La figura del garante nel contratto di locazione

[pasqualedf]

@ alexbrasil

mi pregio rimettere risposta in relazione al tuo quesito.

La porzione del testo che risponde direttamente al tuo quesito, la trovi in grassetto.

Cordialità.

IL CONTRATTO DI LOCAZIONE ED IL GARANTE
L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.
Pertanto, il pagamento dell’imposta di registro sulle garanzie personali previste in un contratto di locazione rimane limitato al solo regime ordinario.

Alcuni Esempi: 1.
Contratto 4+4 in regime di cedolare secca.
Canone di locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: non dovuta
Imposta di registro garante persona fisica: non dovuta
Esempio 2.
Contratto di locazione 4+4 in regime IRPEF
Canone di locazione mensile: € 1.000,00
Imposta di registro prima registrazione: € 240,00 - 2% canone annuo - (codice 115T)
Imposta di registro garante persona fisica: € 240,00 (codice 109T)
Il calcolo dell’imposta dovuta sul garante viene effettuato applicando l’aliquota proporzionale dello 0,50% sul canone annuale (non del deposito cauzionale), da versare anticipatamente per l’intera durata contrattuale, con un minimo di 200 euro (ex 168 euro fino al 31/12/2013). Infatti, l’imposta in questione non può essere, in alcun caso, inferiore alla misura fissa stabilita dall’articolo 11 della Tariffa, Parte Prima, del D.P.R. n. 131/86.


Nel caso invece che il terzo si limiti a versare il deposito cauzionale, senza prestare ulteriori garanzie, allora la somma dovuta sarà pari allo 0,50% calcolato sul deposito versato.

 

[alexbrasil]

Gentile Sig Pasquale
la ringrazio per la risposta. Quindi nel mio caso, essendo in cedolare secca, non verso l'imposta di registro per il deposito cauzionale di terzi.
Se fossi stato in regime ordinario invece avrei versato 1350 (dep cauzionale) x0,50%=6,75. Corretto?

 

[Bastimento]

L’art. 4 comma 1-bis del D.L. n. 16/2012 ha apportato una modifica al comma 2 dell’art. 3 del D.Lgs n. 23/2011, stabilendo che ai contratti di locazione assoggettati al regime fiscale della cedolare secca, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, non si applicano le imposte di registro e di bollo alla fidejussione prestata da terzi per il conduttore.

In presenza di fidejussione (bancaria o assicurativa) non avevo dubbi: dello stesso tenore è una circolare esplicativa della AdE.

Diverso pare il discorso sulla garanzia sul canone prestata da terzi: ho letto qui che molti uffici AdE considerano detta garanzia non contemplata dal Dl citato, ed applicano l'imposta dello 0,50% sull'intero periodo, con minimo di 200€.

Aggiungo poi una ulteriore possibilità:
Contemplare la garanzia sul canone come pattuizione separata, su scrittura privata, registrabile al bisogno.

 

[enrikon]

A me risultava un'altra cosa, ossia che occorreva sempre specificare in contratto la cifra per cui il garante (fidejussore) si doveva ritenere impegnato (es. fino al raggiungimento della somma di € 20.000) e su quella pagare l'imposta di registro.
Nessuno ne sa niente?[DOUBLEPOST=1408458398,1408458301][/DOUBLEPOST]

Aggiungo poi una ulteriore possibilità:
Contemplare la garanzia sul canone come pattuizione separata, su scrittura privata, registrabile al bisogno.

 

[pasqualedf]

Corretto! Ad ogni modo, il mio consiglio è fare a meno di un terzo garante per il solo pagamento del deposito cauzionale, senza la specifica prestazione di ulteriori garanzie, quali il corretto e puntuale pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori ovvero di quant'altro indicato nel contratto di locazione. Il garante a questo serve nel 99,9% dei casi!

Infatti, a cosa Le serve un garante per dei soldi che, col deposito cauzionale, ha già incassato?

In astratto, è sì previsto, ma, nella realtà quotidiana, non ho mai sentito che un padrone di casa accetta una simile cosa.

Al più, se all'inquilino sono prestati dei soldi da terzi al fine di coprire il deposito cauzionale, questi sono e restano fatti privati che riguardano l'inquilino stesso e terzi, senza dover necessariamente "impicciare", se non fosse già abbastanza, il padrone di casa e, come tali, trattati a parte.

Scrivo in astratto senza sapere se Ella è il locatore dell'immobile ovvero il locatario. Cordialità. PDF

 

[pasqualedf]

Aggiungo un'ulteriore osservazione al mio post. Nel caso in cui dovesse risultare necessario per l'inquilino una terza persona per la sola costituzione del deposito cauzionale, sarebbe il caso, per il padrone di casa, di scegliersi proprio un altro inquilino!
Infatti, se quest'ultimo non ha la liquidità necessaria (e tale lo dimostra al padrone di casa) per pagare il deposito cauzionale, io personalmente avrei difficoltà a dargli un mio bene in locazione!
In parole povere: ha pochi soldi anche in caso di problemi di manutenzione ordinaria dell'immobile...via, via!!!

Meglio un inquilino con bustapaga adeguata e verificata, su cui l'incidenza del fitto non sia superiore ad un terzo.

 

[enrikon]

Bravo Pasquale, hai messo il dito sulla piaga.
Innanzitutto è importante che le garanzie le fornisca direttamente colui che andrá ad abitare la casa. Solo se fossero un po' scarse la presenza di un garante avrebbe senso. Ma quando l'inquilino dimostrasse di non avere la minima capacitá reddituale (esclusi gli studenti, ovviamente) meglio soprassedere.

 

[alexbrasil]

Nel mio caso specifico il genitore dello studente universitario (che non ha conto corrente) versa per lui tramite bonifico (perchè è un tipo preciso che vuole tutto tracciato) il deposito cauzionale di tre mensilità. Per questo ho il dubbio se inserire nel modello rli l'importo come garanzia di terzi (che comunque non compare nel contratto) oppure non inserendo nulla (come se il bonifico lo avesse fatto il conduttore direttamente).

 

[pasqualedf]

@ alexbrasil, a questo punto è chiara la tua situazione e mi permetto di consigliare delle due l'una: o il contratto lo intesti soltanto al papà dello studente così ti eviti inutili "mal di testa" circa il terzo garante o, tutt'al più, lo cointesti, in solido, al figlio studente ed al genitore.

@enrikon, assolutamente!!! Ogni cosa va soppesata prima di consegnare le chiavi dell'immobile e, in caso di un garante - di questo stiamo discutendo - esigere sempre e comunque la doppia firma per l'approvazione specifica dell'estensione della garanzia oltre il primo quadriennio di locazione.
In ultimo, inserire nel contratto un indirizzo esatto e verificato (NO casella postale!) del luogo dove il garante (se proprio non se ne può fare a meno) lavora, tipo ditta/azienda privata/pubblica, anche e soprattutto per la notifica di atti esecutivi. PDF

 

[gambero1]

Buongiorno, sono io stesso un piccolo proprietario. Va tutto bene fin qui detto. Tuttavia, occorre precisare che, qualora in un contratto di locazione è prevista la figura di un garante che si aggiunge e/o sostituisce all'inquilino nei pagamenti, è INDISPENSABILE che sia inserita una specifica approvazione, con la doppia firma, dell'estenzione della garanzia oltre il termine naturale del contratto, ossia dei primi quattro anni.

Infatti, l'art. 1598 c.c. prevede espressamente che: «Le garanzie prestate da terzi non si estendono alle obbligazioni derivanti da proroghe della durata del contratto». Per superare tale previsione di legge, soccorre l'art. 1341 c.c. che, appunto, prevede la specifica approvazione di clausole che sanciscono: «a carico dell'altro contraente... tacita proroga o rinnovazione del contratto...» con la doppia firma.

Fate bene attenzione e pretendete sempre la doppia firma, giacché se manca, la garanzia, anche se prestata, è valida e limitata soltanto al primo quadriennio di locazione. In altre parole, se l'inquilino smette di pagare, e si è oltre il quarto anno di locazione, non ci sono santi a chi rivolgersi!!!

[DOUBLEPOST=1408803507,1408803271][/DOUBLEPOST]Buongiorno, sono un nuovo utente che si appresta ad affittare una casa a due studentesse con contratto concordato (siamo a Bologna ed è previsto) con cedolare secca.
Mi sembra di aver capito che non devo pagare nulla alla registrazione se inserisco il garante, (corretto?), ma non ho capito nulla sul discorso della doppia firma e di cosa bisogna scrivere visto che il contratto può essere prorogato per due anni.
Grazie