Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare l'atto?

[Rosa1968]

hai un'idea di cosa siano le visure catastali?

calma .... una cosa alla volta.

 

[Annaluce]

Purtroppo non è come dici tu,il notaio non controlla le planimetrie,raccoglie solo le dichiarazioni delle parti.
Comunque questa era una discussione del 2011

Nel 2011 che era già in vigore il decreto legge 78 del 31 maggio 2010 (legge 2228). Il discorso è valido tutt'ora. ..Anche per Asia 20009 ad esempio. Questo decreto obbliga il notaio al controllo della corrispondenza tra dati catastali e planimetria. In più la parte venditrice ha l obbligo di dichiarare la conformità alle leggi. Se qualcosa non corrisponde il notaio risponde della mancata visura e quindi della inosservanza della legge ed privato risponde del reato di falso ideologico .

 

[Annaluce]

Nel 2011 che era già in vigore il decreto legge 78 del 31 maggio 2010 (legge 2228). Il discorso è valido tutt'ora. ..Anche per Asia 20009 ad esempio. Questo decreto obbliga il notaio al controllo della corrispondenza tra dati catastali e planimetria. In più la parte venditrice ha l obbligo di dichiarare la conformità alle leggi. Se qualcosa non corrisponde il notaio risponde della mancata visura e quindi della inosservanza della legge ed privato risponde del reato di falso ideologico .

Quindi il notaio è responsabile..Non perché lo dico io..Ma perché sta scritto sul testo del decreto. ..che an che tu puoi andare a leggere.

 

[Annaluce]

magari si fa pure invitare a cena ... e porta il metro.

Sì può senza altro ironizzare...Ma ciò non cambia gli obblighi notarili...che se fossi in te mi andrei un attiminoltre a leggere.

 

[CheCasa!]

Bubu scusa se ci ritorno...Il notaio e responsabile e come! Deve essere lui a controllare la rispondenza tra i dati catastali e la planimetria. ..Oltre a far dichiarare al venditore che tutto è a norma di legge. Se risultano degli abusi il notaio ne risponde proprio in virtù di questo decreto legge.

Ti sei accorta che Bubu ci scrisse nel 2009, vero?

 

[Annaluce]

Ti sei accorta che Bubu ci scrisse nel 2009, vero?

No! Dove devo guardare la data...scusa ma non ci ho fatto attenzione ...dimmi gentilmente. .

 

[Rosa1968]

Scusa annaluce ma io ribadisco che il notaio si limita ad ammonire le parti rendendo le dichiarazioni pubbliche sotto la loro responsabilità.
E' inutile che vai avanti con questi toni. Dato che sei fresca di vendita. Chi ti ha fatto la conformità urbanistica?

 

[Annaluce]

Scusa annaluce ma io ribadisco che il notaio si limita ad ammonire le parti rendendo le dichiarazioni pubbliche sotto la loro responsabilità.
E' inutile che vai avanti con questi toni. Dato che sei fresca di vendita. Chi ti ha fatto la conformità urbanistica?

Perdona ...Anche secondo me non ha senso insistere. ..Tu ti trovi bene col tuo metodo...Io con il mio. Quello che ribadisco è che il notaio si deve attenere alle leggi. Punto.

 

[CheCasa!]

Sì può senza altro ironizzare...Ma ciò non cambia gli obblighi notarili...che se fossi in te mi andrei un attiminoltre a leggere.

Cara Annaluce, ti spiego cosa succede nella pratica.
Naturalmente il notaio è tenuto a raccogliere le dichiarazioni nel merito delle parti, a far vedere copia delle planimetrie catastali che verranno allegate all'atto previa sottoscrizione e a ricordare alle stesse gli esiti di una eventuale falsa dichiarazione.

Non è però tenuto ad effettuare verifiche personali sull'immobile che peraltro esulano dalle competenze richieste (a differenza di geometri, architetti ed ingegneri).

Quindi non può personalmente garantire che le planimetrie catastali siano conformi allo stato di fatto per questi due motivi:
- la legge non gli riconosce le competenze per farlo
- non visiona l'immobile

Nelle regioni in cui è obbligatoria anche la Dichiarazione di Conformità Urbanistica, c'è un tecnico, indicato dalle parti, che effettua il sopralluogo e dichiara detta rispondenza. Ma anche in questo caso la responsabilità della rispondenza va in seno al tecnico e non al notaio.

Va inoltre precisato che è ammissibile rogitare anche in presenza di lievi difformità purchè dette difformità non comportino variazioni delle rendite catastali (come ad esempio potrebbe esserlo la presenza di un lucernaio... tra le altre cose).

Come può un notaio che non si occupa di accatastamenti sapere se le eventuali difformità comportino o non comportino variazioni della rendita?
Se lo fa dichiarare da un tecnico abilitato, anche in questo caso, ed allega la dichiarazione all'atto...

Quando si parla di "mancata visura" ci si riferisce ovviamente alla consultazione della banca dati catastale. La visura contiene la destinazione catastale dell'immobile, l'indirizzo, l'intestazione. In questo caso si tratta di dati verificabili anche dal pubblico ufficiale che non abbia competenze di tipo tecnico.

Infine va sempre ricordato che questa norma non ha affatto interesse a tutelare l'acquirente da un acquisto diciamo imperfetto. Se il legislatore avesse voluto agire in tal senso, avrebbe rimarcato l'obbligo di corrispondenza tra le planimetrie del progetto urbanistico e lo stato di fatto, le uniche che assicurano all'acquirente di comprare bene visto che il catasto non è probatorio dello stato di fatto dell'immobile e le eventuali incongruenze impattano esclusivamente sugli aspetti fiscali della compravendita.

Ed in effetti, il legislatore, a questo intendeva riferirsi introducento la norma: all'aspetto fiscale, per evitare che la compravendita di immobili catastalmente non accertati determinasse un minor flusso di entrate.

 

[Annaluce]

Cara Annaluce, ti spiego cosa succede nella pratica.
Naturalmente il notaio è tenuto a raccogliere le dichiarazioni nel merito delle parti, a far vedere copia delle planimetrie catastali che verranno allegate all'atto previa sottoscrizione e a ricordare alle stesse gli esiti di una eventuale falsa dichiarazione.

Non è però tenuto ad effettuare verifiche personali sull'immobile che peraltro esulano dalle competenze richieste (a differenza di geometri, architetti ed ingegneri).

Quindi non può personalmente garantire che le planimetrie catastali siano conformi allo stato di fatto per questi due motivi:
- la legge non gli riconosce le competenze per farlo
- non visiona l'immobile

Nelle regioni in cui è obbligatoria anche la Dichiarazione di Conformità Urbanistica, c'è un tecnico, indicato dalle parti, che effettua il sopralluogo e dichiara detta rispondenza. Ma anche in questo caso la responsabilità della rispondenza va in seno al tecnico e non al notaio.

Va inoltre precisato che è ammissibile rogitare anche in presenza di lievi difformità purchè dette difformità non comportino variazioni delle rendite catastali (come ad esempio potrebbe esserlo la presenza di un lucernaio... tra le altre cose).

Come può un notaio che non si occupa di accatastamenti sapere se le eventuali difformità comportino o non comportino variazioni della rendita?
Se lo fa dichiarare da un tecnico abilitato, anche in questo caso, ed allega la dichiarazione all'atto...

Quando si parla di "mancata visura" ci si riferisce ovviamente alla consultazione della banca dati catastale. La visura contiene la destinazione catastale dell'immobile, l'indirizzo, l'intestazione. In questo caso si tratta di dati verificabili anche dal pubblico ufficiale che non abbia competenze di tipo tecnico.

Infine va sempre ricordato che questa norma non ha affatto interesse a tutelare l'acquirente da un acquisto diciamo imperfetto. Se il legislatore avesse voluto agire in tal senso, avrebbe rimarcato l'obbligo di corrispondenza tra le planimetrie del progetto urbanistico e lo stato di fatto, le uniche che assicurano all'acquirente di comprare bene visto che il catasto non è probatorio dello stato di fatto dell'immobile e le eventuali incongruenze impattano esclusivamente sugli aspetti fiscali della compravendita.

Ed in effetti, il legislatore, a questo intendeva riferirsi introducento la norma: all'aspetto fiscale, per evitare che la compravendita di immobili catastalmente non accertati determinasse un minor flusso di entrate.

Esatto..Il decreto del 2010 serve a questo è pone l obbligo al notaio di verificare la corrispondenza dei dati catastali con la planimetria...pena la nullità dell atto notarile. Questo sta scritto sul testo del decreto....