I fatti:
Roberto ha proposto la presente discussione esordendo con la seguente domanda:
“Mi chiedo: in Italia i clienti sanno a cosa vanno incontro quando tentano di comprre un immobile che l AI tratta sulla parola ?
(“Tratta sulla parola” sta, per lui, a significare “senza un incarico in esclusiva”)
Roberto ha apertamente dichiarato che opera solo ed esclusivamente con incarico in esclusiva.
Ha proseguito ponendosi delle domande come cliente-compratore, alle quali ha anche risposto come agente immobiliare.
Roberto ha inoltre chiesto ai frequentatori del forum delle risposte alle sue domande.”
La prima domanda: “- lo sa il cliente che sta facendo una proposta che potrebbe stare parlando di una casa gia venduta da una settimana ?Se l agente non ha la piena esclusivita ne proporre l immobile sta parland di aria fritta.”
La mia risposta: E’ vero, ma questo può succedere anche con l’incarico in esclusiva. Il proprietario vende e paga la penale che è di gran lunga inferiore alla provvigione spettante al mediatore (vedi clausole vessatorie).
La seconda domanda: “- lo sa il cliente che la stessa casa la stanno trattando in 7 a sette prezzi diversi..in otto con il propritario che invece chiede un po meno..lo sa si vero ?”
La mia risposta: E’ vero, ma se è interessato, lo inviterò a sottoscrivere una proposta anche con prezzo inferiore a quello da me indicato. Farò presente al proprietario che il mio cliente è concretamente e seriamente interessato all’acquisto.
La riprova è la consistenza della cifra indicata nell’assegno a valere quale caparra e nella immediata conclusione della compravendita senza richiesta di mutuo.
Inoltre è l’unico cliente che ha presentato una proposta da sette (7) mesi ad oggi ed anche in presenza di sette (7) agenzie oltre all’impegno proprio di lui venditore.
La terza domanda: “lo sa il cliente..che quando il nostro agente immobiliare fiducioso del prossimo avra avuto l accettazione delpropritario con un "ci vediamo dal notaio" e sara corso a sbloccare bi soldi per il compromesso sipotrebbe sentre dire dall stesso Sig Rossi..." ahh si si mi ha chiamato qualcuno..chi Verdi dell immobiliare Verdi..non lo so guardi mi hanno cercato loro io non ho firmato niente a nessuno...no no la casa non la vendiamo piu..ci abbiamo ripensato, salve eh "
Chi li paga i danni, il Sig Rossi proprietario ? E perche mai...IL Sig Verdi ?..la vedo dura...”
La mia risposta: In presenza di una proposta il proprietario è libero di accettare o rifiutare la stessa.
Se rifiuta, l’agente immobiliare fa presente al proponente le motivazioni che hanno indotto la proprietà a rifiutare. Se è possibile ripresentare un’altra proposta, bene, in difetto il mediatore restituisce al proponente l’assegno e si preoccupa di cercare un altro immobile al cliente.
Se accetta, l’agente immobiliare fa firmare la proposta alla proprietà.
Dopo aver comunicato l’accettazione al proponente, consegna l’assegno detenuto in deposito fiduciario alla proprietà.
Nel primo caso, in presenza di rifiuto, il proponente non ha smobilizzato alcuna somma e non ha, di conseguenza, subito alcun danno che possa essere addebitato al mediatore.
Nel secondo, accettazione della proposta, la proprietà ed il proponente dovranno mantenere fede agli impegni sottoscritti con la compravendita.
Queste sarebbero state e sono le mie risposte alle domande di Roberto.
Il mio modesto parere :
“Operare con incarico in esclusiva o senza cambia poco nella sostanza delle cose.
Se la proprietà è seria mantiene fede agli impegni presi anche con una stretta di mano.
Se, al contrario, è di animo truffaldino, non c’è scritto che tenga.
Parere confermato dallo stesso Roberto quando, dopo le domande poste, esordisce con: “Sinceramente in carriera mi e successo piu di una volta di dover mettere "al suo posto" qualche proprietario che non aveva ben compreso come funzionano le cose e vi assicuro che non e stato facile pur in presenza di un contratto perfettao firmatoin maniera perfetta anche formalmente...figurarsi se avessi esordito on un : " mi aveva dato la sua parola"...”.
)..e mi va insieme il cervello per seguire un filo logico
