rispettare l'incarico dell'altra agenzia, andando ad attendere la scadenza, anzichè procedere di filato al rogito.

Il cliente acquirente qui intervenuto, era ed è pronto per acquistare.

Vincoli tra il venditore e un altro mediatore, oppure diverbi tra mediatori, non dovevano nè coinvolgerlo, nè tantomeno influire sui termini del contratto.

Si andava al rogito e poi l'agenzia B sceglieva se ricorrere oppure no.

Mi scopro pyersilviante... direi che il rispetto in questo caso è usato a sproposito da chi lo propone.

Rispetto significa capire dove inizia la libertà altrui, non pretendere che gli altri la limitino in forza di nostre convinzioni

Condivido e rifaccio miei, moltissimi, degli argomenti che hai esposto.

Detto questo, va' precisato, che moltissimi sono ancora, quelli che incece l'ncarico conferito, lo rispettano.

Mantenendo una linea contrattuale di principio, il cui fondamento, senza ombra di dubbio, rende piu' ordine e piu' "igiene", ad una compravendita.
In ogni sua fase.

La predisposizione a collaborare, con Tizio e o Caio, resta soggettiva e di cio', conosciamo le reciproche linee di pensiero.

Tutttavia va' detto.

Di per se', lo strumento incarico in esclusiva, e' sacro.

In assenza di cio', al "palio" che si scatena, per la conquista di una compravendita, in concorrenza o collaborazione (dato i fragili confini), di norma accade sempre.
Che qualcuno rimane a terra con le ossa rotte.

Quello che e' sempre, piu esposto ai rischi, e' il venditore.

La fretta, l'irruenza, il desiderio di sopraffare e o di essere piu bravo, di questo collaboratore o di quel concorrente, puo' generare errori, abbagli o leggerezze.

In epilogo, che ti complimenti sinceramente con un collega, che ha ritirato ieri, la proposta che dovevi ritirare tu oggi, dopo un mese di lavoro.
Non ci credo neanche ti vedessi coi miei occhi.

Ci mancherebbe che non li rispettassero tutti. E direi meno male. Molte volte l'aspettativa viene sodfisfatta, ma l'aspetto venefico, sia della esclusiva per alcune cose, sia del diritto del mediatore per altre, rimane forte nei rapporti che zi creano con la nostra clientela e prima o poi ci dovremo fare i conti.

Io non contesto lo strumento esclusiva, contesto come viene usata e la mentalità perversa che ha generato, senza contare come l'abuso (nel senso di uso errato) ha acuito la percezione negativa dei clienti acquirenti.

Ma secondo me l'esclusiva non dovrebbe riguardare i clienti se non in 2 aspetti:
La promozione
L'agente referente.

I clienti acquirenti vanno dove vogliono e comprano quella casa.

Gli agenti riconoscono tutti l'esclusivo incarico del referente e lo compensano.

Il proprietario non promuove la casa se no per mezzo di quell'agente.

Così il proprietario non deve fuggir da nulla, almeno per aver più agenzie. (Perchè è meglio molte volte, sappiatelo, un agente referente - tanti agenti in collaborazione)

L'acquirente non subisce 'sti meccanismi del razzo.

L'esclusiva per come la usate oggi non è sacra, ma è la prima fonte del "no agenzia".

E le ossa rotte, quando ci sono, non è l'esclusiva o la sua assenza a romperle...

In epilogo, ti confermo che invece il collega riceve i miei complimenti, perchè se io dopo mesi di lavoro non ho soddisfatto i l cliente e lui si, è giusto che chiuda lui. Ciò non significa che io sia incapace per gorza, magari stavo chiudendo... ma il mercato libero è come la democrazia, ha i suoi difetti ma è il più giusto possibile, a livello olistico, almeno oggi.

Da noi tutti ne sono consci, e il no agenzia è roba rara, nei pochi casi legato solo al voler far da soli e non dalla paura di rimanere imprigionati in gabbie contrattuali velenose, che da noi non ci sono.

Che poi io mi incavoli è chiaro, ma questo non riguarda il mercato o i clienti, che hanno il sacrosanto diritto di tutelare i loro leciti interessi senza subordinarli ai miei.

Vengono da noi per quello...

Questa è etica.
Questo è rispetto.

 

[PyerSilvio]

Mi scopro pyersilviante...

..Si può sempre migliorare.

Così il proprietario non deve fuggir da nulla, almeno per aver più agenzie. (Perchè è meglio molte volte, sappiatelo, un agente referente - tanti agenti in collaborazione)

L'acquirente non subisce 'sti meccanismi del razzo.

La prassi, non esclude il conflitto di interesse intrinseco, che si può generare.

L'agente referente, resta libero di porre in essere, tutte quelle azioni più o meno perverse.

Come mettersi di "traverso", temporeggiare oltre i limiti, generare aste, avvantaggiarsi e favorire o peggio inibire, l'azione di compera per il tramite di questo o quel mediatore, tra i tanti che concorrono alla collaborazione.

Se da una parte, il cliente venditore subisce la manipolazione dell'agente referente, dall'altra il cliente acquirente, subisce l'inerzia di quel collaboratore, che non avendo l'incarico, scade nella mera funzione di passacarte.

Utile per, se stesso, inutile per l'acquirente.
Che se si fosse rivolto fin da subito, al mediatore referente, molto probabile che avrebbe risparmiato sia in termini, che in ordine alle spese di mediazione.

In conclusione delle due l'una.

Contratto in esclusiva oppure non in esclusiva.

L'ordinamento lo prevede lasciandone la facolta' al mandante.

Indiipendentemente, dalle predispisizioni e dall'abitudine dei mediatori, di collaborare tra di loro.

 

[smoker]

Chi se ne infischia, del rispetto dei colleghi e del loro lavoro, è il mercato bellezza.

Gioia, questo non è mercato, sono episodi a livello delle beghe condominiali....episodi, però che creano problematiche ai privati digiuni della materia.....

Smoker

 

[PyerSilvio]

Il mediatore, che ha proposto e condotto, la trattativa con l'acquirente, ha svolto sino a qui correttamente, la propria azione.

Per l'acquirente, ma pure per la norma, non e' necessario ne vincolante, che il venditore abbia o non abbia incaricato quel mediatore, oppure come in questo caso, che ne abbia incaricato un'altro.

Il venditore dunque, e' il soggetto che dovra' rispondere, di una eventuale violazione.

Il tentativo, maldestro del venditore, di eludere gli effetti del contratto, inducendo l'acquirente, a convenire al rogito, solo dopo la naturale scadenza dell'incarico, non denota affatto carenze nella materia.
Bensi' un atteggiamento finalizzato al dolo.

Di fatto, neppure gli avrebbe garantito, di poterla passare liscia.

Lo stesso intermediario, che fin qui aveva agito bene, dandogli retta, assecondandone la richiesta, ha commesso un grave errore.

Avrebbe dovuto starsene nella sua posizione, filando dritto al rogito, prendere o lasciare.
Cosi' come indicato dal proponente.

Se la pratica dovesse saltare, bene gli sta', a questo venditore.

Vendita bruciata, rapporti deteriorati, con questo e quel mediatore.

Come accade nei condomini.
Avere cattivi rapporti, con tutto il vicinato, significa farsi terra bruciata intorno.