E adesso come si fa a dare un prezzo giusto alle case?

[Carlo Garbuio]

Ti faccio un esempio: una certa casa per me vale 200.000 mentre tu la valuti 190.000. Il proprietario vuole sia pubblicizzata a 230.000 euro.
Io non sono disponibile a trattarla mentre tu, molto piu' avveduto, analizzando il cliente ed altre variabili la gestisci nonostante l'abbia valutata meno del sottoscritto.
Dopo 6 mesi la vendi, a questo punto chi ha fatto la valutazione migliore?

il classico e solito di esempio di quello che NON E' un valutatore

 

[Carlo Garbuio]

Quindi, è vero che non coincidono (per forza), ma possono tranquillamente coincidere, e sicuramente non sono due concetti opposti. Quindi, cortesemente, non continuate a ribadire in ogni momento che valore e prezzo sono due cose diverse. Se volete fare le persone precise, il che è un'ottima cosa, fatelo fino in fondo, per il bene di tutti .

accetto l'invito alla precisione
prezzo e valore sono concetti DIVERSI, non OPPOSTI
e, per quanto mi riguarda, lo evidenzio quando vengono confusi, appunto per cercare di essere precisi "per il bene di tutti"

 

[Carlo Garbuio]

In altre discussioni, ho anche ricordato come il valore di mercato coincidesse con il prezzo di richiesta e con il prezzo di vendita effettiva non meno di qualche anno fa, quando il numero di compravendite era elevato ed il mercato era a favore dei venditori, mentre oggi sono spesso completamente discordanti, grazie anche al fatto che non c'è proprio mercato.

una definizione, un concetto non variano in funzione del mercato, restano uguali nel tempo
affermare che non c'è mercato non è corretto finchè non si inizia a rilevare con metodo i dati.
Se io e altri non vendiamo non vuol dire che non c'è mercato, vuol dire che noi non vendiamo e noi non siamo tutto il mercato ... questo dimostra che non si conosce il mercato, che si muove, per fortuna, indipendentemente dalla nostra volontà, dalle nostre capacità ...

 

[Carlo Garbuio]

In più, il valore di per sé è soggettivo e varia nel tempo, quindi non è affatto una misura (quale sarebbe l'unità di misura?).

il valore è soggettivo, e danneggia il mercato, quando non è verificabile.ma non è certo da continuare su questa strada visto che gli strumenti e le regole esistono e si possono utilizzare da subito
il valore varia nel tempo, è naturale, ovvio, il prezzo no
se varia lo devi poter misurare e l'unità di misura è la moneta corrente

 

[Carlo Garbuio]

invece la "crociata" fatta da Carlo Garbuio (verso il quale non ho nulla di personale, anzi), da te spesso appoggiata, nel portare questo strumento/sistema come la panacea di tutti i mali (crisi del mercato immobiliare o più ampiamente crisi economica); ma questo ormai me lo avrai sentito dire in tutte le lingue e ti avrò anche annoiato...

questo ha annoiato pure me ...
non sto facendo crociate, non la ritengo una panacea ... e sono cose che ho chiarito più volte e che non vuoi/volete comprendere, pazienza

se non vuoi continuare ad annoiare basta non continuare a ripeterle
grazie

 

[Carlo Garbuio]

i soli termini VALORE e PREZZO, presi da soli, vogliono dire poco.

se non si ha chiara questa distinzione si genera confusione

 

[Carlo Garbuio]

Ti ho anche citato le pagine esatte del libro che potresti consultare nel caso ritenessi infondate le cose da me riportate (utilizzato anche per il master Bocconi - sempre che sia ancora una Università credibile ).

vedi che pure ai master Bocconi ci tengono a questa differenza sul corretto significato dei termini ?
stanno facendo crociate?
la ritengono una panacea?
no, cercano solo di essere precisi, come si richiede ai master e come dovrebbe essere poi nella realtà, nella quotidianità ... quindi niente di complicato, niente polemica, niente crociate, niente panacea ... anzi, tutto è molto più semplice di quel che si vuol far credere

 

[Carlo Garbuio]

La mia discussione/polemica è in primis sul significato dei termini, visto che è stato pubblicato un vocabolario da "tutti ampiamente riconosciuto",

eppure non c'è chiarezza sul significato di alcuni termini ...
eppure tecnoborsa ha pubblicato un glossario ...
...
allora perchè questa tua esigenza nel discutere/polemizzare qualcosa che si cerca di ricordare e approfondire? ... continuando così non ci sarà più discussione e rimarrà la sola polemica, sterile

e in secondo luogo sul fatto che non si può ridurre alla sola "stima scientifica" la vendita di un immobile.

questa è un'idea tutta tua, che non condivido e che ho chiarito più volte

 

[gcaval]

i soli termini VALORE e PREZZO, presi da soli, vogliono dire poco.​

se non si ha chiara questa distinzione si genera confusione​

E allora sei tu il primo a creare confusione, perché parli di prezzo come qualcosa di definitivo. Quello che tu intendi è il prezzo di vendita, che non è il prezzo.
Il prezzo rappresenta l'ammontare che un soggetto intende pagare e un venditore intende accettare in una determinata transazione. Il prezzo, una volta finalizzato, si trasforma in prezzo di vendita e implica uno scambio fra i soggetti coinvolti.
C'è una specifica molto importante che fa la differenza (visto che ci tieni alle definizioni). E' per questo che poi si genera confusione. Il concetto di prezzo (senza specifiche) è molto più generale. Al supermercato, per fare un esempio semplicissimo, il prezzo esiste ed è univoco prima ancora che l'acquirente compri.

vedi che pure ai master Bocconi ci tengono a questa differenza sul corretto significato dei termini ?
stanno facendo crociate?

Infatti, usano i termini giusti al posto giusto. Non ho mai letto infatti che il valore è una misura oppure che

"il valore si ipotizzail prezzo si rilevanon posso "dare un prezzo", lo posso solo rilevare
posso "dare un valore" ma non un prezzo "

il valore è soggettivo, e danneggia il mercato, quando non è verificabile.ma non è certo da continuare su questa strada visto che gli strumenti e le regole esistono e si possono utilizzare da subito

Il valore di mercato è formato dall'interazione e dalle decisioni dei partecipanti a quello stesso mercato, non è una stima o ipotesi di un perito. Il compito del perito è individuarlo con la migliore approssimazione possibile sulla base di (molti) dati certi (tra cui i prezzi di compravendita). Le regole e gli strumenti di cui parli servono per individuare il valore di mercato deciso dai partecipanti (acquirenti e venditori), non a determinarlo sulle teste dei partecipanti. La differenza è sostanziale.
Ecco perché la tua è una crociata. Stai andando ben oltre quello che è il compito dello strumento.

La tua crociata sta nel voler far passare l'idea che con una valutazione (ben fatta) si possa determinare con certezza il valore di mercato di un immobile, con qualsiasi mercato. Non è vero! Te lo ripeto in modo diverso: è falso!

Il fatto che si usi un metodo di valutazione standard non significa che il valore che si determinerà sarà preciso, ma ciò che è peggio, è che in mancanza di dati significativi, lo stesso metodo è inutile! Ne ho già scritto i motivi. qui sopra, parliamo di quello se vuoi, non di aria fritta. E queste non sono mie considerazioni, è quello che specifica lo stesso IVS Committee e quello che viene insegnato nel master Bocconi di finanza immobiliare (sempre che qualcuno ne voglia dare un certo peso.. )

Anzi, visto che avete messo "veti" su dove poter commentare la perizia da te fatta, partiamo da lì. Fammi sapere dove è possibile fare i vari commenti. Sia chiaro, apprezzo il tuo tentativo di fare le cose fatte bene, ma poi nel merito le cose sono molto diverse (e non è colpa del valutatore, sia chiaro, ma tu non vuoi ammetterlo).

Fammi dunque cortesemente sapere dove commentiamo la perizia, sarà un utile esercizio anche questo. E soprattutto andremo su un esempio concreto.

PS: comunque onore e merito a Carlo Garbuio che ha pubblicato una perizia. Quello che mi sconcerta è che nessun collega abbia espresso apprezzamento o critica (costruttiva o meno) a quanto postato, a meno che non ci sia stato un'altra discussione che mi è sfuggita (ma non era meglio commentare nella stessa discussione?), nel qual caso chiedo venia. Voglio pensare che dopo il primo agosto tutti siano andati in vacanza (compreso il sottoscritto) e non abbiano ancora letto nulla. Ma se prima si chiede qualcosa, e poi nessuno si interessa e fa dei commenti, allora ciò vuol dire che o non si è capito nulla (il che è grave sia per chi ha fatto la perizia sia per chi da addetto ai lavori l'ha letta) oppure che non c'è l'interesse a conoscere cose nuove/diverse. I primi a commentare dovrebbero essere gli altri colleghi, nel bene e nel male.

 

[pensoperme]

Bene, fatta la distinzione, si può continuare sui concetti visto che abbiamo chiarito finalemnte una confusione che non è certo stata iniziata da grabuio?

La perizia in effetti non è commentata, quando sarò meno relaxed ci metto un paio di domandine. Non scriviamo mica per quelli che polemizzano, scriviamo per tutti. Ognuno ne farà l'uso ceh vuole, ma la differenza sarà palese ( di trasparenza).

E finiamola con la salvezza, la panacea e al minxiata. Trasparenza, serietà, precisione, riferimenti certi non significano non sbagliare, significano rendere palese e rintracciabile l'eventuale sbaglio e toglono i PUZZI e LE SPANNE dai Xuli.

Ze Carlo parla di infallibiltà sbaglia, ma magari indicatemi dove lo fa che mi é sfuggito. Ho letto invece che gli viene affibbiata come controargomento dai commentatori, quasi a cercare il pelo nell'uovo, dimenticando che una stima fatta con riferimenti comparabili certi é senz'altro migliore (ai fini della trasparenza e quindi alla lunga anche del buon funzionamento del mercato) di una stima fatta a puzzo a parità di errore.

Per comparabili, non intendo la chiamata telefonica al collega... intendo compravendite certe, indicate con precisione.

Gcaval, se é importante la trasparenza, come mai si discute da pagine di un concetto che é stato introdotto per correggere un modo di pensare sbagliato sicuramente? (prezzo vendita - stima valore )

Questi sono convinti di stimare bene, tutti, ma uno per uno ( i loro colleghi sovrastimano, facci caso )... loro INDOVINANO, e come loro nessuno sa. ( vendono presto e bene, tutti, ma tutti si lamentano di non vendere )

Si vantano di fare stime a spanne, ma non lo dicono al cliente che vanno a spanne.

Non voglionon la trasparenza ( usare i comparabili in uno due anni é possibilissimo).

E si discute del termine che si usa per far capire la differenza tra un concetto e un altro?

Chiaro che arrivando da un mercato caotico e oscuro all'inizio il comparabile avrà spesso secondo me l'unica funzione di render trasparente da dove arriva la quotazione, ma piano piano renderà difficile sovrastimare o sotto stimare a cappella, perché parti da riferimenti che posson esser contestati da chiunque altro, prendendo i dati stessi che tu inserisci nelle stime... se quello inserisce una forbice omi, gli aggiunge il 30% se é molto buono ( c'é chi lo indica come metodo!) e poi gli mette dei coefficienti di merito - demerito per arrivare al valore che ha in mente, retroatttivamente... ma dove si vuole arrivare? Come si fa a contestare una divinazione?

Fatela a puzzo e ditelo!

Ps.

La gente se n'é accorta che stimano a puzzo, infatti ne chiamano 5 o 6 a casa a valutare e poi prendono la valutazione media, se li convince... d'altronde con degli indovini e fattucchieri, cosa faresti? Meglio l'oroscopo. E poi si chiedono come mai la gente non gli riconosce una dignità...