Ho comprato un appartamento con difformità. Si può annullare l'atto?

[Annaluce]

Esatto..Il decreto del 2010 serve a questo è pone l obbligo al notaio di verificare la corrispondenza dei dati catastali con la planimetria...pena la nullità dell atto notarile. Questo sta scritto sul testo del decreto....

Hai letto il testo del Decreto Legge n. 78 del 31 maggio 2010 in vigore dal 1 luglio 2010?

 

[Annaluce]

Cara Annaluce, ti spiego cosa succede nella pratica.
Naturalmente il notaio è tenuto a raccogliere le dichiarazioni nel merito delle parti, a far vedere copia delle planimetrie catastali che verranno allegate all'atto previa sottoscrizione e a ricordare alle stesse gli esiti di una eventuale falsa dichiarazione.

Non è però tenuto ad effettuare verifiche personali sull'immobile che peraltro esulano dalle competenze richieste (a differenza di geometri, architetti ed ingegneri).

Quindi non può personalmente garantire che le planimetrie catastali siano conformi allo stato di fatto per questi due motivi:
- la legge non gli riconosce le competenze per farlo
- non visiona l'immobile

Nelle regioni in cui è obbligatoria anche la Dichiarazione di Conformità Urbanistica, c'è un tecnico, indicato dalle parti, che effettua il sopralluogo e dichiara detta rispondenza. Ma anche in questo caso la responsabilità della rispondenza va in seno al tecnico e non al notaio.

Va inoltre precisato che è ammissibile rogitare anche in presenza di lievi difformità purchè dette difformità non comportino variazioni delle rendite catastali (come ad esempio potrebbe esserlo la presenza di un lucernaio... tra le altre cose).

Come può un notaio che non si occupa di accatastamenti sapere se le eventuali difformità comportino o non comportino variazioni della rendita?
Se lo fa dichiarare da un tecnico abilitato, anche in questo caso, ed allega la dichiarazione all'atto...

Quando si parla di "mancata visura" ci si riferisce ovviamente alla consultazione della banca dati catastale. La visura contiene la destinazione catastale dell'immobile, l'indirizzo, l'intestazione. In questo caso si tratta di dati verificabili anche dal pubblico ufficiale che non abbia competenze di tipo tecnico.

Infine va sempre ricordato che questa norma non ha affatto interesse a tutelare l'acquirente da un acquisto diciamo imperfetto. Se il legislatore avesse voluto agire in tal senso, avrebbe rimarcato l'obbligo di corrispondenza tra le planimetrie del progetto urbanistico e lo stato di fatto, le uniche che assicurano all'acquirente di comprare bene visto che il catasto non è probatorio dello stato di fatto dell'immobile e le eventuali incongruenze impattano esclusivamente sugli aspetti fiscali della compravendita.

Ed in effetti, il legislatore, a questo intendeva riferirsi introducento la norma: all'aspetto fiscale, per evitare che la compravendita di immobili catastalmente non accertati determinasse un minor flusso di entrate.

 

[CheCasa!]

Hai letto il testo del Decreto Legge n. 78 del 31 maggio 2010 in vigore dal 1 luglio 2010?

No. Non essendo un legale non sarei in grado di comprendere il contenuto di una norma nuda e cruda. Ho letto però dei testi che commentano quella legge, le circolari del notariato. Ho assistito ad un paio di centinaia di atti e mi sono relazionato con decine di notai negli ultimi 7 anni... per cui so che cosa comporta nella pratica e quali sono le attenzioni che bisogna porsi...

 

[Annaluce]

Il notaio non fa contrilli diretti sulla immobile ma certificato la corrispondenza tra i dati catastali e la planimetria. Se no ci è corrispondenza non può rogare l atto..E se lo fa l atto è nullo..Il notaio ha.responsabilità professionali ed i venditore se ha dichiarato dati non veri. .Ha commesso un reato. Il cliente può. ..1 chiedere al giudice di dichiarare nullo il contratto..2 citare a giudizio il notaio...3 citare a giudizio il venditore. Io so questo. ..Ma sia chiaro non devo convincere nessuno. La ho letto e riletto in vari contesti e no è un mio pensiero. Dopodiché se può essere utile a qualcuno nella discussione. ..Bene. ..Se nonon lo è. .va bene altrettanto....Io non devo fare bella mostra di quello che leggo....Sperò sia chiaro...

 

[Annaluce]

No. Non essendo un legale non sarei in grado di comprendere il contenuto di una norma nuda e cruda. Ho letto però dei testi che commentano quella legge, le circolari del notariato. Ho assistito ad un paio di centinaia di atti e mi sono relazionato con decine di notai negli ultimi 7 anni... per cui so che cosa comporta nella pratica e quali sono le attenzioni che bisogna porsi...

Prova a leggerlo...vedrai che non c è niente di oscuro...Ma lo capirai tranquillamente stanne certo..

 

[CheCasa!]

Il notaio non fa contrilli diretti sulla immobile ma certificato la corrispondenza tra i dati catastali e la planimetria. Se no ci è corrispondenza non può rogare l atto..E se lo fa l atto è nullo..Il notaio ha.responsabilità professionali ed i venditore se ha dichiarato dati non veri. .Ha commesso un reato. Il cliente può. ..1 chiedere al giudice di dichiarare nullo il contratto..2 citare a giudizio il notaio...3 citare a giudizio il venditore. Io so questo. ..Ma sia chiaro non devo convincere nessuno. La ho letto e riletto in vari contesti e no è un mio pensiero. Dopodiché se può essere utile a qualcuno nella discussione. ..Bene. ..Se nonon lo è. .va bene altrettanto....Io non devo fare bella mostra di quello che leggo....Sperò sia chiaro...

Quello che dici Annaluce è vero teoricamente...

O meglio... è vero anche nella pratica... ma di per sè potrebbe essere frainteso.

Si potrebbe pensare, erroneamente, che il passaggio davanti al notaio garantisca all'acquirente la corrispondenza delle planimetrie catastali non solo al contenuto delle visure catastali (che per la verità è una questione poco significativa per l'acquirente) ma anche allo stato di fatto.

Così non è.

Ed è per questo che Rosa è intervenuta, penso.

Per evitare che leggendoci una persona magari impreparata possa pensare: "bene, il notaio controllerà se le mie planimetrie VANNO BENE". E naturalmente, come hai scritto anche tu, non è così. Il notaio verifica la congruità tra le planimetrie, le visure e le risultanze degli altri pubblici registri... lo ribadiamo... A VANTAGGIO DELLO STATO e non dell'acquirente per il quale è molto più importante che sia a posto l'urbanistica e che la planimetria sia l'effettiva rappresentazione della casa più che una mera corrispondenza ai pubblici registri.

 

[CheCasa!]

Prova a leggerlo...vedrai che non c è niente di oscuro...Ma lo capirai tranquillamente stanne certo..

Sinceramente, preferisco acquistare testi che mi spieghino come correttamente debba essere impiegata una norma. La lettura formale non ha una grande importanza per me ed inoltre può generare fraintendimento in una persona con una preparazione inferiore, come la mia, a quella giuridico-universitaria.

Ti faccio un esempio. Le agevolazioni prima casa sono precluse nel comune in cui i coniugi "in comunione" dispongono già della proprietà di un altro immobile (o di un diritto reale inferiore alla proprietà: usufrutto, uso o abitazione).

La norma parla di comunione intendendo "comunione" in senso di diritto reale spettante in comune o di comunione dei beni (quindi in riferimento allo stato patrimoniale)? Ovvimente la lettura della norma non ci chiarisce come debba essere interpretata...

 

[Annaluce]

Quello che dici Annaluce è vero teoricamente...

O meglio... è vero anche nella pratica... ma di per sè potrebbe essere frainteso.

Si potrebbe pensare, erroneamente, che il passaggio davanti al notaio garantisca all'acquirente la corrispondenza delle planimetrie catastali al contenuto delle visure catastali (che per la verità è una questione poco significativa per l'acquirente) ma anche allo stato di fatto.

Così non è.

Ed è per questo che Rosa è intervenuta, penso.

Per evitare che leggendoci una persona magari impreparata possa pensare: "bene, il notaio controllerà se le mie planimetrie VANNO BENE". E naturalmente, come hai scritto anche tu, non è così. Il notaio verifica la congruità tra le planimetrie, le visure e le risultanze degli altri pubblici registri... lo ribadiamo... A VANTAGGIO DELLO STATO e non dell'acquirente per il quale è molto più importante che sia a posto l'urbanistica e che la planimetria sia l'effettiva rappresentazione della casa più che una mera corrispondenza ai pubblici registri.

Sì. ..Ma ciò è anche una garanzia per l acquirente...altrimenti perché è obbligatorio l atto notarile? Al controllo della corrispondenza tra dati catastali e planimetria se c è un abuso esce fuori...a meno che non siano falsificato anche le planimetrie. ..Ma. Li andiamo in un altra dimensione di particolare gravità.

 

[Annaluce]

Sì. ..Ma ciò è anche una garanzia per l acquirente...altrimenti perché è obbligatorio l atto notarile? Al controllo della corrispondenza tra dati catastali e planimetria se c è un abuso esce fuori...a meno che non siano falsificato anche le planimetrie. ..Ma. Li andiamo in un altra dimensione di particolare gravità.

La atto notarile fa fede fino a querela di falso. Per cui non può esserci un abuso...Ti pare? Perché l abuso è contrario alla legge ed il notaio non può certificare un abuso
.perché non può ricevere atti acontrari alla legge. Se ci è un abuso ed il notaio non lo rileva la responsabilità è Sì del venditore...Ma principalmente del notaio...Perché è un pubblico ufficiale. ..cioè lo Stato gli ha assegnato il compito di dare legalità ad un atto...verità giuridica. Come fa quindi a sussistere un abuso edilizio in una vendita? Solo se il cliente non contesta. Ma se contesta.ne ha tutto il diritto..

 

[Annaluce]

La atto notarile fa fede fino a querela di falso. Per cui non può esserci un abuso...Ti pare? Perché l abuso è contrario alla legge ed il notaio non può certificare un abuso
.perché non può ricevere atti acontrari alla legge. Se ci è un abuso ed il notaio non lo rileva la responsabilità è Sì del venditore...Ma principalmente del notaio...Perché è un pubblico ufficiale. ..cioè lo Stato gli ha assegnato il compito di dare legalità ad un atto...verità giuridica. Come fa quindi a sussistere un abuso edilizio in una vendita? Solo se il cliente non contesta. Ma se contesta.ne ha tutto il diritto..

Solo che contestare un notaio sembra chissà che...Invece i notai possono sbagliare e non sono infallibi libri. ..