Fiaip fa guerra agli abusivi?

Rosa1968

Rosa1968

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Come di cosa!! Volevi riscrivessi la storia dell'amica casalinga..... Quindi ti ho detto taglia la parte dell'amica. Comunque il senso di quello che voglio dire l'hai capito su.
 
topcasa

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Membro Storico
Rosa1968 ha scritto:
Grazie top allora tolgo l'amica casalinga e metto l'amministratore non socio ok?
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Con
In pratica questo considera che io nel 2011 ho fatto il corso di 200 ore ed ho tutto questo, fresco in mente mentre lui sostiene che il collaboratore può praticamente fare tutto alla luce del sole senza essere abusivo.
topcasa ha scritto:
Agente immobiliare

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L'agente immobiliare è una figura professionale (mediatore) specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili o aziende.
Nella compravendita, è tutt'ora prevalente lo scambio di abitazioni principali ("prima casa"), cioè quelle nelle quali una delle parti aveva fissato o desidera fissare la sua residenza.
In Italia i riferimenti normativi che interessano la professione sono gli artt. da 1754 a 1765 del codice civile e l'art 2950 che riguarda la prescrizione del diritto del mediatore alla provvigione
Indice

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Requisiti per l'esercizio della professione in Italia [modifica]

Come per tutti i mediatori, l'esercizio di questa attività è subordinato all'iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso ciascuna camera di commercio ed è regolamentato dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche, per farvi parte è necessario: non aver commesso alcun reato penale grave, cittadinanza italiana o permesso di soggiorno in corso di validità e dare un esame accessibile esibendo copia del diploma di scuola secondaria superiore o copia del diploma di laurea e l'attestato di frequenza al corso per agente immobiliare; Il corso può essere seguito on-line se la Regione lo autorizza oppure in aula, mentre l'esame deve essere fatto necessariamente presso la Camera di Commercio ove si ha la residenza. L'esame consiste in due prove scritte ed una prova orale. L' accesso alla prova orale è subordinata al superamento delle prove scritte. L' esame si intende superato qualora si ottenga una votazione media di almeno sette decimi nelle prove scritte ed almeno sei decimi in quella orale. La legge ha soppresso la precedente suddivisione in "Ruolo ordinario" e "Ruolo speciale", imponendo l'obbligo di iscrizione al ruolo unificato (ma diviso in quattro sezioni) anche per l'esercizio di attività occasionale di mediazione, ed ha inoltre sancito l'incompatibilità dell'esercizio della mediazione con ogni altra libera professione o attività imprenditoriale eccetto quelle di consulenza immobiliare, promozione immobiliare ed amministrazione di condomini.
Il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione è sottoposto a revisione ogni 4 anni da parte di una commissione appositamente istituita.Ogni Agente iscritto dovrà certificare in forma scritta il permanere dei requisiti richiesti per l'iscrizione al Ruolo. Se non risponde alla revisione viene cancellato per mancato interesse al mantenimento dell'iscrizione. Con Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri è stata recepita la direttiva 2006/123/CE e, conseguentemente, è stato soppresso il ruolo di cui all'art. 2 della L. 3 febbraio 1989, n.39 e successive modificazioni.
Con la soppressione del ruolo degli agenti di affari in mediazione restano comunque in vigore le disposizioni della legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche. Si e' eliminato solo un elenco unico (appunto il Ruolo) coloro che intendono esercitare tale professione devono sostenere gli esami presso la camera di commercio per iscriversi al Registro delle Imprese (per le società) o REA (per le ditte individuali).
Competenze necessarie [modifica]

La preparazione professionale dell'agente immobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l'ammissione al Ruolo, approfondimenti di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l'estimo, le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi di urbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell'edilizia.
L'agente immobiliare è l'unico professionista abilitato ad assistere la compravendita e la locazione di beni immobili in quanto l'esercizio della professione è incompatibile con qualsiasi altra attività professionale o imprenditoriale. Chiunque svolga la professione senza averne titolo incorre nel reato di (esercizio abusivo della professione) oltre a non aver diritto ad alcun compenso provvigionale e subire una sanzione pecuniaria che può eguagliare i 15.000 €.
L'agente immobiliare dopo tre anni continuativi di svolgimento della professione ha titolo per l'iscrizione nel ruolo dei periti ed esperti della locale camera di commercio e nell'elenco dei consulenti del tribunale di competenza ed ha naturalmente titolo ad eseguire ed eventualmente giurare perizie a fini privati o come consulenza tecnica della parte in procedimenti giudiziari. L'agente immobiliare è tenuto al segreto professionale limitato, come per gli altri mediatori, dall'obbligo di reciproca informazione delle parti previsto all'art. 1759 Cod. Civ.; è inoltre obbligato alla stipula di una polizza assicurativa (rischio civile professionale) per la tutela delle parti interessate nell'affare.
Mediazione [modifica]

La forma più frequente di mediazione immobiliare ricorre nell'assistenza alla compravendita fra privati; la legge non stabilisce in modo tassativo forme di esercizio della stessa, in genere e per uso il professionista riceve dall'aspirante alienante un incarico di vendita, verifica la consistenza (tecnica, amministrativa e legale) del bene esitato in vendita, ricerca un potenziale acquirente, ne riceve un'offerta d' acquisto ed ove questa sia accettata rinvia le parti all'atto pubblico di compravendita, eventualmente attraverso la stipula di un contratto preliminare. Il diritto al compenso del mediatore matura con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione dell' offerta in denaro del venditore da parte dell' offerente, dopodiché l'agente immobiliare sarà inoltre autorizzato a consegnare il denaro a titolo di garanzia, atto armonicamente ritenuto in letteratura ed in giurisprudenza il reale momento della conclusione dell'affare, indipendentemente dall'eventuale successivo perfezionamento dello scambio con un rogito notarile e l'effettivo passaggio di proprietà (art. 1755 c.c.). I codici deontologici emanati dalle associazioni di categoria suggeriscono però all'agente di proseguire l'assistenza ai clienti sino almeno all'atto pubblico di compravendita. Il contratto preliminare di compravendita è tradizionalmente competenza esclusiva dell'agente immobiliare che ha condotto le parti a stipula, essendo il professionista che proprio per ragione del suo intervento conosce a fondo tutte le rispettive motivazioni ed intenzioni delle parti. In modo del tutto analogo sono prestate le assistenze per la locazione, che si concludono con la stipula di un contratto di locazione, o per altre forme di cessione di diritti su beni immobili od ad aziende. La mediazione fornisce una garanzia per le parti in quanto il mediatore è responsabile civilmente dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture nonché della consistenza tecnica e legale del bene mediato ed è un esperto conoscitore dell' andamento del mercato.
Compenso [modifica]

Come per tutti i mediatori, la misura del compenso si determina del tutto liberamente fra l'agente immobiliare ed i suoi clienti; le tariffe professionali che sul principio degli anni '90 erano state imposte dalle associazioni di categoria ai propri aderenti (e dalle Borse Immobiliari - strutture pubbliche delle Camere di Commercio, per la regolazione e sviluppo del mercato immobiliare - ai propri Accreditati) al fine di limitare gli elevati importi provvigionali che precedentemente venivano richiesti alla clientela, sono state di recente considerate inaccettabili in quanto lesive della libertà di commercio e di concorrenza da una nota pronuncia dell'Autorità garante per la concorrenza e per il mercato. Per effetto della pronuncia, non vi sono più quindi limiti di alcun genere alla commisurazione degli onorari dell'agente immobiliare, se non quelli fattuali del mercato. Il diritto alla provvigione sorge per effetto e nel momento della conclusione dell'affare che il mediatore ha reso possibile mediante la segnalazione dello stesso alle parti. La giurisprudenza è ormai chiara su quest'ultimo punto, come pure sul fatto che il diritto alla provvigione è fatto salvo anche quando le parti sostituiscono a sé stesse altre persone, oppure quando l'affare è concluso dopo la scadenza di eventuale incarico (per il quale è valida anche la forma verbale, quando dei fatti concludenti provano l'esistenza del rapporto di mediazione) e a distanza di anni. Su quest'ultimo punto vale la prescrizione di un anno "dal momento in cui il mediatore ha avuto conoscenza" della frode a suo danno; pertanto, ad esempio, se il mediatore rileva la frode dopo due anni dalla conclusione dell'affare, ha poi un anno per iniziare un'azione legale. In effetti questa normativa intende tutelare l'importante funzione sociale del mediatore, il quale migliora la trasparenza, la concorrenza, la conoscenza e dunque l'efficienza dell'intero mercato immobiliare, investendovi risorse imprenditoriali che danno vita a strutture talvolta molto complesse.
Agenzie immobiliari in franchising [modifica]

Tradizionalmente professione individuale, intimamente legata ad una impostazione essenzialmente fiduciale del rapporto fra cliente ed agente, la mediazione immobiliare ha aperto a forme di esercizio collegato in catene di agenzie.
Con gli anni '80 nacque il franchising, consistente in questo settore nella condivisione fra i singoli esercenti di dati sulle disponibilità, marchio, pubblicità, modulistica e standardizzati parametri di rapporto con il cliente. Le catene italiane di franchising si svilupparono con una certa fretta quando la compagnia statunitense "Century Vic" ventilò un generico preliminare interesse al mercato italiano, ed a seguito dei sondaggi di questa furono impostate strutture che per molti anni avrebbero faticato ad ottenere risultato sul mercato; la formula franchising divenne in seguito più familiare all'utenza anche in questo particolare mercato sia per lo sforzo pubblicitario sostenuto su canali di informazione principali, sia per l'affermazione della formula in altre merceologie. Parallelamente, si svilupparono le associazioni di categoria, cui si deve in massima parte la legge di riforma del settore del 1989 e successive modifiche e integrazioni.
Va notato che la normativa preserva inalterato il riferimento personale all'agente immobiliare e che nessuna operazione di mediazione può mai essere delegata a persona che non abbia l'abilitazione di agente immobiliare. In quanto professione il cui esercizio è riservato agli iscritti ad un ruolo, la mediazione operata da non iscritto non dà titolo ad alcuna provvigione (ma anzi va soggetta alla restituzione di quanto eventualmente corrisposto a tal titolo) ed integra, con la terza perpetrazione, il reato penale di esercizio abusivo di professione.
Con il franchising e con l'impostazione americaneggiante, le agenzie hanno anche spostato la preferenza di radicamento verso punti di contatto su strada (in negozio) in luogo dei precedentemente preferiti studi professionali. In quanto sede di esercizio di attività di mediazione, anche se ubicata in un locale ad uso commerciale, l'agenzia immobiliare non è soggetta alle autorizzazioni amministrative di pubblica sicurezza di cui all'art. 115 del TULPS.
Ogni agenzia che si affilia in franchising è un'impresa giuridicamente e patrimonialmente autonoma, e quindi la catena di appartenenza non è responsabile di eventuali illeciti compiuti all'interno dei suoi punti vendita. il parere del Consiglio di Stato emesso il 9 ottobre 2007, n. 314/07, ritiene censurabili le "ipotesi di società affiliate alla casa madre, che esercitano l'attività di mediazione immobiliare risultando prive di un proprio rappresentante legale, iscritto al Ruolo dei mediatori".
Flat Hunter (Cacciatore di appartamenti) [modifica]

Il flat hunter, anche noto come home hunter o property finder (una traduzione in italiano può essere cacciatore o cercatore di case o di appartamenti), è una particolare derivazione specializzata della figura dell’agente immobiliare. Si tratta di un consulente che, su incarico esclusivo della parte compratrice, seleziona il mercato immobiliare (delle agenzie, dei privati, enti pubblici, tribunali, ecc.) di una determinata città o quartiere di essa, alla ricerca di un immobile, a destinazione abitativa, commerciale o industriale, con delle caratteristiche ben definite. Questa figura professionale nasce negli anni ’90 negli USA col buyer brokerage o exclusive buyer agent, in seguito si afferma nel Regno Unito col property finder, in Canada e nell’Europa continentale, soprattutto in Francia con gli chasseur d’appartements[1]. In Italia, si ritrovano due categorie di flat hunter: l’agente immobiliare focalizzato esclusivamente su questo particolare servizio di ricerca e quello che lo aggiunge a quelli tradizionalmente offerti dall’agenzia immobiliare.
Note [modifica]

  1. ^ Pagina in francese sullo Chasseur d’appartements
Voci correlate [modifica]

Collegamenti esterni [modifica]

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Ponz

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Agente Immobiliare
Rosa1968 ha scritto:
La legge dice che non può un soggetto fare il mediatore segnalare affari trattare i prezzi o modalità di pagamento se non ha qualifica professionale. Se lo fai sei abusivo.
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Non mi risulta: puoi portare qui all'attenzione l'articolo al quale ti riferisci? Scommetti che non la troverai?
Troverai un accenno al fatto che il mediatore non può derogare le sue funzioni a nessuno se non a un altro mediatore... ;)

Rosa1968 ha scritto:
Io non ho il patentino con un'amica casalinga anch'essa senza patentino costituiamo una srl con un amministratore con patentino per abilitare primo la società e per raggiungere lo scopo principale della società di capitali che é il fatturato. Ponz paghiamo le tasse giusto? Quindi posso stare tranquilla non sono abusiva!
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Siete abusive entrambe ;) secondo te, secondo me non è detto sempre, è assolutamente irregolare però, per altri motivi.. se siete inquadrate, infatti esistono strutture così e non vengono chiuse... ma il preposto deve starci.. ;)
Siete abusive se non c'è alcun patentino in agenzia, per ovvi motivi ;) ma è assolutament raro.. comunque sappi che di strutture come quella che dici ce ne sono e non si riesce a farle chiudere... ne ho una io a 200 mt :D Quindi? ;)
Con un prestanome fanno tutto.
Se no perchè le federazioni facevano questo casino per aggiungere quei controlli al travaso nel rea? ;)
Lo capisci che serve per limitare un fenomeno che non puoi arginare con la legge 39/89?

Rosa1968 ha scritto:
É considerato abusivo chi esercita una professione senza averne l'abilitazione.
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Per farti un esempio: io faccio l'architetto e ho il titolo per fare l'architetto... c'è una legge che mi vieta di far fare i disegni a qualche praticante non titolato? ;)

Faccio il notaio... posso far scrivere i contratti a qualche praticante? :)

Divento architetto abusivo o notaio abusivo?

Possiamo considerare l'attività strumentale di queste persone assistenti come svolgimento della professione di architetto o di notaio?

Su ragazzi, è facile facile... ;)

La soluzione è semplice: c'è un titolato che è responsabile e in quanto tale rende l'attività lecita? Bene, non siamo nell'abusivismo.

La persona fa cose che il ccnl limita al mediatore?

Il ccnl non è il codice civile, dal quale nasce il diritto alla provvigione, quindi questo diritto, qualora venga riconosciuto nesso tra azione del mediatore (anche attraverso "strumenti" o attività strumentali di collaboratori) il diritto rimane bello intero, quindi, come fare a definire abusivo ciò che è tutelato dalla principale fonte del diritto alla provvivgione? ;)

Semmai si possono intravedeere altre infrazioni, al ccnl appunto, o magari cose sulle quali l'ispettorato del lavoro non sarebbe d'accordo... ma non è abusivismo.

Abusivismo è l'esempio che hai fatto tu della casalinga ;), se fa da se è palese e puoi denunciarlo, ma se si copre dietro un prestanome voglio vedere come la stani, se è inquadrata in regola. ;)

Qui non si discute di cosa ci pare giusto, ma di cosa accade.

Per esempio: è abusivismo un mediatore che non mette il preposto in una agenzia e la riempie di collaboratori?

No, è semplicemente una infrazione all'obbligo di presenza di un preposto, che ha delle sanzioni, sicuramente. ;) Ma non è abusivismo, semmai è abuso di qualcosa d'altro ;) ci si comprende?

L'abusivismo ha preso una accezione molto larga nella nostra "lingua" di categoria, ed è arrivata a significare qualcosa che assomiglia a "tutto quello che a me non sembra giusto" ;) Chiaro che questa accezione è totalmente fuori luogo quando si parla di norme e diritti.

Abusivismo è invece, ad esempio, qualcuno che porta un cliente a una agenzia e dice "io prendo dal mio e tu dal tuo" non avendo titolo... quello è abusivismo puro.

Abusivismo è anche l'attività di qualsiasi professionista che sia riconducibile a attività di mediazione con compenso provvigionale (è difficile, molto difficile provarlo... :D )...

Abusivismo è farsi passare per consulenti e fare mediazione o prendere compensi anche da una parte sola, ma anche qui... ;) è difficile arrivare a avere condanne ...

C'è un unica condanna certa per questi individui "abusivi", il fatto che non hanno alcun diritto di pretendere una provvigione ;) quindi il rischio di non poterla richiedere in caso qualche cliente non sia pollo, non voglia riconoscere un compenso e si informi.

Di questi temi ho discusso talmente tanto con talmente tante persone... :D
Chiudo sottolineandoti con eccessi (mica poi tanto;) ) strumentali a fornirti un ulteriore elemento per valutare quanto io affermi.

Se tu fai una segnalazione per abusivismo a chicchessia, questi non verrà MAI condannato se
- viene trovato a fare pubblicità sui portali o i giornali di case in vendita
- se metterà cartelli con il suo numero di telefono,
- se accompagnerà persone a vedere case
- se parlerà di leggi o di come si fa un contratto,
- se consiglierà su cosa comprare e come,
- se spiegherà la differenza tra un regime normale e cedolare secca,
- se spiegherà come va il mercato,
- se riceverà richieste,
- se compilerà proposte o compromessi...

verrà condannato solo se verrà preso a riscuotere un compenso per queste attività, senza averne titolo.

IN tutti gli altri casi al massimo verrà fatto un verbale con scritto sopra: "non si ravvisa attività di mediazione" ;)

Questo ti da l'esatta misura di cosa è di nostra esclusiva proprietà: il diritto a chiedere provvigione sulla base del codice civile.

Il resto sono favole metropolitane.
 
topcasa

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Membro Storico
Ponz ha scritto:
Non mi risulta: puoi portare qui all'attenzione l'articolo al quale ti riferisci? Scommetti che non la troverai?
Troverai un accenno al fatto che il mediatore non può derogare le sue funzioni a nessuno se non a un altro mediatore... ;)


Siete abusive entrambe ;) secondo te, secondo me no, se siete inquadrate, infatti esistono strutture così e non vengono chiuse... ma il preposto deve starci.. ;)


Per farti un esempio: io faccio l'architetto e ho il titolo per fare l'architetto... c'è una legge che mi vieta di far fare i disegni a qualche praticante non titolato? ;)

Faccio il notaio... posso far scrivere i contratti a qualche praticante? :)

Divento architetto abusivo o notaio abusivo?

Possiamo considerare l'attività strumentale di queste persone assistenti come svolgimento della professione di architetto o di notaio?

Su ragazzi, è facile facile... ;)

La soluzione è semplice: c'è un titolato che è responsabile e in quanto tale rende l'attività lecita? Bene, non siamo nell'abusivismo.

La persona fa cose che il ccnl limita al mediatore?

Il ccnl non è il codice civile, dal quale nasce il diritto alla provvigione, quindi questo diritto, qualora venga riconosciuto nesso tra azione del mediatore (anche attraverso "strumenti" o attività strumentali di collaboratori) il diritto rimane bello intero, quindi, come fare a definire abusivo ciò che è tutelato dalla principale fonte del diritto alla provvivgione? ;)

Semmai si possono intravedeere altre infrazioni, al ccnl appunto, o magari cose sulle quali l'ispettorato del lavoro non sarebbe d'accordo... ma non è abusivismo.

Abusivismo è l'esempio che hai fatto tu della casalinga ;)

Per esempio: è abusivismo un mediatore che non mette il preposto in una agenzia e la riempie di collaboratori?

No, è semplicemente una infrazione all'obbligo di presenza di un preposto, che ha delle sanzioni, sicuramente. ;) Ma non è abusivismo, semmai è abuso di qualcosa d'altro ;) ci si comprende?

L'abusivismo ha preso una accezione molto larga nella nostra "lingua" di categoria, ed è arrivata a significare qualcosa che assomiglia a "tutto quello che a me non sembra giusto" ;) Chiaro che questa accezione è totalmente fuori luogo quando si parla di norme e diritti.

Abusivismo è invece, ad esempio, qualcuno che porta un cliente a una agenzia e dice "io prendo dal mio e tu dal tuo" non avendo titolo... quello è abusivismo puro.

Abusivismo è anche l'attività di qualsiasi professionista che sia riconducibile a attività di mediazione con compenso provvigionale (è difficile, molto difficile provarlo... :D )...

Abusivismo è farsi passare per consulenti e fare mediazione o prendere compensi anche da una parte sola, ma anche qui... ;) è difficile arrivare a avere condanne ...

C'è un unica condanna certa per questi individui "abusivi", il fatto che non hanno alcun diritto di pretendere una provvigione ;) quindi il rischio di non poterla richiedere in caso qualche cliente non sia pollo, non voglia riconoscere un compenso e si informi.

Di questi temi ho discusso talmente tanto con talmente tante persone... :D
Chiudo sottolineandoti con eccessi (mica poi tanto;) ) strumentali a fornirti un ulteriore elemento per valutare quanto io affermi.

Se tu fai una segnalazione per abusivismo a chicchessia, questi non verrà MAI condannato se
- viene trovato a fare pubblicità sui portali o i giornali di case in vendita
- se metterà cartelli con il suo numero di telefono,
- se accompagnerà persone a vedere case
- se parlerà di leggi o di come si fa un contratto,
- se consiglierà su cosa comprare e come,
- se spiegherà la differenza tra un regime normale e cedolare secca,
- se spiegherà come va il mercato,
- se riceverà richieste,
- se compilerà proposte o compromessi...

verrà condannato solo se verrà preso a riscuotere un compenso per queste attività, senza averne titolo.

IN tutti gli altri casi al massimo verrà fatto un verbale con scritto sopra: "non si ravvisa attività di mediazione" ;)

Questo ti da l'esatta misura di cosa è di nostra esclusiva proprietà: il diritto a chiedere provvigione sulla base del codice civile.

Il resto sono favole metropolitane.
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In una sala operatoria c'è un medico ed un infermiere, l'infermiere è pratico e gli faccio fare l'operazione a lui, ovvero tutto a lui, è tutto a posto per te Ponz?
 
topcasa

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Membro Storico
Ti ricorda qualcosa? Saresti passibile di sanzione economica (fino a 12.000 euro) per esercizio abusivo della professione e di segnalazione preso la CCIAA, e dopo 3 ... la cosa costituirebbe reato penale con una prevista fino a 3 anni di reclusione! ... per l'agente immobiliare che utilizza un collaboratore abusivo.
 
Ponz

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Membro sognante
Agente Immobiliare
mi ricorda questo:
http://www.immobilio.it/threads/sen...a-visionare-gli-appartamenti.1670/#post-14665

Maurizio Zucchetti ha scritto:
Saresti passibile di sanzione economica (fino a 12.000 euro) per esercizio abusivo della professione e di segnalazione preso la CCIAA, e dopo 3 segnalazioni partirebbe la denuncia alla Procura della Repubblica: la cosa costituirebbe reato penale con una prevista fino a 3 anni di reclusione!
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ma senza l'aggiunta fatta da te sul collaboratore abusivo :D
questo non c'è scritto:
per l'agente immobiliare che utilizza un collaboratore abusivo.
Clicca per espandere...

è scritto sotto in un seguito ma dice che non ricorda le sanzioni... ;)

Non si può usare personale "abusivo" semmai si può usare personale a nero o non inquadrato regolarmente.. ;)
:D

Che fai, falsifichi pure i quote ora? :p

Perdonatemi se per cambiare idea vorrei avere fonti autorevoli magari, che so un codice civile, una legge, un ddl, un decretino... una sentenza ... qualcosina :)
 

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