In Italia per stimare un immobile non interpelli l'agente immobiliare in modo formale ed ufficiale

[Ale.]

bene. Se il bene da valutare si trova in un mercato dove non ci sono termini di confronto si utilizza un altro criterio chiamato "Stima a costo di costruzione" partendo da un documento chiamato computo metrico.

e qui va sul sogettivo se ne rende conto..? guardi che qui tutti sanno cosa è una stima ivs ma lei sembra non capirne i limiti soprattutto in un mercato molto opaco come quello italiano......costo di costruzione si certo.....mai provato a fare 10 preventivi di nuova costruzione.? i dati per le stime ivs dove sono.?
buona pasqua a tutti e ciao

 

[Graf]

Vediamo se ho capito io che sono digiuno di estimo: la perizia immobiliare è una procedura valutativa basata su dati oggettivi ma inevitabilmente interpretati (anche se la cosa non è voluta) in modo soggettivo dai vari periti ed esperti.
L'interpretazione umana soggettiva, in questo campo come in altri campi, è impossibile da superare.

 

[Bagudi]

Non credo proprio che gli agenti immobiliari valutino un immobile a seconda del proprio giudizio soggettivo ("mi fa schifo" "è bellissimo"...), ma in base a quello che ha visitato fino a quel momento e ai valori che si applicano alla zona in quel momento.
Non per niente siamo gli unici che ci prendono quando facciamo una stima a dispetto di geometri, architetti e ingegneri

 

[Formatore Agenti]

Vediamo se ho capito io che sono digiuno di estimo: la perizia immobiliare è una procedura valutativa basata su dati oggettivi ma inevitabilmente interpretati (anche se la cosa non è voluta) in modo soggettivo dai vari periti ed esperti.
L'interpretazione umana soggettiva, in questo campo come in altri campi, è impossibile da superare.

Questo ragionamento o il fatto che alcuni si facciano condizionare dai propri ragionamenti soggettivi non cambia il fatto che la stima deve essere oggettiva, basata sull'ordinarietà, scopo, comparazione e previsione.

 

[Bruno2301]

Sono daccordissimo con Bagudì, è chiaro che il procedimento di stima sia uguale per tutti come anche le formule algebriche ma cambia l'esperienza del valutatore se io ho esperienza di un appartamento simile nella zona compravenduto a x ed un mio collega immobile simile venduto ad x-10 le stime divergeranno ma nessuno potrà mai dire che una è sbagliata per un motivo oggettivo e questa è pura soggettività. non posso sicuramente basarmi solo ed eslusivamente su dati omi o altro perchè necessariamente l'esperienza personale va introdotta all'interno della stima perchè è un dato di fatto che si è compravenduto quell'immobile di mio tramite a quella cifra il mio collega non potrà inserire lo stesso dato! certo che rimangono dati oggettivi, ma la stima sarà sicuramente dettata da una soggettività rispetto all'esperienza riportata dalla persona e non dal mi piace o non mi piace ma dalla percezione della sua esperienza per immobili simili. Ed è per questo che spesso appunto gli agenti immobiliare beccano la stima in quanto sono tutti i giorni sul campo e percepiscono quelli che sono i valori di mercato ma non vuol dire stime di diversi estimatori stesso valore e non sarà mai così!

 

[Formatore Agenti]

Sono daccordissimo con Bagudì, è chiaro che il procedimento di stima sia uguale per tutti come anche le formule algebriche ma cambia l'esperienza del valutatore se io ho esperienza di un appartamento simile nella zona compravenduto a x ed un mio collega immobile simile venduto ad x-10 le stime divergeranno ma nessuno potrà mai dire che una è sbagliata per un motivo oggettivo e questa è pura soggettività. non posso sicuramente basarmi solo ed eslusivamente su dati omi o altro perchè necessariamente l'esperienza personale va introdotta all'interno della stima perchè è un dato di fatto che si è compravenduto quell'immobile di mio tramite a quella cifra il mio collega non potrà inserire lo stesso dato! certo che rimangono dati oggettivi, ma la stima sarà sicuramente dettata da una soggettività rispetto all'esperienza riportata dalla persona e non dal mi piace o non mi piace ma dalla percezione della sua esperienza per immobili simili. Ed è per questo che spesso appunto gli agenti immobiliare beccano la stima in quanto sono tutti i giorni sul campo e percepiscono quelli che sono i valori di mercato ma non vuol dire stime di diversi estimatori stesso valore e non sarà mai così!

Basarsi sull'esperienza acquisita sul campo vuol dire basarsi su dati oggettivi, purchè omogenei e segmentati, adeguatamente selezionati.

 

[Formatore Agenti]

@Formatore Agenti sono anni che su Immobilio discutiamo di questo argomento e finora nessuno è riuscito a convincerci dell'assoluta oggettività del metodo.

Anche perchè: immobili simili in che senso ? Basta un dato a renderli diversi...

Per segmentazione del mercato immobiliare si intende raggruppare gli immobili per categorie e classi omogenee. Pertanto 2 o più immobili ricadono nello stesso segmento di mercato se presentano le medesime variabili che concorrono alla formazione del loro prezzo quali:
· Destinazione principale (residenziale, commerciale, industriale, terziaria, suoli agricoli, suoli edificabili)
· Destinazione funzionale (ville, appartamenti, negozi, botteghe, laboratori, capannoni, uffici)
· Localizzazione (centro,semicentro, centro storico, periferia, semiperiferia, rurale, extraurbano)
· Forma di possesso (proprietà esclusiva, nuda proprietà, locazione, diritto di superficie)
· Tipologia edilizia (nuova costruzione, usato, ristrutturato)
· Figure offerenti (privati, imprese costruttrici, cooperative, società immobiliari)

Distinguiamo poi i fattori intrinseci ed estrinseci:
Fattori intrinseci: superficie, estetica, ristrutturazione, vetustà, rifiniture, impianti tecnologici, riscaldamento autonomo o centralizzato, ascensore, grandezza dei vani, servizi, esposizione, piano, luminosità, panoramicità, esistenza di locali condominiali e verde condominiale, servitù, pertinenze, e tutte le caratteristiche peculiari dell’immobile. Oltre le caratteristiche posizionali e tecnologiche, sono anche fattori intrinseci le caratteristiche produttive del bene: situazione locativa, stato giuridico del venditore e assenza di problemi legali quali successioni e fallimenti, modalità di pagamento richiesto, presenza di mutui, eventuali agevolazioni fiscali.
Fattori estrinseci: salubrità del luogo e dell’aria; distanza da strade, centro urbano, centri commerciali, mezzi di trasporto, scuole, mercati, verde pubblico, parcheggi pubblici; esistenza di forniture quali elettricità, gas, acqua; ceto sociale prevalente della zona.

Quindi se devo valutare un appartamento di 130mq panoramica al 4° piano con ascensore ristrutturato non la andrò a paragonare con un monolocale al piano terra da ristrutturare. Per questo prendere i dati OMI è riduttivo.
Se c'è un dato diverso bisognerà apportare la dovuta correzione (c.d. comodi e scomodi).
Ma immagino che questo sia gia ovvio per tutti.

 

[Graf]

...Quindi quel minimo di ineliminabile interpretazione soggettiva in una perizia è spesso dovuta alla maggiore o minore esperienza sul campo del perito e dalla sua maggiore o minore disponibilità di dati oggettivi e comparabili....

 

[Ale.]

sig formatore agenti ma ci fa un esempio di dati oggettivi e comparabili che cita sempre?

 

[Formatore Agenti]

sig formatore agenti ma ci fa un esempio di dati oggettivi e comparabili che cita sempre?

Ho gia risposto a questa domanda, sta nella pagina precedente.
Comunque i dati sono i prezzi delle compravendite effettuate in quella zona per una determinata tipologia di bene con caratteristiche simili e effettuate di recente.
Ho scritto anche il metodo di calcolo della sintetico comparativa.