Italia ancora in bolla immobiliare: a Milano casa costa triplo che a Berlino

[Mil]

C'è molta qualità d'immobili mediocre.
Chi compra oggi è meno disponibile a costose e lunghe ristrutturazioni.
Anche se il prezzo è vantaggioso.
La qualità dgli immobili in Italia è mediamente scarsa.
Sul nuovo spesso si fanno errori ciclopici per limiti di cubatura e estrema avidità del costruttore.
Troppi errori vecchi e nuovi immobilizzano il mercato

Sicuramente oltre alla variabile prezzo (ritenuto non vantaggioso) c'è effettivamente una componente di errore/orrore intrinseco negli immobili stessi, soprattutto nelle nuove costruzioni.

 

[Mil]

“Italia, bolla immobiliare post euro ha divorato redditi famiglie”
6 giugno 2016, di Alberto Battaglia

da "Italia, bolla immobiliare post euro ha divorato redditi famiglie" | Wall Street Italia

E se fosse il mercato immobiliare a rendere insostenibili le economie dei Paesi mediterranei nella difficile “partita” della moneta unica? E’ una tesi molto ambiziosa quella dell’architetto Francesco Maria Esposito, che ha trattato i temi del suo libro “Edificabilità bene comune” (Cacucci editore) nella cornice del Festival dell’Economia di Trento, lo scorso 3 giugno. In un passaggio-chiave dell’opera si legge:

“La speculazione ha alimentato un ciclico processo-bolla immobiliare che per essere risolto ha innescato un ciclico processo di inflazione dei prezzi, di aumento dei salari, di svalutazione delle monete nazionali; e dopo l’eurochangeover, senza più la valvola del cambio, la speculazione immobiliare ha spintonato le economie in recessione”.


Architetto, qual è la relazione fra il mercato immobiliare dei Paesi mediterranei, l’introduzione dell’euro e la crisi economica?

Con una moneta propria, e quindi con la valvola del tasso di cambio, il processo di aumento dei prezzi immobiliari che generava, poi quello di tutti gli altri, comportava la necessità di riconsolidare l’economia, di far aumentare i redditi, i salari. Ciò rendeva più costosi i prodotti italiani e ostacolava le esportazioni, per questo veniva poi svalutata la moneta per riequilibrare la situazione. E’ un ciclo a quattro fasi: aumento dei valori immobiliari, rialzo di tutti gli altri prezzi, aumento dei redditi, svalutazione della moneta. In Germania il mercato immobiliare non funzionava in questo modo, per cui non si attiva lo stesso processo.

Cosa succede con l’arrivo dell’euro?

Con l’euro è avvenuto che una casa che nel 2000 costava circa 250 milioni di lire, nel 2007 è arrivata a valere 450mila euro; ma, allo stesso tempo, chi guadagnava cinque milioni al mese ed era in condizioni agiate, è passato a un reddito di 2500 euro. Con uno stipendio di cinque milioni si aveva un costo immobiliare medio mensile di circa un milione di rata di mutuo, quindi l’incidenza dell’immobile era quasi del 20% sullo stipendio, che scendeva al 15% nel caso dell’affitto. Passati all’euro e aumentato di molto il costo immobiliare a fronte di redditi fermi, si è verificato uno squilibrio fortissimo fra il reddito e il costo abitativo.

E questo squilibrio non può essere ripianato come in passato…

Non potendo più operare svalutazioni, si possono solo rimettere in equilibrio i redditi con i costi delle abitativi. La famiglia che un tempo era ricca con cinque milioni non lo è più con 2500 euro; questa è l’origine della crisi di crescita del nostro Paese, non il debito pubblico. Quando la fascia media della popolazione s’impoverisce, tutta l’economia s’impoverisce. Senza più operare con il tasso di cambio è difficilissimo uscire da questo circolo vizioso. [.....]

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Indipendentemente dalle opinioni sul social housing che non condivido del tutto l'analisi è assolutamente esatta e ci fa capire come NON si tornerà nonostante i proclami ai quattro venti a una ripresa del settore fin quando non si raggiungerà l'equilibrio di mercato, finora MOLTO distante OVUNQUE, tranne forse nel sud Italia. Il ricorso al debito, che ha drogato il settore permettendo gli squilibri attuali, NON sarà più possibile sia per la poca predisposizione delle famiglie al sovraindebitamento, sia per difficoltà oggettive che si ripresenteranno ciclicamente nel concedere un credito non proporzionato.

 

[Giovanni Maiola]

Io sono per Berlinoooooo

 

[Mil]

Io sono per Berlinoooooo

beh, diciamo che il vero affare lo ha fatto chi ha venduto in bolla i propri immobili soprattutto a Milano, Bologna, Firenze etc. nel 2009 per comprare a Berlino. Rimane tuttavia evidente che un Paese prossimo al fallimento di cui nessuno parla come il nostro non può sostenere i valori immobiliari attuali, contrariamente a quel che succede in Germania dove al contrario debito pubblico, salari, tasso occupazione, crescita etc. sono parametri ottimi e il costo delle abitazioni è tuttora relativamente proporzionato (anche se si parla di un inizio bolla da quanto so).
In altre parole oggi sono folli gli stranieri (non a caso ben pochi e solo del comparto estremo pregio) che vengono in Italia per acquistare immobili sopravvalutati, mentre può avere un senso acquistare in stati europei dove le prospettive ci sono e i valori non sono del tutto avulsi dalla realtà circostante.

 

[giovanni cuneo]

Negli anni 2006/2007 ho visto una grande quantità di persone (pizzaioli, giostrai, autisti ecc.) diventare imprenditori edili.

Costruivano case ed alloggi (porcherie in realtà) e le banche (non tutte per fortuna) concedevano finanziamenti folli.

Chi comprava si illudeva di fare affari d'oro pensando di rivendere lo stesso immobile al doppio del prezzo di acquisto dopo pochi anni.

Le agenzia immobiliari (sempre non tutte per fortuna), guardando solo le provvigioni, illudevano sia i venditori che i compratori.

Premetto che anche io ci sono cascato in questa folle giostra e sopprattutto non voglio offendere nessuno.

 

[andrea b]

A leggere i giornali e le loro verità, pare che la giostra riparta alla grande, con incrementi a due cifre di mutui e case vendute, fra poco risaliamo anche i prezzi. Mi piacerebbe sapere chi la fa ripartire. E soprattutto come. Visto che l'industria e il lavoro sono sempre fermi, se non in contrazione.

 

[FRANCY80]

A leggere i giornali e le loro verità, pare che la giostra riparta alla grande, con incrementi a due cifre di mutui e case vendute, fra poco risaliamo anche i prezzi. Mi piacerebbe sapere chi la fa ripartire. E soprattutto come. Visto che l'industria e il lavoro sono sempre fermi, se non in contrazione.

Non è importante tu sappia perchè ciò accade ma solo che cio' si è verificato.
Per inciso il numero delle compravendite proviene dall'agenzia delle entrate, la stessa fonte che aveva certificato il crollo negli anni passati.

 

[andrea b]

Non è importante tu sappia perchè ciò accade ma solo che cio' si è verificato.
Per inciso il numero delle compravendite proviene dall'agenzia delle entrate, la stessa fonte che aveva certificato il crollo negli anni passati.

Quindi a te non interessa capire le cose, leggere le notizie in maniera consapevole, posizionarle nel contesto di realtà che conosci per giudicarle? Te le bevi così come arrivano e sei contenta? Un pò ' ti invidio che hai una vita così facile...

 

[FRANCY80]

Quindi a te non interessa capire le cose, leggere le notizie in maniera consapevole, posizionarle nel contesto di realtà che conosci per giudicarle? Te le bevi così come arrivano e sei contenta? Un pò ' ti invidio che hai una vita così facile...

Forse perché non passo la giornata a scrivere cose senza senso, ripeto: "il numero delle compravendite proviene dall'agenzia delle entrate, la stessa fonte che aveva certificato il crollo negli anni passati".

Quindi nessuno si beve le cose come arrivano se la fonte è sempre la stessa sia nel bene e nel male forse c'è da fidarsi.

 

[andrea b]

Questi dati stridono con la realtà. Magari saranno pure reali, ma a me la curiosità di capire le cose resta. Mi rendo conto che a molti non interessa. Se ciò che vedo va in un modo e qualcosa di strettamente collegato in un altro non coerente, io qualche domanda me la faccio. E soprattutto non mi fidero' mai dell'agenzia delle entrate su nulla.