Il venditore ci ripensa e non accetta la caparra, cosa faccio?

[massimoca]

Si in effetti ho dovuto sentire un legale, e resto in attesa di un suo parere.
Apprezzo molto il vostro consiglio e spero sia fattibile.
Il contratto si presenta sotto la forma di
1) il compratore corrisponde un assegno di 10.000 euro, che sarà consegnato al venditore a titolo di caparra confirmatoria al momento della eventuale accettazione, e ne sarà data notizia al compratore
2) il compratore corrisponderà la cifra di 40.000 euro entro e non oltre il 30/11/2011 a titolo di integrazione della caparra confirmatoria; in tale occasione sarà facoltà delle parti eseguire una scrittura ripetitiva del contratto già mediato al fine di includere eventuali ulteriori aspetti
3) il compratore corriposnderà la cifra di 230.000 euro al momento dell'atto.

Ovviamente il secondo punto si riferisce a quello che noi abbiamo sempre chiamato compromesso (e che penso nel comune buonsenso si intenda tale), ma ora capisco che la cavillosità del contratto nascondeva proprio il fatto di non farlo sembrare tale, ma solo una sorta di integrazione della caparra con "eventuale" facoltà di eseguire una scrittura ripetitiva. Secondo voi è possibile sostenere che il contratto sia nullo in quanto preliminare del preliminare?
Qualcuno ha avuto esperienze in merito?
Grazie a tutti della competenza e della solidarietà.

in effetti non viene esposto come preliminare...... io, ma rispetto il parere di antonello, rimango nella mia convinzione.Massimo

 

[Wile]

L'inserimento di "facolta' di eseguire una scrittura ripetitiva" non prevede l'obbligo di farla, quindi e' gia' compromesso. Ma qui un giudice potrebbe metterci mano. IMHO lo si puo' considerare per buono e agire di conseguenza, meno rischioso.

Tornando agli altri argomenti, l'AI lo devi pagare tu. Sara' tua cura, tramite i tuoi avvocati (il fatto che l'AI dica "Non ci posso fare nulla, e' tutto in mano agli avvocati" vuole solo dire che si sta preoccupando della sua provvigione, nient'altro) mandare raccomandate alla venditrice intimando l'esecuzione del contratto. Il fatto dell'assegno non consegnato e del bonifico in sua vece e' irrilevante. Una volta firmato, il venditore la caparra puo' anche non incassarla, se ritiene il caso. Determina solo il valore del (parziale) risarcimento in caso di recesso, come in questo caso. Parziale perche' se non si presenta al rogito puoi intimarle di pagare tutti i danni, come gia' detto, oppure obbligarla a venderti l'immobile.

Tieni presente un'ultima cosa, che i tuoi avvocati faranno notare con le dovute mainere alla signora. In caso di apertura di un contenzioso la sua casa verra' di fatto BLOCCATA per tutta la durata del processo tramite una iscrizione in conservatoria e a una visura risultera' praticamente invendibile.
In caso rogitasse prima del termine che ha dato a te, non so come funzioni, ma un giudice potrebbe annullare la vendita.
Quindi mosse rapide e decise, ma soprattutto come suggerito per iscritto.

 

[studiopci]

Siamo un pò " border line " e tralaltro senza le carte avanti, concordo con Antonello nell'attendere il parere dell'avvocato per imboccare la strada della nullità dell'operazione in base alla Sentenza della Cassazione, in caso negativo, dovrai procere o alla messa in mora per inadempienza o richiedere l'esecuzione del compromesso. Tienici aggiornati se ti farà piacere. Fabrizio

 

[Bagudi]

Finora, in questo forum ( ameno che non mi sia ...scappato qualcosa) si è parlato fino alla nausea della sentenza della Cassazione, ma nessuno ha portato un caso reale e vissuto...
Stiamo discettando di possibilità, ma pare che nessuno abbia impugnato un compromesso... Pare

Mi piacerebbe molto invece toccare con mano l'argomento.

Silvana

 

[icentouno]

I miei avvocati hanno inviato una lettera alla signora in cui si dice che in cambio del doppio della caparra le chiedo di corrispondermi "solamente" le provvigioni e le spese di registrazione della proposta di acquisto, e che nel caso in cui me le corrisponda entro 10 giorni io le firmerò una liberatoria dal pagare ulteriori spese.
Successivamente mi hanno detto che qualora la venditrice non avesse tali soldi da darmi ritengono di avere gli elementi per andarci giù duri con l'agenzia e sostengono che indipendentemente dalla ragione teorica la ragione pratica e l'analisi degli elementi psicologici di contorno e degli elementi a sostegno della "buona fede"dovrebbero mettermi al sicuro da ogni rivendicazione.
Tuttavia non danno molta importanza all'aspetto sopracitato inerente il preliminare del preliminare, anzi non la ritengono una soluzione particolarmente fruttuosa. (essendo amici non motivati da finalità di guadagno gli credo). Cosa ne pensate? esperienze sul campo? Grazie

 

[icentouno]

Premetto alcuni aspetti di contorno:
- inizialmente la casa era stata presa dall'agenzia alla cifra di 470.000, successivamente il prezzo è stato abbassato sino alla mia proposta (280.000).
- Il rifiuto della venditrice è stato abbastanza repentino (lei sostiene di aver firmato in un momento di confusione)
- l'agenzia non ha fatto niente per mediare la situazione, ma anzi si è chiusa a guscio dicendo : "è tutto in mano agli avvocati"

Può darsi che tutto questo sia lecito o sia prassi, io purtroppo non compro una casa al giorno e non ho una tale esperienza, ma alla luce di quanto detto vi chiedo cosa ne pensate.

Inoltre per rispondere a Massimo, che in maniera corretta sostiene che sarebbe opportuno sentire anche l'altra campana (quella dell'AI) posso solo dire che farebbe piacere anche a me, ma purtroppo mi fa rispondere dalla segretaria che non c'è, non è disponibile...

Mi dispiace dire queste cose perchè capisco che molti possano pensare a facili generalizzazioni, ma io sono convinto che il mondo degli AI non sia fatto così, è che la mia è stata solo sfortuna. ma vi porgo una domanda, questa gente non teme la cattiva pubblicità?

 

[Diego Antonello]

ti porto in sintesi un caso simile accadutomi 2 annetti fa....per fortuna finito bene.
mi viene dato in vendita un terreno edificabile, ricevo un'offerta a ribasso (circa il 10% in meno) con la clausola di poter avviare le pratiche urbanistiche prima di arrivare al rogito.....caparra all'accettazione.
la proprietà accetta per iscritto.....comunico l'accettazione e ricevo la caparra da consegnare e avviso di ciò la proproprietà (il tutto in una mattinata)
passa un'ora o poco più e la proprietà mi manda un sms con cui "recede dalla proposta"
telefono immediatamente..cerco di capire..avviso il proponente..riparlo...rispiego.........1ora al telefono per? niente!
l'indomani mando una raccomandata con l'offerta formale di ritiro caparra....tutto tace per un po'....mi arriva la ricevuta...2 giorni dopo lettera di un primo avvocato della proprietà: lo chiamo, gli spiego, ricusa la cliente
1 settimana dopo altra lettera di un secondo avvocato: le parlo...ci incontriamo..le spiego...chiede un incontro col proponente.....ci incontriamo...ci spieghiamo e così per 2 o 3 volte in 1 mesetto......
al 4° incontro la svolta: la proprietà dice che andava tutto bene ma "ognuno lavora sul suo"...nel senso che non intendeva dare procura per l'urbanistica e i lavori!!! tutti allibiti, il proponente spiega che lui non aveva mai parlato di procura ma che voleva solo guadagnare un po' tempo, per il quale era anche disposto ad alzare qualcosina l'offerta (nonostante il tutto fosse già perfetto anche a detta dell'avvocato) pu di farla stare tranquilla e andare avanti.............
risultato? prezzo ribassato di un ulteriore 10%, autorizzazione ad avviare le pratiche (ovviamente sottoscritte dalla proprietà), provvigioni mie pagate immediatamente (invece che al rogito come si era parlato) e 3000 euro all'avvocato!!!!!!!!
e il tutto per cosa? perchè la proprietà non aveva detto (neanche al proprio avvocato) il motivo per cui non voleva vendere al proponente
insomma.....questo è per dire che a volte le persone sono strane e finchè non si capiscono le motivazioni che li spingono a fare ciò che fanno, non se ne viene fuori..
se la casa ti piace e il prezzo è congruo, cerca, se non lo hai già fatto, un incontro informale con la proprietà...cerca di farti dire o di capire il motivo reale di questo "ripensamento" e vedere se c'è una soluzione........
se invece ormai hai la nausea della situazione, lascia tutto in mano agli avvocati, cercando, non dico di guadagnarci (la restituzione del doppio di sti tempi già è utile...), ma almeno di non perderci (spese, provvigione ed eventuali danni)...
quanto all'agenzia......beh.........ognuno lavora come crede.......certo è che dispiacciono situazioni poco edificanti come queste....credo che chi si rivolge alla nostra categoria lo faccia sia per "semplificarsi la vita" sia per avere consigli e supporti quando servono e vedersi voltare le spalle crea sicuramente molta delusione
ps. purtroppo anche se le altre campane coinvolte nella vicenda hanno versioni differenti, è sicuramente fonte di amarezza leggere il tuo racconto.......

 

[Wile]

ti porto in sintesi un caso simile accadutomi 2 annetti fa....per fortuna finito bene.
mi viene dato in vendita un terreno edificabile, ricevo un'offerta a ribasso (circa il 10% in meno) con la clausola di poter avviare le pratiche urbanistiche prima di arrivare al rogito.....caparra all'accettazione.
la proprietà accetta per iscritto.....comunico l'accettazione e ricevo la caparra da consegnare e avviso di ciò la proproprietà (il tutto in una mattinata)

Mi permettete, un breve OT personale? Liberi i mod di eliminarlo o dividerlo in caso diventi troppo pesante.
Come funziona esattamente l'avvio delle pratiche urbanistiche per un terreno edificabile in vendita?
Mi spiego. Dovrei acquistare un terreno edificabile con annesso magazzino da ristrutturare e con cambio di categoria. Per il tutto sarebbe necessario prima un frazionamento e poi l'ottenimento del permesso di costruire.
In caso il tutto non andasse in porto il venditore vorrebbe rimanesse tutto come pertinenza di un altro immobile
L'ufficio tecnico comunale ha confermato "a voce" la fattibilita' del tutto, ma al rogito vorrei avere gia' il PdC approvato, per non trovarmi un mucchio di macerie nel nulla.
Quindi avevo l'idea di fare un compromesso, con sospensiva legata all'ottenimento del PdC. Progetto e richieste di approvazione a mio carico. Frazionamento a carico del venditore (in trattativa).
Ma per ottenerlo, come si deve procedere? A chi deve essere intestato il tutto? E' necessario prima procedere al frazionamento effettivo del lotto o basta il compromesso con le indicazioni del tecnico di come verra' fatto, in sede di deposito del progetto per l'approvazione?

Un grazie a chiunque vorra' rispondere

Aggiunto dopo 14 minuti...

I miei avvocati hanno inviato una lettera alla signora in cui si dice che in cambio del doppio della caparra le chiedo di corrispondermi "solamente" le provvigioni e le spese di registrazione della proposta di acquisto, e che nel caso in cui me le corrisponda entro 10 giorni io le firmerò una liberatoria dal pagare ulteriori spese.
Successivamente mi hanno detto che qualora la venditrice non avesse tali soldi da darmi ritengono di avere gli elementi per andarci giù duri con l'agenzia e sostengono che indipendentemente dalla ragione teorica la ragione pratica e l'analisi degli elementi psicologici di contorno e degli elementi a sostegno della "buona fede"dovrebbero mettermi al sicuro da ogni rivendicazione.

Buona la prima parte (anche se io avrei chiesto il pagamento delle provvigioni OLTRE alla doppia caparra, chi sbaglia paga).
Non vedo invece cosa c'entra la agenzia che (a stretto rigore) ha fatto il suo lavoro. Si dovrebbe dimostrare che sapesse di avere a che fare con una cliente inaffidabile e fragile psicologicamente. Il suo comportamento successivo e' indegno, maleducato e arrogante, ma legalmente irrilevante.

Tuttavia non danno molta importanza all'aspetto sopracitato inerente il preliminare del preliminare, anzi non la ritengono una soluzione particolarmente fruttuosa. (essendo amici non motivati da finalità di guadagno gli credo). Cosa ne pensate? esperienze sul campo? Grazie

E anche qui d'accordo. Meglio andare su cio' di cui si e' sicuri, senza scomodare cassazioen ed interpretazioni varie. Al massimo la venditrice potrebbe usarla a suo favore, ma con le controindicazioni descritte (vendita casa BLOCCATA a tempo indeterminato)

Premetto alcuni aspetti di contorno:
- inizialmente la casa era stata presa dall'agenzia alla cifra di 470.000, successivamente il prezzo è stato abbassato sino alla mia proposta (280.000).

- Il rifiuto della venditrice è stato abbastanza repentino (lei sostiene di aver firmato in un momento di confusione)

Speriamo che la signora "in un momento di confusione" non vada a centrare con l'auto i passanti fermi ad aspettare l'autobus... li' dei ripensamenti ci se ne fa poco.... Gli errori si pagano. La vendita di una casa non e' l'acquisto di un vestito che poi non piace. spiace per la signora, ma in tal caso mi farei seguire da uno vicino (non l'AI in questione...)

- l'agenzia non ha fatto niente per mediare la situazione, ma anzi si è chiusa a guscio dicendo : "è tutto in mano agli avvocati"

Può darsi che tutto questo sia lecito o sia prassi, io purtroppo non compro una casa al giorno e non ho una tale esperienza, ma alla luce di quanto detto vi chiedo cosa ne pensate.
Inoltre per rispondere a Massimo, che in maniera corretta sostiene che sarebbe opportuno sentire anche l'altra campana (quella dell'AI) posso solo dire che farebbe piacere anche a me, ma purtroppo mi fa rispondere dalla segretaria che non c'è, non è disponibile...
Mi dispiace dire queste cose perchè capisco che molti possano pensare a facili generalizzazioni, ma io sono convinto che il mondo degli AI non sia fatto così, è che la mia è stata solo sfortuna. ma vi porgo una domanda, questa gente non teme la cattiva pubblicità?

Per uno perso, cento ne entrano. Almeno 5 anni fa era cosi'.
Il suo comportamento e' eticamente inaccettabile. Potresti fare un esposto alla FIAIP (o alla sua associazione) o alla camera di commercio, anche se non e' ravvisabile nulla di rilevante, a parte la scortesia e l'indisponenza.

Magari e' uno che vede gia' la fine del tunnel e chiudera' a breve. Raggranella tutto il possibile e via.
Non aver paura di fargli pubblicita' negativa. Ma occhio ai suoi "avvocati", che sembra scomodi con troppa facilita'.

 

[icentouno]

Grazie dei consigli!
Vi terrò aggiornati, cercando di aggiungere con l'esito della mia vicenda delle indicazioni utili a tutti... qualora qualcuno dovesse trovarsi di nuovo nella mia situazione (speriamo di no!).

In merito all'agenzia posso solamente dire che loro stessi hanno ammesso che la signora aveva espresso tanti ripensamenti già in partenza (quattro mesi prima del mio arrivo) e che le avevano affidato dapprima un AI, che poi ha perso la pazienza e l'ha affidata ad un collega.. poi la signora nel corso del tempo ha firmato deleghe a vendere a cifra sempre più basse (e vicine al valore di mercato), ma l'incarico lo avevano preso a 200.000 euro in più. Con tali premesse loro possono veramente sostenere che la firma fosse sincera e maturata in coscienza?! Figuratevi che quando l'agente immobiliare mi ha telefonato per dirmi che la mia proposta era stata accettata ha usato le parole:" Non so come ho fatto, ma vi ho comprato la casa!", come se si vantasse della sua bravura.
Ma, voglio astenermi dalle polemiche e chiedervi sinceramente.
Se facessi causa all'agenzia? qualcuno è mai andato veramente sino in fondo e può dirmi le sue esperienze?

P.S. ripeto a scanso di equivoci che non voglio polemizzare con gli ai, che sono nella stragrande maggioranza dei casi delle ottime e professionali persone. il mio e' un caso isolato e in passato ho avuto altre compravendita finite benissimo.

 

[gcaval]

Secondo voi è possibile sostenere che il contratto sia nullo in quanto preliminare del preliminare?

Mio parere: assolutamente no, perché è facoltà delle parti, non c'è obbligo. E i tuoi avvocati mi sembrano persone serie. Credo che quasi tutti i moduli standard delle varie associazioni di categoria (quelli migliori, quindi, per quanto molto incompleti) riportano questa dicitura. Aspetto smentite.

Per quello che dice la legge, l'Ai ha esaurito il suo compito, il contratto è chiuso, tu devi pagare le sue provvigioni. I tuoi avvocati provvederanno alla richiesta di danni. Adesso non so quali siano possibili vizi nel contratto, ma non credo riuscirai a fare molto contro l'agenzia.

Ultima cosa: il dubbio era se la proprietaria non volesse pagare. Semplice: ha un bene che può essere aggredito.

Parere personale: se a te la casa piace, ed il prezzo è anche conveniente, da quanto dici, cercherei di convincere (sopperendo all'AI) la proprietaria ad adempiere al contratto. Eviterà così di perdere soldi e di far perdere tempo a tutti voi. E' lei e solo lei la parte inadempiente (da quanto emerge da questa discussione).

Aggiunto dopo 2 minuti...

PS: una delle carenze più gravi, che sollecito da un bel po' di tempo, nei contratti di agenzia, è la mancanza di una clausola per cui chi è inadempiente debba pagare anche le spese di chi, invece, è rispettoso degli accordi. Secondo me sarebbe un ulteriore deterrente dal compiere questi ripensamenti inconsulti...

... e tutelerebbe finalmente chi non ha colpe a riguardo.