Iter di compravendita tramite Agenzia Immobiliare

[Giancarlo83]

Buongiorno a tutti,

Vorrei porre dei quesiti relativi all'iter da seguire per tutelarsi ( come acquirente).

Premessa direi essenziale

1) Prendo appuntamento con l'agenzia per visionare un immobile.
2) L'immobile mi piace.

Procedura che va a concretizzare il mio interesse.

3) Proposta di acquisto (mi si dice irrevocabile). Prima ti tale azione sarebbe il caso di informarsi sulla natura dell'alienante che dell'immobile, eventuali vizi e tutto, corretto?
La proposta di acquisto irrevocabile può avere una condizioni sospensiva? l'idea sarebbe di prendere un mutuo con la banca X al tasso di interesse Y (molto vantaggioso, si parla di 2.5% fisso), ma in caso di diniego (difficile che possa accadere ma meglio prevenire) vorrei evitare di perdere la caparra e pagare la provvigione.
Quindi ricapitolando la prima domanda:
- Quando utilizziamo il mutuo per una compravendita è il caso di porre nella proposta di acquisto tale clausola sospensiva (e non risolutiva come vostri colleghi sconsigliano in detto forum) ?
- L'agenzia può rifiutare una tale proposta visto che mi hanno già palesemente detto che tendono ad evitare le clausole salvo mutuo approvato?

Le successive domande le posto dopo le risposte a questa

Cordiali Saluti

 

[ccc1956]

Sempre la clausola sospensiva per il mutuo se ne abbiamo bisogno.
e' il venditore che deve rifiutare non l'agenzia.
prima di firmare qualsiasi cosa, tipo proposta/preliminare far fare i controlli sull'immobile da un nostro geometra di fiducia.
se si ha paura che l'immobile possa scappare................... compilare e mettere nella proposta di acquisto una clausola immobile conforme. cosi' ti tuteli in caso di abusi insanabili.
se ti interessa fammi sapere.
ciao

 

[Giancarlo83]

ccc1956 ti ringrazio per la risposta.
Abbiamo messo un paletto fermo nella proposta, "la clausola sospensiva".
Attualmente oserei dire che molti sono costretti a ricorrere al mutuo, e spesso non si riesce manco in questo.
Quindi l'agenzia immobiliare seriamente non ha voce in capitolo sul tipo di proposta che sto andando a formulare, alla fine la clausola sospensiva blocca anche la loro provvigione.

Seconda e terza domanda.

La caparra confirmatoria è sempre obbligatoria?
Detta caparra dovrà essere rappresentata da un assegno rigorosamente non trasferibile e a nome dell'alienante?
Chi va a quantificare la misura di questa caparra? potrei per esempio dare 5.000 euro per un immobile da 250.000?

Successive domande verranno poste

 

[mosca]

Tecnicamente la Caparra confirmatoria non è obbligatoria ma è l'unico modo per creare un vincolo economico tra l'acquirente e il venditore...
In merito alla misura non esiste una regola, 5.000 € mi sembrano più che in linea con quasi tutte le proposte che vedo fare...
L'assegno ESCLUSIVAMENTE intestato al venditore con l'obbligo della dicitura "non trasferibile"

 

[studiopci]

La caparra confirmatoria è sempre obbligatoria?

No, ma dimostra la reale intenzione a voler acquistare l'immobile.

Detta caparra dovrà essere rappresentata da un assegno rigorosamente non trasferibile e a nome dell'alienante?

Si, la procedura corretta è, all'atto della sottoscrizione della proposta di acquisto si allega un assegno non trasferibile ed intestato al venditore ( mai agenzia ) detto assegno è in deposito fiduciario nelle mani dell' Agenti Immobiliari e solo all'accettazione della proposta deve essere consegnato dall'Agenti Immobiliari al venditore e contestualmente detto assegno da deposito fiduciario diventa caparra comfirmatoria.
Nota bene con la clausola sospensiva (che deve eventualmente essere negata dal venditore non certamente dall'A.I ) l'assegno deve essere consegnato solo all'avverarsi della condizione ( erogazione mutuo SI ) non prima , in quanto solo allora si perfeziona il contratto e maturano anche i diritti alla mediazione dell'Agenti Immobiliari ... ecco perchè l'agenzia non è tanto contenta della vendita con clausola sospensiva... i soldi li vedrà ( forse ) a mutuo accettato... Fabrizio

 

[ccc1956]

Tecnicamente la Caparra confirmatoria non è obbligatoria ma è l'unico modo per creare un vincolo economico tra l'acquirente e il venditore...
In merito alla misura non esiste una regola, 5.000 € mi sembrano più che in linea con quasi tutte le proposte che vedo fare...
L'assegno ESCLUSIVAMENTE intestato al venditore con l'obbligo della dicitura "non trasferibile"

5.000 euro???? Per un immobile da 250K euro ??? significa il 3% all'agenzia= 7.5k + 20% di IVA= 9.000 euro all'agenzia.
dipende dipende.....................la caparra confirmatoria non deve MAI essere piu' bassa della provvigione dell'agente.
perche'???
Se l'acquirente si ritira all'improvviso ......entrambi devono pagare la provvigione all'agente.
ti faccio un esempio: se tu acquirente mi dai 5k euro e ti ritiri e la provvigione dell'agente e' di 9k tu venditore ci perdi 4k.
l'acquirente a sua volta dovra' dare 9k ma ...............peggio per lui. ma e' rischioso anche per te venditore che non hai nessuna colpa.
inoltre l'assegno della caparra confirmatorio con la dicitura SBF.(salvo buon fine)
anche un assegno bancario puo' essere scoperto ed anche in quel caso la provvigione va pagata da entrambi.
bisogna avere 10 occhi e 10 orecchie quando si vende e si compra un immobile.

 

[massimoca]

perdinci, ccc1956, adesso capisco perchè non sono diventato ricco con sto lavoro!!!
Mi mancano 8 orecchie ed 8 occhi.Massimo

 

[Limpida]

perdinci, ccc1956, adesso capisco perchè non sono diventato ricco con sto lavoro!!!
Mi mancano 8 orecchie ed 8 occhi.Massimo

Beato te, io non ci ho capito niente!

 

[studiopci]

 

[ccc1956]

perdinci, ccc1956, adesso capisco perchè non sono diventato ricco con sto lavoro!!!
Mi mancano 8 orecchie ed 8 occhi.Massimo

gli Agenti Immobiliari non te le dicono ste' cose....................loro dicono: ma si' bastano 5k euro e cosi' rimani fregato se l'acquirente si ritira.
loro non informano.
scusate la crudezza ma e' cosi'.
a loro non importa se l'acquirente si ritira..............la loro provvigione e' salva quando il venditore ha accettato i
5k euro che non coprono la provvigione.
te' capi'????
Come porre rimedio a questo???
Farsi due conti e quando conferisci l'incarico all'agenzia basta aggiungere una frase tipo questa:
( Es: Mi impegno a vendere a 300k con caparra non inferiore al X% (o la cifra che volete e che copra la provvigione) mediante assegno circolare e rogito da effettuarsi entro e non oltre x mesi.

se proprio l'assegno circolare sembra troppo ok assegno bancario ma con dicitura SBF

se poi una persona vuole essere proprio sicuro pretendere una clausola da far inserire nella proposta di acquisto-preliminare prima di consegnarla al venditore per accettazione.
che il preliminare è valido se e solo se si verifica la buona riuscita del pagamento.