Ipoteca scoperta dopo preliminare registrato dopo predelibera banca per la concessione del mutuo

[brina82]

Buonasera,
Oggi giornata full.
Innanzitutto GRAZIE.
Allora oggi hanno constatato che l’ipoteca giudiziale è di quasi 9k. Che l’acquirente ha già speso i 6k che gli ho dato al preliminare (ha comprato la macchina) e non ha soldi per saldare. Il suo avvocato ha proposto di dividere l’ammontare dell’ipoteca tra gli altri fratelli. Soldi che riprenderanno al rogito.
La banca vuole la cancellazione dell’ipoteca. Non gli basta l’evidenza del pagamento. Ammettendo che gli altri fratelli accettino se ne parla tra 30-90gg..
Mi sorgono le seguenti domande/considerazioni:
- quali garanzie ho che nel frattempo vada apposto questa ipoteca non ne faccia un’altra?
- la banca non mi garantisce di mantenermi le condizioni bloccate ( ho già pagato la perizia, aperto il conto).. devo per forza smenarci oppure dite che mi potranno venire incontro?
- devo raccontare tutto a mia moglie! Non so da dove cominciare..

Questo doveva essere il progetto/sogno di regalare la casa a mia figlia e invece sta prendendo forma un fallimento dove sto perdendo i risparmi di 14anni di lavoro.
Questo dovrò spiegare a mia moglie.
Ho una rabbia addosso.. che non vi immaginate neanche.

Dovresti fare il compromesso e TRASCRIVERLO (non solo registrarlo)... Così ti prenoterai un "posto" in fila nel caso ci siano ulteriori ipoteche...

Sul resto non posso aiutarti

 

[davideboschi]

sta prendendo forma un fallimento dove sto perdendo i risparmi di 14anni di lavoro

Non fasciamoci la testa troppo presto e non parliamo di fallimento.
Anzitutto, nel peggiore dei casi ti tocca estinguere l'ipoteca quindi ci perdi 9000 euro. Non so quale sia il valore della casa, ma se si fa un investimento per la vita (in questo caso, la vita di tua figlia), è un danno magari pesante, ma un danno non certo un fallimento. E si parla del peggiore dei casi, che con un po' di armi in pugno non si verifica mai.

Quali armi hai in pugno? Questa:

nel preliminare c’è scritto che l’immobile è privo di ipoteca

Se nel compromesso c'era scritto che la casa era libera da ipoteche e gravami, puoi rogitare lo stesso chiedendo alla banca di erogare ai venditori l'importo del mutuo meno 9000 euro, e i 9000 euro restanti al creditore che estinguerà l'ipoteca. Così tu paghi il pattuito, l'ipoteca è estinta e il danno se lo smazzano i venditori. Se i venditori rifiutano, li minacci di citarli per i danni (consistenti in quello che hai speso finora, sia per le caparre che per le provvigioni pagate all'agenzia), e vedrai che non si rifiutano più essendo loro dalla parte del torto in quanto inadempienti.

Se invece nel compromesso c'era scritto che la casa sarebbe stata consegnata libera da ipoteche al rogito, sono i venditori a dover estinguere l'ipoteca e quindi a dover tirare fuori i 9000 euro, e questo prima del rogito. Se poi questi soldi dovessero venire dalla banca che ti eroga il mutuo, si ricade nel caso di prima. Se invece i 9000 euro sono in grado di racimolarli loro, estinguano loro l'ipoteca e tu puoi rogitare tranquillo. Se la vedranno tra fratelli. Anche in questo caso, se i venditori rifiutano di accollarsi il danno dei 9000 euro, li minacci di citarli per danni, come sopra.

In base alla recente legge, poi, hai facoltà di consegnare la somma non ai venditori ma al notaio, il quale la girerà ai venditori solo dopo che l'ipoteca sarà estinta. Probabilmente il notaio si prenderà un po' di soldi per il disturbo, ma meno dei 9000 euro del caso peggiore. E poi tutto sommato se li merita, visto che è stato lui a risparmiarti grane ben più grosse accorgendosi dell'impiccio. E questa facoltà non hai nemmeno il dovere di dichiararla prima, puoi dichiararla al momento del rogito facendo ai venditori l'amara sorpresa.

Infine, puoi andare a patti coi venditori. Loro ti rimborsano quello che hai speso con l'agenzia, ti ridanno le caparre inclusi i 6000 euro del fratello squinternato. In questo modo, ne uscite senza danni (e senza casa) tu, e con 6000 euro di danni loro, così imparano a non controllare quello che fa lo squinternato.

Rimane valido il consiglio chiave di TRASCRIVERE IL PRELIMINARE.

Una postilla d'obbligo: questi sono i consigli del forum, ma tu vai da un avvocato che ti costerà qualcosa ma saprà orientarti nei passi da fare. Ti consiglio un avvocato esperto di compravendite immobiliari: se non ne conosci, chiedi al notaio che è stato finora efficiente e capisce il tuo problema: ti farà lui uno o due nomi.

 

[Bagudi]

La situazione è meno peggiore di quanto pensi e non è un fallimento !

9.000 euro sono una stupidaggine (tra virgolette) e la situazione si aggiusterà sicuramente.
Non andare fuori di testa e tranquillizzati che, come ti ha spiegato esaurientemente @davideboschi, ci sono molte possibilità di andare in fondo.

 

[Seven1983]

Grazie a tutti.
Allora..notizia di oggi:
I fratelli pagheranno l’ipoteca.
Sarà incaricato l’avvocato del fratello con l’ipoteca di andare da “equitalia” a saldare. Farsi dare la quietanza di pagamento. Dovrò aspettare la cancellazione altrimenti questa banca non mi eroga il mutuo.
Si andrà sicuramente dopo la data limite riportata nel preliminare.
Ragione per cui la banca non garantisce di tenermi bloccate le condizioni pattuite a gennaio. Stamane ho fatto una simulazione e la rata sarà più alta di 20€..che per 25anni sono quasi 6k.
Se invece prendo quello migliore sulla piazza ad oggi mi risulta Hello bank con la rata superiore di 5euro che per 25 anni sono circa 1.5K da sommare nuova perizia e forse l’istruttoria iniziata a gennaio con la mia attuale banca. Altri 1k.
Secondo voi è una vigliaccata chiedere all’acquirente che ha l’ipoteca di pagare di tasca sua questa eventuale differenza?

 

[Bastimento]

Secondo voi è una vigliaccata chiedere all’acquirente che ha l’ipoteca

Sbaglio o è la seconda volta che scambi acquirente con venditore?

 

[Seven1983]

Ha ragione perfettamente.
L’ho anche riletto 3volte..

 

[francesca63]

Secondo voi è una vigliaccata chiedere all’acquirente che ha l’ipoteca di pagare di tasca sua questa eventuale differenza?

In realtà tu subisci un danno a causa del ritardo dovuto all’ipoteca (quindi ritardo imputabile ai venditori), quindi non è una vigliaccata, ma una tutela dei tuoi interessi.
Chiedere puoi chiedere, diciamo che se dicono di no (come è probabile) non hai molte carte da giocare.
Io chiederei a tutti i fratelli, visto che sono tutti responsabili verso di te.

 

[PyerSilvio]

Grazie a tutti.
Allora..notizia di oggi:
I fratelli pagheranno l’ipoteca.
Sarà incaricato l’avvocato del fratello con l’ipoteca di andare da “equitalia” a saldare. Farsi dare la quietanza di pagamento. Dovrò aspettare la cancellazione altrimenti questa banca non mi eroga il mutuo.
Si andrà sicuramente dopo la data limite riportata nel preliminare.
Ragione per cui la banca non garantisce di tenermi bloccate le condizioni pattuite a gennaio. Stamane ho fatto una simulazione e la rata sarà più alta di 20€..che per 25anni sono quasi 6k.
Se invece prendo quello migliore sulla piazza ad oggi mi risulta Hello bank con la rata superiore di 5euro che per 25 anni sono circa 1.5K da sommare nuova perizia e forse l’istruttoria iniziata a gennaio con la mia attuale banca. Altri 1k.
Secondo voi è una vigliaccata chiedere all’acquirente che ha l’ipoteca di pagare di tasca sua questa eventuale differenza?

..Pure io come l' @angy2015 non vedo particolari complicanze, per riuscire a debellare quel gravame che ostacola la comprevendita.

D'altro canto, la ratio dell'emissione di ipoteche e o di pignoramenti, trova il suo utilizzo proprio per poter ripianare e sanare tutte quelle evidenze debitorie e pregresse, inibendo con i propri effetti, l'esito di un trasferimento in vendita.
Evitando che cio' avveniga senza che prima quel debito ne sia ottemperato.

Essendo questo, l''unico modo di intervenire per i creditori, di andare a recuperare le loro spettanze.
Pima che l'esito del trasferimento avvenga facendo sparire i soldi.

Logica volta ad evitare, quello che in parte, si e' gia' purtroppo manifestato.

Ovvero che uno o piu venditorri, incassassatoi il ricavo dalla vendita, possano allontanarsi impunemente, senza ottempersre ai loro debiti.
Chi andandosi a comperare un' auto o chi partendo per Ibiza.

Una ratio semplice.
Normale amministrazione quindi.

Pignoramenti e ipoteche non sono quindi fantasmi dalla vita infinita.
Scaduti e o estinti non riappariranno mai piu.
Se Dio vuole.

Nei confronti dell'altro soggetto acquirente, che acquisira' rogando quel prodotto, libero da ogni iscrizione e gravame.

Si puo' procedere in maniera ferma ed incisiva, senza necessariamente invocare le minacce del corsaro nero @davideboschi e senza l'intervento di avvocati.

Essendocene gia' uno che e' il notaio.

Il pagamento di terzi, ovvero dell'acquirente che interviene per conto del debitore, e' una prassi diffusissima e assai consueta.

Era meglio farlo a monte, inserendolo nel preliminare ma pure procedere a valle, nella sede del definitivo ha lo stesso effetto.

 

[davideboschi]

I fratelli pagheranno l’ipoteca.

Come volevasi dimostrare, e senza nemmeno servirsi dell'avvocato (@PyerSilvio docet)

è una vigliaccata chiedere all’acquirente che ha l’ipoteca di pagare di tasca sua questa eventuale differenza?

No, sarebbe un tuo diritto. Puoi avanzare le tue rimostranze per il ritardo e il danno conseguente. Se accettano di risarcirti anche parzialmente, ti va bene. Se rifiutano, devi domandarti tu se vale la pena di intentare una causa per 2 o 3 mila euro.
Comunque il danno economico deve essere provato, cioè devi provare il tasso che ti avrebbero praticato in assenza di ritardi. Se hai una proposta della banca dalla quale si possono dedurre le condizioni, bene. Se no, la vedo dura.

 

[angy2015]

la mia risposta era basata sul fatto che l'ipoteca era stata iscritta da uno dei fratelli, ora leggo che invece è di Equitalia e penso che sia da trattarsi in modo diverso da quanto avevo esposto perché la banca probabilmente e giustamente non erogherà il mutuo finché non avverrà l'estinzione.
Fanno bene i fratelli ad accordarsi per sistemare le cose ed è pure giusto che l'acquirente chieda un compenso per i danni subendi anche se non saprei quanto convenga un'eventuale azione legale in tal senso.