@Formatore Agenti sono anni che su Immobilio discutiamo di questo argomento e finora nessuno è riuscito a convincerci dell'assoluta oggettività del metodo.
Anche perchè: immobili simili in che senso ? Basta un dato a renderli diversi...
Per
segmentazione del mercato immobiliare si intende
raggruppare gli immobili per categorie e classi omogenee. Pertanto 2 o più immobili ricadono nello stesso segmento di mercato se presentano le medesime variabili che concorrono alla formazione del loro prezzo quali:
· Destinazione principale (residenziale, commerciale, industriale, terziaria, suoli agricoli, suoli edificabili)
· Destinazione funzionale (ville, appartamenti, negozi, botteghe, laboratori, capannoni, uffici)
· Localizzazione (centro,semicentro, centro storico, periferia, semiperiferia, rurale, extraurbano)
· Forma di possesso (proprietà esclusiva, nuda proprietà, locazione, diritto di superficie)
· Tipologia edilizia (nuova costruzione, usato, ristrutturato)
· Figure offerenti (privati, imprese costruttrici, cooperative, società immobiliari)
Distinguiamo poi i fattori intrinseci ed estrinseci:
Fattori intrinseci: superficie, estetica, ristrutturazione, vetustà, rifiniture, impianti tecnologici, riscaldamento autonomo o centralizzato, ascensore, grandezza dei vani, servizi, esposizione, piano, luminosità, panoramicità, esistenza di locali condominiali e verde condominiale, servitù, pertinenze, e tutte le caratteristiche peculiari dell’immobile. Oltre le caratteristiche posizionali e tecnologiche, sono anche fattori intrinseci le caratteristiche produttive del bene: situazione locativa, stato giuridico del venditore e assenza di problemi legali quali successioni e fallimenti, modalità di pagamento richiesto, presenza di mutui, eventuali agevolazioni fiscali.
Fattori estrinseci: salubrità del luogo e dell’aria; distanza da strade, centro urbano, centri commerciali, mezzi di trasporto, scuole, mercati, verde pubblico, parcheggi pubblici; esistenza di forniture quali elettricità, gas, acqua; ceto sociale prevalente della zona.
Quindi se devo valutare un appartamento di 130mq panoramica al 4° piano con ascensore ristrutturato non la andrò a paragonare con un monolocale al piano terra da ristrutturare. Per questo prendere i dati OMI è riduttivo.
Se c'è un dato diverso bisognerà apportare la dovuta correzione (c.d. comodi e scomodi).
Ma immagino che questo sia gia ovvio per tutti.