Frazionamento di un immobile condominiale

[Alessandro Frisoli]

Avevo in giro dei vecchi appunti di quando ho fatto il corso ANACI

 

[Isabella Tafuro]

Concordo con Ale, solo una piccola precisazione riguardo ai millesimi, se il riscaldamento é centralizzato ed in caso di aggiunta di elementi radianti, bisogna rifare i millesimi per ciò che riguarda la superficie radiante, ovviamente a carico del proprietario che fraziona l'unità immobiliare.
Isabella

 

[giaggio]

Pur concordando sulla possibilità di frazionare, debbo segnalare di aver avuto qualche noia
da parte di condomini che lamentavano danni derivanti dal deprezzamento della propria
abitazione in relazione all'aumento del numero dell unità immobiliari complessive.
(concetto: se tutti frazionano una palazzina di 8 diventa di 16).
Altre noie sono derivate dal'uso dei parcheggi esterni e dalle aree di manovra perché qualche condomino
ha sostenuto che non si ha il diritto di aggravare l'uso delle parti comuni.
(aumentando le famiglie - aumentano le automobili utilizzate) - Talvolta la lite è certa.
Felice Marchioni - Abaco Immobiliare - Rieti

 

[diavolina]

La frase "salvo diritti terzi" non è per consumare inchiostro!
Anche se dal punto di vista urbanistico ottieni l'autorizzazione comunale e dal punto di vista Edile non vai ad alterare prospetti rimane sempre il piano civilistico dei diritti privati! Per questo i comuni che non si vogliono vedere citati in causa e trascinati in tribunale mettono la clausula di cui sopra!

Come vedete in molti condomini si oppongono ed hanno tutti i diritti. Ne basta uno ad opporsi.
Giorgino, quando si dice di non modificare nulla sugli spazi condiminiali si intende anche i diritti che ogni proprietario ha su tali parti.
Un esempio che spero sia esaustivo: nuova unità immobiliare = nuove utenze da installare negli spazi comuni. Si configura un aumento di servitù. In base a cosa un proprietario è obbligato ad accetare l'aumento di servitù rispetto alla condizione in cui era entrato in possesso del suo bene?

Altro esempio con la generazione di una nuova unità immobiliare: si introduce un avente diritto in più nelle assemblee che non era stato considerato al momento dell'entrata in possesso del bene (Come ben sapete questo altera l'assetto per la costituzione della maggioranza)
Non ci si confonda con i due casi limite:
a)un condomino possiede più unità immobiliari: gli altri sono a conoscenza - ed hanno accettato- sia la potenziale introduzione di nuovi aventi diritti al voto sia del carico di servitù richiesto da ciascun immobile.
b) una unità immobiliare ha più proprietari: per quanto riguarda il voto si applica l'art 67
per quanto riguarda la servitù essendo (nella mmaggior parte dei casi) ad UI non varia.

Conferma di ciò è che allacciare nuove utenze i gestori dei servizi chiedono l'autorizzazione dell'amministratore secondo i numerosi racconti nei vari forum.

 

[Alessandro Frisoli]

Diavolina, non sono perfettamente d'accordo con te.

1) del fatto che per l'allacciamento delle utenze i servizi chiedano l'autorizzazione al condominio è ovvio, perchè stiamo creando una servitù, o un uso di parti comuni
2) del fatto che si aggiunga un nuovo condomino e che gli necessiti quindi un'ulteriore servitù, o un ulteriore uso delle parti comuni, si applica il già citato art. 1120 del c.c. (innovazioni)
3) Per il fatto che si suddivida un'unità immobiliare in due unità immobiliari i millesimi di proprietà rimangono invariati, mentre aumenterà di uno il numero di "teste" e non credo che vi sia una legge che lo vieto, a meno che, come avevo già scritto non sia contrattualmente stabilito il contrario.
4) Sull'uso dei parcheggi, presumo che tu stia parlando della fattispecie in cui vi sia uno spazio condominiale comune in cui vengano parcheggiate le auto dei condomini, se vige la rotazione è chiaro che con 1 proprietario in più c'è da aspettare un turno in più e sicuramente i malumori crescono.

Per il fatto poi che uno si opponga a questo ci metto la mano sul fuoco che in ogni condominio c'è quello che dice la famosa frase non si può e l'assemblea è sovrana.

Il principio cardine è il seguente Il condominio non c'entra assolutamente nula con le proprietà private
Il condominio disciplina esclusivamente le parti comuni
Il singolo condomino può utilizzare le parti comuni senza arrecare dano o impedendone l'utilizzo agli altri condomini
Le assemblee di condominio non possono limitare l'uso e le proprietà private

Dato che poi il condominio è regolato esclusivamente dal c.c. dagli artt. 1117, al'art. 1139, e che il regolamento attuativo non è stato mai approvato per ogni fattispecie esiste una ricca giurisprudenza, ed è utile andarsi a cercare la sentenza relativa al caso specifico o analogo.

 

[Roby]

IO concordo con ALessandro il condominio non puo vietare nulla al di fuori di quello sancito nel contratto condominiale allegato all'ato notarile.

 

[Isabella Tafuro]

D'accordo con Alessandro.

 

[diavolina]

Alessandro sono d'accordo con te per i punti cardine
1)Il condominio non c'entra assolutamente nulla con le proprietà private
2)Il condominio disciplina esclusivamente le parti comuni
3)Il singolo condomino può utilizzare le parti comuni senza arrecare dano o impedendone l'utilizzo agli altri condomini
4)Le assemblee di condominio non possono limitare l'uso e le proprietà private
Hai presente l'aricolo Art. 1067 Divieto di aggravare o diminuire l'esercizio della servitù
come lo concili con i punto 1 e 2 del tuo post?
E secondo te l'introduzione di una nuova testa che altera i rapporti originari non è aggravamento di servitù?
Per quanto riguarda i parcheggi -- anche se non li ho introdotti io -- prendiamo il caso limite in cui lo spazio condominiale è proporzionato alla necessità del condominio (un posto, non assegnato, per ogni ui --- non assegnato nulla vieta di introdurre la rotazione): e secondo te il fatto di vedersi negata la possibilità di parcheggiare nello spazio condominiale perchè si sono alterati i rapporti originari della servitù tu lo chiami malumore? Questa è una lesione del diritto sulla cosa comune prima servivo n condomini ora sono obbligato a servirne n+1! Scusa Alessandro mi trovi l'articolo per cui devo subire un aggravio di servitù?
Grazie Diavolina.

 

[diavolina]

preciso
La nuova testa altera i rapporti originari nell'assemblea

 

[giaggio]

D'accordo con diavolina. Aumentare le unità immobiliari - secondo i casi ed il numero - può aggravare l'uso poco o in modo insopportabile. Alessandro ha ragione su alcuni punti, tuttavia è il regolamento di condominio che disciplina l'uso delle parti comuni, il concetto di condominio è a mio avviso differente.