In Agenzia una Proposta di Acquisto blocca tutte le altre. E' corretto?

[Valencia]

Non mi è chiara una cosa. Voi dite che il mediatore corretto accetta una sola proposta per volta. Ok. Ma stiamo dando per scontato che l'offerta sia uguale o superiore al prezzo richiesto dal proprietario, giusto?
No, perché se così non fosse, concordo con Enrikon e co.: in questo modo il proprietario verrebbe penalizzato! E anche il mediatore stesso, in misura minore.

Come ho gia' detto in precedenza, solo se il prezzo offerto e' uguale a quello richiesto concordo con il filone di nn accettare piu' proposte, senno' davvero si penalizza il venditore..

 

[patrizia581958]

perché a questo punto farebbe comunque la parte del mandatario.

No se prima di far scrivere la proposta informa il cliente che la proposta e' troppo bassa rispetto alla richiesta e che probabilmente non verra' accettata da parte del venditore (sempre se si tratta sottolineo di proposta troppo bassa), per il resto sara' la parte venditrice che decidera' se accettare o meno, se non accetta, via con un'altra proposta, se c'e', e così via...

 

[gcaval]

NOn scordatevi che il mediatore è pagato anche dall'acquirente, questi quindi si aspetta una vera imparzialità... il mediatore non è un banditore.

Mi sembra che io abbia detto la stessa cosa.

A mio avviso, la correttezza estrema sarebbe quella di accogliere tutte le proposte e non giocare ai rilanci (non esiste che l'AI dica al cliente "se vuole alzare un po' la sua offerta... la presento al proprietario"). Ogni proponente fa la sua offerta scritta, ben articolata, quella che ritiene più giusta. Il proprietario sceglierà quella che ritiene migliore (e non è detto che dipenda dal prezzo più alto, visto che ci son anche atre variabili importanti, come il tempo al rogito, la caparra e altre garanzie).

Ritengo che in questo modo il mediatore sia davvero imparziale: non deve entrare nel merito delle trattative, ma deve lasciare che tutti possano arrivare a fare la loro proposta, senza sapere cosa hanno fatto gli altri. Come dire, tutto a busta chiusa.

Tu parti dal presupposto che se si accettano più proposte (scritte con assegno come cauzione/caparra) si fa l'asta al rialzo. Invece no. La cosa più imparziale in assoluto è, a mio avviso, accoglierle tutte (se arrivano in un lasso di tempo breve in cui il proprietario non ha deciso, in ottemperanza ai tempi richiesti dal proponente per la risposta).
Questo, ripeto, a mio avviso, è certamente più giusto nel momento in cui la o le proposte sono più basse del prezzo richiesto dal proprietario, come ad esempio accade di questi tempi.

Non c'entra il fatto di "uno a molti", per due ragioni.
1. Ognuno fa la sua proposta indipendentemente da eventuali altri proponenti.
2. Nessuno sa se ci sono altri proponenti e quanto hanno proposto.

Ovviamente a questo fa da arbitro proprio il mediatore, che deve essere una figura imparziale con tutti.

Faccio un esempio: secondo voi è giusto che io sto vendendo un appartamento, prezzo di richiesta 100. Allora nello stesso giorno arriva prima una proposta a 80 e poi una a 90. Secondo il ragionamento di alcuni sarebbe giusto che l'AI prendesse la proposta da 80 senza dire che ce n'è un'altra. Così io non sapendo, magari per fretta, accetto a 80, e perdo altri potenziali 10.
Ovviamente trovo scorretto anche che il mediatore faccia i rilanci tra i due proponenti. A mio avviso un mediatore, fino a quando non ha la proposta controfirmata, deve passarle così come arrivano al proprietario, fossero anche di valore 10 rispetto a 100. La sua correttezza sta nel dire che non dirà nulla agli altri (e ovviamente nel farlo concretamente).

Secondo dubbio: il venditore spesso ha un contratto di esclusiva, l'acquirente no. Ovviamente questo non significa che il mediatore deve penalizzare l'acquirente, però neanche sfavorire il proprietario.

Insomma, qui non c'è nessuna legge che dice se una cosa è lecita o meno. Si tratta di valutare la strada più equa per tutti.

 

[pensoperme]

Anche tu sbagli presupposto. Arriva un offerta a 80 l mediatore sa che potenzialmente non è l'unica. E quindi avverte sia il proponente attuale che il venditore di questo, ciò basta a equilibrare la trattativa e a non danneggiare il venditore. Ma non può attivare due proposte insieme e portarle al venditore, perchè una precluderebbe all'altra il normale flusso di una trattativa!
Esempio: arrivano le due proposte una a 80 e una a 90, il mediatore le raccoglie entrambe e le porta al venditore. Il venditore rilancia a 95. Il mediatore a chi la porta la controproposta? A quello a 80 o a quello a 90? Qui cade l'asino e comincia l'asta. Se il principio non è temporale (chi primo si decide prima tratta) finisci all'asta per forza! Tu potresti dire: la controproposta a quello da 90 perché ha offerto di più! Beh, è asta, come quella che fa il clero quando vende i propri immobili Sapendo questo, i mediatori con una etica certa, hanno preferito togliere la possibilità di asta, bloccando altre proposte fino alla scadenza della trattativa in essere. Fare in qualsiasi altro modo pregiudica la possibilità per l'acquirente di trattare alla pari con il venditore.
La mediazione è per pochi.

 

[patrizia581958]

Secondo il ragionamento di alcuni sarebbe giusto che l'AI prendesse la proposta da 80 senza dire che ce n'è un'altra.

Io la seconda proposta non la prendo se non ho l'esito negativo della prima (se faccio la parte del mediatore). Se invece ho il mandato a vendere e lavoro solo per il venditore, e' un'altro discorso, prendo tutte le proposte che arrivano e certo che scelgo la piu' conveniente per il mio cliente....certo che tento di andare al rialzo se riesco.....però mi faccio pagare solo da lui....questa naturalmente non e' articolo di legge, ma etica professionale, secondo me...

 

[Valencia]

nche tu sbagli presupposto. Arriva un offerta a 80 l mediatore sa che potenzialmente non è l'unica. E quindi avverte sia il proponente attuale che il venditore di questo, ciò basta a equilibrare la trattativa e a non danneggiare il venditore. Ma non può attivare due proposte insieme e portarle al venditore, perchè una precluderebbe all'altra il normale flusso di una trattativa!

Scusami, ma se l'agente avvisa il venditore dell'esistenza di un'altra proposta senza dire i termini dell'offerta o la cifra, come fa il proprietario a scegliere?! Deve o accettare, magari con un'eventuale perdita o rifiutare la 1' proposta rischiando che sia peggiorativa? Oppure gli agenti (qui ditemelo voi) se arrivano 2 proposte nello stesso giorno dite al proprietario prima quella piu' alta? (ma dai vostri discorsi nn mi sembra)

 

[donatella 75]

io dico quella che mi hanno fatto la proposta scritta e mi hanno allegato l'assegno! poi verbalmente gli posso anche accenare dell'altra, dicendogli però i rischi a cui va incontro visto che sono parole al vento... mal che vada se l'altra verbale è più alta" faccio fare una contro offerta...
preciso che l'acquirente diventa cliente nel momento in cui fa la proposta e quindi l'ai farà gli interessi di entrambi.

 

[pensoperme]

Scusami, ma se l'agente avvisa il venditore dell'esistenza di un'altra proposta senza dire i termini dell'offerta o la cifra, come fa il proprietario a scegliere?! Deve o accettare, magari con un'eventuale perdita o rifiutare la 1' proposta rischiando che sia peggiorativa? Oppure gli agenti (qui ditemelo voi) se arrivano 2 proposte nello stesso giorno dite al proprietario prima quella piu' alta? (ma dai vostri discorsi nn mi sembra)

Non sarebbe un mediatore, almeno nei confronti dell'acquirente. D'altronde, se esiste un altro pretendente, il venditore e l'acquirente che trattano lo faranno sapendolo, se invece tu porti entrambe le proposte al venditore, di sicuro non lavori per gli acquirenti. L'unico modo di farlo è lasciare che a decidere sia il tempo, chi prima arriva prima tratta, qualsiasi altro comportamento crea uno squilibrio a favore del venditore. Il venditore, che in questo modo gioca alla pari con l'acquirente, potrà respingere la proposta in essere, facendola decadere e visionare l'altra, rischiando come l'acquirente di perdere l'affare (non è sempre la cifra a fare una proposta migliore di un altra) ma pretendere di essere in una posizione di vantaggio con due alternative, mentre le controparti ne hanno una sola, non è equilibrato. Se pretendete questo tipo di servizio, rivoletevi a mandatari.

 

[leonard]

scordate l'obbligo di comunicare tutte le notizie in possesso del mediatore ad entrambe le parti...................

Aggiunto dopo 2 minuti :

..........io ho l'obbligo di comunicare ad entrambi le condizioni in essere poi saranno le parti a decidere...........

 

[donatella 75]

scordate l'obbligo di comunicare tutte le notizie in possesso del mediatore ad entrambe le parti...................

Aggiunto dopo 2 minuti :

..........io ho l'obbligo di comunicare ad entrambi le condizioni in essere poi saranno le parti a decidere...........

infatti io lo accenno, ma gli consiglio anche cosa fare! ricordiamo anche la consulenza...