Ho accettato proposta di acquisto ma, non trovo certificato di abitabilità. Sono inadempiente?

[Bagudi]

Potresti comunque sempre provare: a volte, può servire...

Io ho spesso questo insano impulso di andare contro i mulini a vento....

Silvana

 

[NMC architetto]

In tutti i casi che ho affrontato (case ex enti riscattate e successivamte vendute), la licenza edilizia ed il certificato di abitabilità erano sempre intestate a "ditte costruttrici", tipo ditta tizio caio & figli snc ecc. ecc.
nel senso che l'ente acquistava da un privato costruttore (un palazzinaro si diceva una volta) e poi una volta diventate dell'ente acquirente venivano assegnate a particolari categorie di persone (tipo che so ai ferrovieri invece che ai dipendenti del ministero tal de' tali)... quindi credo (almeno basandomi sui casi che ho sempre incontrato), l'ente non c'entri gran chè sulla eventuale mancanza del certificato d'abitabilità.
Comunque mi sembra molto anomalo che tale documento non esista per un palazzo ex Gescal.
Saluti

 

[fabbb]

Ciao,
mi trovo nella stessa situazione ma dall'altra parte!
Ho sottoscritto una proposta che è stata accettata per l'acquisto di un immobile ex GESCAL e proprio ieri, proponendo il testo del compromesso in cui specificatamente richiedevo l'agibilità, ho saputo che non c'e'!
O meglio, i soliti gatto&volpe dell'agenzia si sono limitati a dire "non c'è, non c'è mai stata, non ce l'ha nessuno firmi firmi" ovviamente per non ostacolare il compromesso che avverrà tra una decina di giorni ed il pagamento della mediazione.
Io però sono fortemente in dubbio sul da farsi visto come stanno mettendosi le cose con le banche, il mio primo timore è che il perito non si esprima favorevolmente e non possa avere il mutuo, il secondo dubbio è che magari poi il certificato diventa obbligatorio ed io non possa più rivendere l'immobile.........aiuto!!!

Come posso fare per controllare se effettivamente quest'immobile ha il certificato? Sul sito del comune di roma non risulta nulla all'indirizzo/civico in questione ma non so se magari è riportato con altra dicitura....
Qualcuno ha info più specifiche sulle costruzioni GESCAL? In caso mando indirizzo in pvt, magari parliamo degli stessi palazzi.....Stefano che ha aperto il topic, hai avuto più info sul tuo palazzo?

Per il momento ho notificato all'agenzia e p.c. alla proprietaria che ho scoperto l'assenza del certificato dopo l'accettazione della proposta, e stavo pensando di scrivere nel compromesso che se non mi danno il mutuo per vizi dell'immobile (=mancanza certificato agibilità) si chiude il contratto. Ma d'altra parte sto pensando che forse è il caso di chiusere qui e basta, chiedendo il doppio della caparra visto che nella proposta è specificato che l'immobile verrà consegnato in regola con le norme urbanistiche, edilizie e catastali.....

Altri suggerimenti sul da farsi sono più che ben accetti
grazie,
Fabio

 

[Antonello]

Se hai già la proposta accettata del proprietario, non c'è bisogno di sottoscrivere un compromesso, pena la nullità delle scritture.
Nella proposta hai richiesto la regolarità della certificazione immobiliare?

 

[NMC architetto]

Salve,
se il condominio è molto grande (come presumo), può darsi che qualche altro condomino si sia già mosso per tempo ed in qualche modo l'ha recuperato.
Prova a contattare l'amministratore del condominio, di norma i vecchi certificati di abitabilità erano per tutto l'edificio, magari ha una copia, oppure conosce qualcuno nel condominio che ne è in possesso.
Poi c'è sempre l'opzione di Via della Civiltà del Lavoro all'EUR... ma è molto complicata.
Buona fortuna.

 

[fabbb]

Se hai già la proposta accettata del proprietario, non c'è bisogno di sottoscrivere un compromesso, pena la nullità delle scritture.
Nella proposta hai richiesto la regolarità della certificazione immobiliare?

Grazie Antonello.
Cosa intendi per nullità delle scritture per via del compromesso? Da quel che so non è poi tanto anomalo far seguire alla proposta di acquisto un compromesso vero e proprio dove si va a dettagliare meglio le modalità della compravendita. E, ad ogni modo, che io sappia è sempre possibile fare scritture ed accordi successivi che integrino o sostituiscano quanto stabilito in precedenza. Sbaglio?


Nella proposta è riportato che "l'immobile sarà in regola dal punto di vista edilizio, urbanistico e catastale" e questo dovrebbe implicare la certificazione di agibilità, ad ogni modo non mi è stato comunicata la mancanza di questo certificato al momento della trattativa preliminare e questo costituisce un importante omissione di informazione.

Salve,
se il condominio è molto grande (come presumo), può darsi che qualche altro condomino si sia già mosso per tempo ed in qualche modo l'ha recuperato.
Prova a contattare l'amministratore del condominio, di norma i vecchi certificati di abitabilità erano per tutto l'edificio, magari ha una copia, oppure conosce qualcuno nel condominio che ne è in possesso.
Poi c'è sempre l'opzione di Via della Civiltà del Lavoro all'EUR... ma è molto complicata.
Buona fortuna.

Oggi ho sentito l'agenzia alla quale ho detto che pretendo che incarichino un tecnico per fare questa ricerca, ho detto loro (come del resto è vero) che il notaio mi chiede il certificato e se non c'è vuole che sia indicato il perchè non c'è (non è stato richiesto, non è stato rilasciato ecc..).
Loro si attiveranno per farlo, almeno così dicono. Dicono di aver già chiesto all'amministratore che ha semplicemente detto "non c'è"........

Ho anche comunicato loro che se non esce fuori il certificato, da parte mia il compromesso avrà due modifiche importanti ovvero subordinare tutto alla mutuabilità dell'immobile (=se ci sono difetti dell'immobile per cui non passa la perizia salta tutto) e spostare la consegna del 90% della caparra al momento del superamento positivo della perizia. Ovviamente a sentire queste condizioni si sono (almeno a detta loro) immediatamente attivati per la ricerca del certificato.

Io ho fatto un pò di ricerche sull'archivio online dei certificati di agibilità sul stio del comune di Roma, non ho trovato nulla riferito alla via/civico esatto ma ho trovato delle cose "generiche" del tipo "tuscolana lotti interni"........mi piacerebbe proprio capire di che si tratta ma purtroppo nell'archivio online si trova solo la denominazione ed il codice del certificato ma non il dettaglio dell'immobile a cui fa riferimento........mi sa che toccherà comunque andare al famigerato nono dipartimento......



grazie,
Fabio

 

[ccc1956]

Grazie Antonello.
Cosa intendi per nullità delle scritture per via del compromesso? Da quel che so non è poi tanto anomalo far seguire alla proposta di acquisto un compromesso vero e proprio dove si va a dettagliare meglio le modalità della compravendita. E, ad ogni modo, che io sappia è sempre possibile fare scritture ed accordi successivi che integrino o sostituiscano quanto stabilito in precedenza. Sbaglio?

SI'.
antonello intendeva dire che una proposta di incarico e' gia' un compromesso quando il venditore accetta.
non c'e' bisogno di fare un altro compromesso.
se sulla proposta c'e' scritto che vi dovete rivedere in data xxxx per la stesura del preliminare, trattasi del preliminare del preliminare.
annullabile. in giudizio.
come da sentenza di Cassazione n. 8038 del 2 aprile 2009.
attenzione.
Se invece sulla proposta/preliminare c'e' scritto che vi date appuntamento in data xxxx per una scrittura integrativa allora va meglio in quanto e' un preliminare nascosto ma oramai fanno tutti cosi'.

 

[fabbb]

A leggere queste ultime cose mi viene solo in mente che viviamo in un paese di m.... dove la legislazione è fatta a pezze e rattoppi senza alcun aiuto o tutela per il cittadino.
Per comprare una casa devi diventare un esperto immobiliarista, giurista, architetto, geometra e soprattutto avvocato altrimenti sei spacciato.


Mi sembra assurdo, da che mondo è mondo sento solo parlare delle tre fasi proposta-compromesso-rogito, ora si scopre che in realtà l'una annulla l'altra.
Se questo è vero allora avrebbe senso che fosse illegale far sottoscrivere proposte di acquisto, visto che vengono fatte in una fase così prematura della trattativa da non poter avere tutte le clausole del preliminare e soprattutto visto che sono imposte dal franchisor dell'agenzia.......mi viene da vomitare
ma questo è cmq un off-topic.

Il mio problema, che è lo stesso della persona che ha aperto il topic, purtroppo rimane aperto, da quanto ho capito posso tutelarmi solo subordinando la compravendita al superamento della perizia, riducendo drasticamente la caparra e pretendendo la ricerca del certificato e la certificazione del "nulla osta ad ottenere il certificato stesso"........ma dove posso chiedere questo non si sa visto che non posso fare una scrittura ulteriore...........nella proposta c'è scritto "che la presente proposta diverrà preeliminare" ed io ci ho fatto aggiungere che entro il 12 gennaio stipuleremo un contratto preliminare, purtroppo senza cancellare la frase precedente.......ma a quanto ho capito avrei sbagliato anche in quel caso..........sono a terra
........non è una buona premessa per un buon anno.....

 

[ccc1956]

Mi sembra assurdo, da che mondo è mondo sento solo parlare delle tre fasi proposta-compromesso-rogito, ora si scopre che in realtà l'una annulla l'altra.

.............nella proposta c'è scritto "che la presente proposta diverrà preeliminare" ed io ci ho fatto aggiungere che entro il 12 gennaio stipuleremo un contratto preliminare, purtroppo senza cancellare la frase precedente.......ma a quanto ho capito avrei sbagliato anche in quel caso..........sono a terra
........non è una buona premessa per un buon anno.....

stipulerete un contratto preliminare entro il 12.1.2012??????????????
preliminare del preliminare.
ANNULLABILE .................in giudizio.

non deve esserci scritta la parolina preliminare.
La Cassazione. in una recentissima sentenza, Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 ha dichiarato nullo per difetto di causa il contratto che obbliga i due contraenti a stipulare un successivo contratto, cioe' che rimanda ad un altro preliminare poiché l'interesse giuridico sotteso di obbligarsi …ad obbligarsi, non ha alcun utile risvolto pratico, ma al contrario è fonte solo di inutili complicazioni.
Ouindi una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare ancora da fare e' nulla

La citata sentenza, pone fine ad una prassi frequente in materia di compravendita immobiliare condotta per intermediazione di agenzie immobiliari, consistente nel far sottoscrivere al promissario acquirente una proposta irrevocabile d'acquisto che lo impegnerà poi a firmare il successivo contratto di compravendita definitivo.
I giudici di legittimità hanno fondato la loro pronuncia sull'assunto che già le disposizioni dell'art. 2932 c.c. che contemplano la possibilità di ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, consentono di porre in essere un diretto collegamento strumentale tra il preliminare ed il definitivo destinato a realizzare l'effettivo risultato voluto dalle parti.
Pertanto, l'obbligo ad obbligarsi, risulterebbe, secondo la Suprema Corte una inutile superfetazione, poco utile dal punto di visto pratico, una reiterazione che non sarebbe sorretta da alcun interesse meritevole di tutela, visto che l'impegno può essere assunto immediatamente dai contraenti, e che, in caso di inadempimento, potrebbero sempre invocare le previsioni del 2932 c.c..
Ma c'è di più; il mediatore immobiliare non ha diritto ad alcuna provvigione in quanto l'obbligo di pagamento nei confronti di quest'ultimo nasce nel momento stesso della conclusione del contratto a norma dell'art. 1755 momento che si perfezione dunque nel momento finale delle trattative e di conclusione dell'affare e non a seguito della proposta irrevocabile d'acquisto.

 

[gcaval]

Ho anche comunicato loro che se non esce fuori il certificato, da parte mia il compromesso avrà due modifiche importanti ovvero subordinare tutto alla mutuabilità dell'immobile (=se ci sono difetti dell'immobile per cui non passa la perizia salta tutto) e spostare la consegna del 90% della caparra al momento del superamento positivo della perizia. Ovviamente a sentire queste condizioni si sono (almeno a detta loro) immediatamente attivati per la ricerca del certificato.

Il punto è il seguente: se l'altra parte non è intenzionata a sottoscrivere le tue nuove richieste (per quanto lecite e giuste), perché ad esempio non ha convenienza (dal suo punto di vista), cosa fai?
Non è un capriccio della Cassazione, c'è proprio un motivo pratico: un contratto deve essere formulato nella sua interezza, altrimenti le parti potranno non trovare successivi accordi. Quindi, non si può rimandare ad un altro obbligo, ma può invece essere facoltà delle parti procedere con integrazioni o addirittura riscrivere integralmente il tutto (se si è d'accordo, ovviamente). Però ciò che fa da base è la scrittura su cui si è apposta la prima firma; su questa, nessuna delle due parti può fare retromarcia senza che l'altra sia d'accordo.

E' una cosa di buon senso, prima che di legge.