In Italia per stimare un immobile non interpelli l'agente immobiliare in modo formale ed ufficiale

[Ale.]

bene, questi dati ci sono sempre, sono disponibili, sono recenti? altrimenti le stime avranno un livello di oggettivita sempre piu labile.

 

[Formatore Agenti]

...Quindi quel minimo di ineliminabile interpretazione soggettiva in una perizia è spesso dovuta alla maggiore o minore esperienza sul campo del perito e dalla sua maggiore o minore disponibilità di dati oggettivi e comparabili....

Se non si hanno i dati o sono pochi bisogna cercarli.
Se il mercato non offre termini di confronto bisogna cambiare metodo.
Il perito non può essere sempre al corrente dei prezzi di tutte le tipologie di beni, pertanto un buon valutatore deve sempre aggiornarsi in ogni valutazione ricercando nuovi dati.
Ricordo che la valutazione dipende dallo scopo, quindi anche il tipo di dato iniziale varia a seconda dello scopo della valutazione:
- Se devo valutare la capacità del bene di essere scambiato con moneta ad un certo valore di mercato (vendita/ fitto) basato sull’incrocio tra domanda e offerta dei beni simili mi serviranno i prezzi di compravendita o di fitto.
- Se devo valutare la capacità del bene di produrre redditi (valore di capitalizzazione) mi servirà il saggio di capitalizzazione.
- Se devo valutare la possibilità del bene di poter essere prodotto ex nuovo (valore di costo) considerando quindi i costi di costruzione, mi servirà un computo metrico.
- Se devo valutare la possibilità del bene di poter essere trasformato in un altro bene (valore di trasformazione) mi servirà un altro computo metrico
- Se devo valutare la possibilità del bene di essere parte scindibile di un altro bene (valore complementare) mi serviranno i prezzi dei 2 compendi.
- Se devo valutare la capacità del bene di poter essere sostituito con un altro bene che arreca la stessa utilità (valore di surrogazione) mi serviranno i prezzi dei beni surrogati.

 

[Ale.]

quanto costa poi una perizia dove per recuperare dati certi ci si puo impiegare 1 mese e sempre se li trovi? tutto cio puo andare bene solo in casi da tribunale, non certo se viene un privato per avere un parere immediato

 

[Formatore Agenti]

quanto costa poi una perizia dove per recuperare dati certi ci si puo impiegare 1 mese e sempre se li trovi? tutto cio puo andare bene solo in casi da tribunale, non certo se viene un privato per avere un parere immediato

Dipende da quanto vuoi essere o sei professionale!
Ricordo che una valutazione sbagliata, oltre a creare danni patrimoniali (si pensi ad una divisione ereditaria) vuol dire turbare il mercato immobiliare che è motivo di radiazione!
Oltre la sanzione disciplinare e la professionalità ognuno dovrebbe agire secondo coscienza ed etica.

 

[Bruno2301]

Se non si hanno i dati o sono pochi bisogna cercarli.
Se il mercato non offre termini di confronto bisogna cambiare metodo.
Il perito non può essere sempre al corrente dei prezzi di tutte le tipologie di beni, pertanto un buon valutatore deve sempre aggiornarsi in ogni valutazione ricercando nuovi dati.
Ricordo che la valutazione dipende dallo scopo, quindi anche il tipo di dato iniziale varia a seconda dello scopo della valutazione:
- Se devo valutare la capacità del bene di essere scambiato con moneta ad un certo valore di mercato (vendita/ fitto) basato sull’incrocio tra domanda e offerta dei beni simili mi serviranno i prezzi di compravendita o di fitto.
- Se devo valutare la capacità del bene di produrre redditi (valore di capitalizzazione) mi servirà il saggio di capitalizzazione.
- Se devo valutare la possibilità del bene di poter essere prodotto ex nuovo (valore di costo) considerando quindi i costi di costruzione, mi servirà un computo metrico.
- Se devo valutare la possibilità del bene di poter essere trasformato in un altro bene (valore di trasformazione) mi servirà un altro computo metrico
- Se devo valutare la possibilità del bene di essere parte scindibile di un altro bene (valore complementare) mi serviranno i prezzi dei 2 compendi.
- Se devo valutare la capacità del bene di poter essere sostituito con un altro bene che arreca la stessa utilità (valore di surrogazione) mi serviranno i prezzi dei beni surrogati.

OK, stai elecando per filo e per segno ciò che scrivono in tutti i libri di testo ma dimentichi che poi bisogna mettere in pratica il tutto e quando vai a mettere in pratica..... Per curiosità tua, prova a fare una stima con un tuo collega usando ovviamente lo stesso criterio e vediamo se ti vengono fuori gli stessi dati.... forse ti convinci!!

 

[Ale.]

Dipende da quanto vuoi essere o sei professionale!
Ricordo che una valutazione sbagliata, oltre a creare danni patrimoniali (si pensi ad una divisione ereditaria) vuol dire turbare il mercato immobiliare che è motivo di radiazione!
Oltre la sanzione disciplinare e la professionalità ognuno dovrebbe agire secondo coscienza ed etica.

questa e’ bella.....e chi decide se la perizia e’ giusta? nel 99% dei casi se chiedi 3 perizie avrai 3 valori diversi alla faccia della oggettivita..... e poi chi radiamo dall albo dei 3 professionisti? ma sai quello che dici? e poi non rispondi alla mia questione......quanto costa e si puo’ sempre fare una perizia se serve 1 mese a recuperare dati certi e sempre se li trovi? basta ad esempio trovarli magari solo vecchi di 2 anni come procedi ad attualizzarli sul mercato del momento? decidi tu?

 

[Formatore Agenti]

OK, stai elecando per filo e per segno ciò che scrivono in tutti i libri di testo ma dimentichi che poi bisogna mettere in pratica il tutto e quando vai a mettere in pratica..... Per curiosità tua, prova a fare una stima con un tuo collega usando ovviamente lo stesso criterio e vediamo se ti vengono fuori gli stessi dati.... forse ti convinci!!

Se i dati sono uguali il risultato è uguale, se i dati sono diversi il risultato sarà diverso, ma entrambi avranno agito usando un metodo e facendo uscire un risultato basato sull'ordinarietà e quindi basato sull'oggettività cioè da dati del mercato.
Risultato diverso non vuol dire che ho fatto una stima soggettiva cioè influenzata da un parere personale.

 

[Ale.]

Se i dati sono uguali il risultato è uguale, se i dati sono diversi il risultato sarà diverso, ma entrambi avranno agito usando un metodo e facendo uscire un risultato basato sull'ordinarietà e quindi basato sull'oggettività cioè da dati del mercato.

per cui se abbiamo 3 risultati diversi la ns consolazione magra sara quella che comunque è stato usato un metodo.......e poi che si fa? andiamo a fare la quarta perizia?

 

[Bruno2301]

Se i dati sono uguali il risultato è uguale, se i dati sono diversi il risultato sarà diverso, ma entrambi avranno agito usando un metodo e facendo uscire un risultato basato sull'ordinarietà e quindi basato sull'oggettività cioè da dati del mercato.
Risultato diverso non vuol dire che ho fatto una stima soggettiva cioè influenzata da un parere personale.

Secondo me è qui che ti sbagli probabilmente nel non riconoscere che quelle differenze sono date da un fatto soggettivo altrimenti avremmo sempre gli stessi dati e gli stessi risultati!

 

[Formatore Agenti]

Secondo me è qui che ti sbagli

Signori scusate ma io non sto inventando nulla, mi sono iscritto qui per cercare di imparare cose nuove da colleghi e professionisti, ma qua mi pare che ognuno scrive quello che gli passa per la testa senza avere mai studiato e e senza avere mai applicato la materia.
Non mi serve di convincervi, mi sembra uno sforzo inutile, siete fermi sulle vostre idee e ne fate una questione personale.
Speravo di essere utile rispondendo ai vostri quesiti ma mi rendo conto che è uno sforzo inutile.