Va bene seya, metti che il mandato scada un mese dopo il contatto tra TIZIO e CAIO...e in questo lasso di tempo non ci sono state proposte x te valide.
Capricorn, buon per te se fai tutte quelle verifiche preliminari. Io ero rimasto che l'ai non ha obbligo di fare le visure, ma può essere che mi sbagli, ma le altre verifiche possono essere fatte anche dal notaio.
Capricorn, buon per te se fai tutte quelle verifiche preliminari. Io ero rimasto che l'ai non ha obbligo di fare le visure, ma può essere che mi sbagli, ma le altre verifiche possono essere fatte anche dal notaio.
"In teoria" l'agente imm. non ha questi obblighi, ma nella pratica lo devi fare, altrimenti le pratiche saltano, io non guadagno e i clienti si incavolano. Poi si che parlano male. L'affermazione che l'AI è tenuto a svolgere il proprio compito con la diligenza del buon padre di famiglia (codice civile) non é una frase messa lì tanto per dire. Vuol dire un sacco di cose.
Esempio che ho già accennato: se il venditore non ha pagato tutte le spese condominiali il giorno dell'atto, l'acquirente se le ritroverà in carico. Sta al mediatore andare a fondo sulla cosa, informare eventualmente l'acquirente, chiamare l'amministratore di condominio per verifica, farsi fare da lui una dichiarazione che le spese sono saldate, richiamarlo ("mandami sta dichiarazione che l'atto é domattina!!!!"). Al notaio non gliene frega mica nulla di questo.
Esempio 2: chi vende un immobile avuto da successione, deve pagare (spesso in sede di atto) la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità. Molte volte i venditori non lo sanno e certi notai non lo dicono prima. Io glielo devo ricordare, affinché il giorno dell'atto il venditore venga con il blocchetto assegni (e devo subirmi i suoi improperi contro il sistema ladro...), altrimenti ci sono problemi.
Eccetera.
Essere professionisti vuol dire proprio questo. Farlo bene porta sempre i suoi frutti, magari a lungo termine, ma li porta.
Questa è l'unica fase sicura di ogni trattativa che ha di mezzo una successione
Capricorn, se tutti gli AI lavorassero scrupolosamente come te e altri qui dentro, la commissione sarebbe giustissima.
PS per le spese condominiali da saldare, l' AI mi ha detto che il notaio di default le scorpora dal prezzo pattuito se non vengono saldate.
E' una cosa vera?
Ovviamente deve essere precisato nella proposta che il proprietario deve saldare tutto alla data del rogito.
PS per le spese condominiali da saldare, l' AI mi ha detto che il notaio di default le scorpora dal prezzo pattuito se non vengono saldate.
E' una cosa vera?
Ovviamente deve essere precisato nella proposta che il proprietario deve saldare tutto alla data del rogito.
Più è precisa la proposta meno problemi ci sono in seguito. Al momento del rogito il venditore dovrebbe consegnare una dichiarazione in cui l'amministratore di condominio attesti che sia stato saldato tutto il dovuto ad eccezione del conguaglio di fine anno che verrà presentato alla chiusura del bilancio. Solitamente se il venditore non ha saldato si storna la cifra in fase di stipula dal saldo del prezzo di acquisto.
Nella mia esperienza non mi è capitato.
I notai con cui ho avuto a che fare si limitano ad avvisare solo verbalmente (e non sempre lo fanno), durante la lettura del rogito, del fatto che il venditore deve aver saldato le spese.
Forse ci sono certi notai più scrupolosi che guardano anche questo aspetto.
Il fatto di scorporare dal prezzo le spese non saldate, è giusto, ma magari è un accordo già pattuito tra le parti.
Io mi faccio dare la dichiarazione di tutto saldato dall'amministratore e ne do una copia a tutti (notaio, acquirente e venditore).
Comunque se l'AI non fa le pulci su tutto, rischia di compromettere le trattative.
Poi gli AI "caproni" ci sono e ci saranno sempre, ma la crisi economica mondiale sta aiutando a dare una certa "ripulita" al settore.
Se fossi io l'agenzia.......chiederei la provvigione al venditore in quanto abbiamo un'esclusiva ........e a te offrirei la mia professionalità per fare preliminare, documenti in regola ecc..... sino al rogito......proponendo un rimborso spese consulenza....
U
Utente Cancellato 11082
Ospite
Allora premesso che mi dispiace essere scambiato per "imbroglione" nei confronti degli agenti immobiliari, soprattutto da membri di questo forum che in altre occasioni mi hanno dato un aiuto concreto. Vorrei un attimo fare luce sulla motivazione di questo mio post.
L'esigenza di contattare il proprietario andando a citofonare è sorta dalle pessime esperienze avute con gli agenti Romani, non dal desiderio di non pagare l'agente.
Se volete vi faccio esempi, ma penso che possiate immaginare: elementi nascosti sulla casa, negare doveri dei proprietari (anche in contrasto con quanto sostenuto dal Notaio, pubblico ufficiale e responsabile degli atti che sottoscrive), ritardi, ricerca del cliente "facile" che non chiede, non da problemi...
MI fa piacere notare che le lamentele verso gli AI sono concentrate a Roma, e confido nel fatto che sicuramente gli agenti presenti nel forum e in generale fuori Roma l'attività degli AI è sicuramente svolta con maggiore serietà e competenza.
Però suppongo che il problema non sia degli AI Romani, o degli AI in genere o degli acquirenti. Il problema è il sistema, vi spiego perché.
Io, in quanto compratore, e molti compratori saranno d'accordo con me, valuto la casa da due fattori:
1) La casa mi piace, e il prezzo è giusto (questo lo valutano tutti...)
2) Ci sono rogne/beghe/problemi catastali/problemi edilizi/rischi nella compravendita/costruzioni fatte male/vicini che non pagano il condominio.
QUello che penso pochi agenti capiscono è che il fattore 2) è un fattore di valutazione dell'immobile, e qualunque dubbio va chiarito prima della proposta. Non avere chiaro TUTTO sul punto 2) è come non vedere interamente la casa, per quanto mi riguarda.
Gli AI "seri", cercano di soddisfare l'acquirente su tutto, ma come ho detto prima il problema è il sistema: il lavoro del mediatore in realtà non è quello di chierire tutto sul punto 2), ma di mettere in contatto le parti. D'altra parte gli AI non hanno NESSUNA RESPONSABILITA' sul punto 2) .
Le agenzie più serie (a roma solo Gabetti, mi risulta) hanno almeno un ufficio legale che garantisce la libertà dell'immobile da ipoteche, gravami e vincoli, e per questo chiedono il 4%.
La cosa grave non è tanto che appunto il sistema sgrava da ogni responsabilità l'AI, ma che quando un acquirente come me cerca di fare luce sul punto 2), è vittima di ostruzionismo da parte degli AI, viene bollato come interessato sì ma "lento", puntiglioso, che chiede troppo, che non si fida...
Ma di chi mi dovrei fidare? Di un AI che non ha responsabilità sulle case che vende? E' ovvio che devo controllare di persona, è ovvio che debba farlo prima per non imbattermi in una palude legale, ed è terribilmente fastidioso far notare questa ovvietà agli agenti.
Se dico che la casa mi piace, ma devo valutare il punto 2), vuol dire che prima di fare la proposta devo valutare tutto, perché è come continuare la visita della casa.
E cerco di spiegarmi cosa vuol dire tutto, perché quando ho venduto casa da solo, ho fatto esattamente tutto questo:
1) Una dichiarazione valevole a norma di legge che non ci sono gravami ipoteche ecc ecc. O se ci sono di che genere e entità
2) Una dichiarazione che non ci sono liti o pendenze condominiali
3) Una perizia giurata che attesti la regolarità urbanistica. Badate che questa è cosa lunga, perché per farla con i crismi (e firmarla) il tecnico deve andare a prendere il progetto originario e a Roma servono anche 8 mesi. Ma è stata la prima cosa che ho fatto. E questa nessun AI la fa, perché non è il suo lavoro.. Ma è fondamentale, anche per capire la qualità di un immobile vecchio ( e a Roma ce ne sono molti) , come è stato costruito, se la luce tra le strutture portanti è stata rispettata, quali sono le tenute dei solai... Insomma è come avere le caratteristiche tecniche di un'auto.
4) In caso di lavori che necessitano di sanatoria (CILA, SCIA, eccecc una dichiarazione che il venditore la farà.
5) Una dichiarazione dei vicini che dicano che non ci sono danni agli appartamenti confinanti che possano ricondurre all'immobile in vendita.
6) Le varie cose aggiuntive del caso: per le case degli enti, avere una dichiarazione del proprietario che sa' quali sono i suoi doveri nei confronti dell'ente e sapere che li assolverà. Per le case magari un po' vecchie con pavimenti imbarcati avere la disponibilità per visitare l'appartamento del piano di sotto per capire l'origine e l'entità di tali difetti...
7) leggere il regolamento di condominio e ave delle spese condominiali che il condominio dovrà deliberare.
Una volta valutati tutti questi punti ho VISTO la casa.
Quando ho venduto casa ho fornito a tutti gli acquirenti, e pregato eventuali agenti che potevo incaricare di fornire tutto, e lasciare il nostro numero per ogni chiarimento su tutte le questioni. Gli agenti dovrebbero chiedere tutto questo ai proprietari, e se i proprietari non hanno problemi con la casa con il condominio o con chicchessia non hanno nessun problema a fornire il tutto. QUalcuno dice che ci sono problemi di privacy... Ma scherziamo? Se un acquirente è interessato voi non date subito tutto per la privacy? MAH!
Ogni mancanza rispetto anche ad uno dei punti precedenti diventa motivo di dubbio sull'acquisto, perché è come un difetto della casa in se, e quindi va reso chiaro (ma non a voce!! ma attraverso la relativa documentazione) al potenziale acquirente.
Purtroppo il sistema non pretende tutto questo dagli AI, e così uno come me oltre a pagare l'agente deve (in fretta e furia): pagare un avvocato per fare visure ipotecarie, pagare un tecnico per fare una consulenza (che comunque non garantisce come una perizia), informarsi sui doveri nei confronti dell'ente e far scrivere in proposta questi doveri...
Ora che ho contattato il proprietario almeno spero che la valutazione del punto 2) sarà più facile. Dopodiché farò la proposta e pagherò l'agente ringraziandolo per non avermi fatto ostruzionismo, come tutti gli agenti sinora incontrati.
E grazie a tutti.
L'esigenza di contattare il proprietario andando a citofonare è sorta dalle pessime esperienze avute con gli agenti Romani, non dal desiderio di non pagare l'agente.
Se volete vi faccio esempi, ma penso che possiate immaginare: elementi nascosti sulla casa, negare doveri dei proprietari (anche in contrasto con quanto sostenuto dal Notaio, pubblico ufficiale e responsabile degli atti che sottoscrive), ritardi, ricerca del cliente "facile" che non chiede, non da problemi...
MI fa piacere notare che le lamentele verso gli AI sono concentrate a Roma, e confido nel fatto che sicuramente gli agenti presenti nel forum e in generale fuori Roma l'attività degli AI è sicuramente svolta con maggiore serietà e competenza.
Però suppongo che il problema non sia degli AI Romani, o degli AI in genere o degli acquirenti. Il problema è il sistema, vi spiego perché.
Io, in quanto compratore, e molti compratori saranno d'accordo con me, valuto la casa da due fattori:
1) La casa mi piace, e il prezzo è giusto (questo lo valutano tutti...)
2) Ci sono rogne/beghe/problemi catastali/problemi edilizi/rischi nella compravendita/costruzioni fatte male/vicini che non pagano il condominio.
QUello che penso pochi agenti capiscono è che il fattore 2) è un fattore di valutazione dell'immobile, e qualunque dubbio va chiarito prima della proposta. Non avere chiaro TUTTO sul punto 2) è come non vedere interamente la casa, per quanto mi riguarda.
Gli AI "seri", cercano di soddisfare l'acquirente su tutto, ma come ho detto prima il problema è il sistema: il lavoro del mediatore in realtà non è quello di chierire tutto sul punto 2), ma di mettere in contatto le parti. D'altra parte gli AI non hanno NESSUNA RESPONSABILITA' sul punto 2) .
Le agenzie più serie (a roma solo Gabetti, mi risulta) hanno almeno un ufficio legale che garantisce la libertà dell'immobile da ipoteche, gravami e vincoli, e per questo chiedono il 4%.
La cosa grave non è tanto che appunto il sistema sgrava da ogni responsabilità l'AI, ma che quando un acquirente come me cerca di fare luce sul punto 2), è vittima di ostruzionismo da parte degli AI, viene bollato come interessato sì ma "lento", puntiglioso, che chiede troppo, che non si fida...
Ma di chi mi dovrei fidare? Di un AI che non ha responsabilità sulle case che vende? E' ovvio che devo controllare di persona, è ovvio che debba farlo prima per non imbattermi in una palude legale, ed è terribilmente fastidioso far notare questa ovvietà agli agenti.
Se dico che la casa mi piace, ma devo valutare il punto 2), vuol dire che prima di fare la proposta devo valutare tutto, perché è come continuare la visita della casa.
E cerco di spiegarmi cosa vuol dire tutto, perché quando ho venduto casa da solo, ho fatto esattamente tutto questo:
1) Una dichiarazione valevole a norma di legge che non ci sono gravami ipoteche ecc ecc. O se ci sono di che genere e entità
2) Una dichiarazione che non ci sono liti o pendenze condominiali
3) Una perizia giurata che attesti la regolarità urbanistica. Badate che questa è cosa lunga, perché per farla con i crismi (e firmarla) il tecnico deve andare a prendere il progetto originario e a Roma servono anche 8 mesi. Ma è stata la prima cosa che ho fatto. E questa nessun AI la fa, perché non è il suo lavoro.. Ma è fondamentale, anche per capire la qualità di un immobile vecchio ( e a Roma ce ne sono molti) , come è stato costruito, se la luce tra le strutture portanti è stata rispettata, quali sono le tenute dei solai... Insomma è come avere le caratteristiche tecniche di un'auto.
4) In caso di lavori che necessitano di sanatoria (CILA, SCIA, eccecc una dichiarazione che il venditore la farà.
5) Una dichiarazione dei vicini che dicano che non ci sono danni agli appartamenti confinanti che possano ricondurre all'immobile in vendita.
6) Le varie cose aggiuntive del caso: per le case degli enti, avere una dichiarazione del proprietario che sa' quali sono i suoi doveri nei confronti dell'ente e sapere che li assolverà. Per le case magari un po' vecchie con pavimenti imbarcati avere la disponibilità per visitare l'appartamento del piano di sotto per capire l'origine e l'entità di tali difetti...
7) leggere il regolamento di condominio e ave delle spese condominiali che il condominio dovrà deliberare.
Una volta valutati tutti questi punti ho VISTO la casa.
Quando ho venduto casa ho fornito a tutti gli acquirenti, e pregato eventuali agenti che potevo incaricare di fornire tutto, e lasciare il nostro numero per ogni chiarimento su tutte le questioni. Gli agenti dovrebbero chiedere tutto questo ai proprietari, e se i proprietari non hanno problemi con la casa con il condominio o con chicchessia non hanno nessun problema a fornire il tutto. QUalcuno dice che ci sono problemi di privacy... Ma scherziamo? Se un acquirente è interessato voi non date subito tutto per la privacy? MAH!
Ogni mancanza rispetto anche ad uno dei punti precedenti diventa motivo di dubbio sull'acquisto, perché è come un difetto della casa in se, e quindi va reso chiaro (ma non a voce!! ma attraverso la relativa documentazione) al potenziale acquirente.
Purtroppo il sistema non pretende tutto questo dagli AI, e così uno come me oltre a pagare l'agente deve (in fretta e furia): pagare un avvocato per fare visure ipotecarie, pagare un tecnico per fare una consulenza (che comunque non garantisce come una perizia), informarsi sui doveri nei confronti dell'ente e far scrivere in proposta questi doveri...
Ora che ho contattato il proprietario almeno spero che la valutazione del punto 2) sarà più facile. Dopodiché farò la proposta e pagherò l'agente ringraziandolo per non avermi fatto ostruzionismo, come tutti gli agenti sinora incontrati.
E grazie a tutti.
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