Locazione commerciale trentennale e necessità disdetta

[salvo0573]

Salve,
ho un dubbio che riguarda il rinnovo di una locazione commerciale che da contratto si è rinnovato tacitamente oltrepassando i 30 anni.
Ora il locatore intende recuperare i propri locai adducendo che la durata massima prevista dalla legge è di 30 anni e che non era necessario inviare disdetta per evitare ulteriore rinnovo e che peraltro non sarebbe da riconoscere alcuna indennità di avviamento.
Riterrei che serviva cmq una disdetta tempestiva per evitare il rinnovo anche dopo il trentesimo anno. Peraltro lo stesso locatore ha già provveduto alla registrazione annuale del contratto. Si rischia in concreto lo sfratto o il contratto si intende rinnovato alle medesime condizioni?
Dalla legge 392/78 e dall'art. 1573 cc non riesco a dirimere il dubbio. Il contratto in ogni caso si rinnovava ogni sessennio e non aveva una durata iniziale di 30 anni. Vi ringrazio per qualsiasi utile info al riguardo.

 

[cristian casabella]

Salve,
ho un dubbio che riguarda il rinnovo di una locazione commerciale che da contratto si è rinnovato tacitamente oltrepassando i 30 anni.
Ora il locatore intende recuperare i propri locai adducendo che la durata massima prevista dalla legge è di 30 anni e che non era necessario inviare disdetta per evitare ulteriore rinnovo e che peraltro non sarebbe da riconoscere alcuna indennità di avviamento.
Riterrei che serviva cmq una disdetta tempestiva per evitare il rinnovo anche dopo il trentesimo anno. Peraltro lo stesso locatore ha già provveduto alla registrazione annuale del contratto. Si rischia in concreto lo sfratto o il contratto si intende rinnovato alle medesime condizioni?
Dalla legge 392/78 e dall'art. 1573 cc non riesco a dirimere il dubbio. Il contratto in ogni caso si rinnovava ogni sessennio e non aveva una durata iniziale di 30 anni. Vi ringrazio per qualsiasi utile info al riguardo.

Per quel che ricordo, non è che il "massimo" dei 30 anni indica che dopo 30 anni decade (chiaramente dopo i vari rinnovi), ma indica che al massimo si possa prevedere inizialmente tale durata
Quindi, in mancanza di disdetta il contratto prosegue di 6 automaticamente...
Strano comunque che dopo tale "affettività" un proprietario mandi via un inquilino (immagino pagatore ineccepibile) per rischiarne uno nuovo

 

[salvo0573]

Credo che la finalità ultima, non ancora formalizzata, sia quella di ottenere un adeguamento. In difetto minaccia lo sfratto per "la intervenuta scadenza trentennale" sia pure senza aver presentato disdetta. Convengo con la tua tesi e secondo me il contratto è rinnovato per altro sessennio però non trovo chiare conferme nelle norme di riferimento.
Grazie tanto per l'attenzione e valutazione.

 

[francesca63]

minaccia lo sfratto per "la intervenuta scadenza trentennale"

È un ‘idiozia.
Non si possono stipulare contratti di durata ultra trentennale, ma un contratto normale può essere rinnovato un numero infinito di volte, arrivando anche ben oltre i 30 anni.

 

[sgaravagli]

che io sappia solo per i fondi agricoli è prevista per legge una locazione massima trentennale..... ma se i rinnovi ci sono...... poco da fare c'è

 

[Bastimento]

che io sappia solo per i fondi agricoli è prevista

No, credo valva per tutte le locazioni.

Ed il limite trentennale riguarda l'originario contratto, non la durata complessiva a seguito di proroghe successive.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il limite esiste ed è stabilito dall'art. 1573 c.c.

Sull'argomento segnalo che c'è un dissidio giurisprudenziale, per cui in alcuni casi le sentenze ritengono di dover rispettare il limite di 30 anni anche evitando i rinnovi di durate più brevi, in altri casi consentono di andare oltre i 30 anni mediante il meccanismo dei rinnovi.
In questo caso, se io fossi il legale del conduttore, suggerirei di invocare l'orientamento a mio vantaggio, che ritiene possibile proseguire dopo i 30 anni: in questo caso il locatore avrebbe dovuto inviare la disdetta nel termine.

In ogni caso riporto i due orientamenti:

"In tema di durata della locazione, il limite massimo previsto dall'art. 1573 cod. civ. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito (Cass. civ., Sez. III, 31/01/2006, n. 2137)"

Cass. 2502/1970 di senso opposto.

Ovviamente la sentenza del 2006 è più recente e va a tutelare anche la finalità della norma, perché effettivamente uno può superare la norma semplicemente mediante infiniti rinnovi.

Avv. Stefano Duchemino

 

[francesca63]

anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio,

Questa sentenza però non riguarda il caso in cui , nell’ambito della “vita” di un normale contratto, il contratto si rinnovi ad ogni scadenza per mancato invio della disdetta, ma proprio il caso in cui, con l’intento di eludere la norma, si sia prevista una durata inferiore al limite trentennale, ma vietando contrattualmente la disdetta o prevedendo un rinnovo automatico e “forzato”, rendendo di fatto quasi impossibile la disdetta.

Concludendo, secondo me, nulla vieta infiniti rinnovi, se non pattuiti dell’inizio, ma frutto di normali e liberi rapporti fra le due parti.

 

[Bastimento]

Ovviamente la sentenza del 2006 è più recente e va a tutelare anche la finalità della norma, perché effettivamente uno può superare la norma semplicemente mediante infiniti rinnovi.

E questa è la dimostrazione , ai massimi livelli giurisprudenziali, della "incertezza" del diritto dei nostri cultori del diritto.

p.s : quanto sopra era legato al mio precedente post in altra discussione sui condizionatori in facciata. Dopo la consultazione del sito Brocardi, devo anch'io correggermi e correggere....
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Come si faccia a sostenere che va "a tutelare anche la finalità della norma" è piuttosto curioso.
Del resto mi pare istruttivo quanto riportato da Brocardi:

Art. 1573 codice civile - Durata della locazione

Salvo diverse norme di legge [ 1607 , 1629 ], la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trent'anni [ 1350 n. 8, 2643 n....

www.brocardi.it

Le sentenze vanno lette e correttamente interpretate: e la sentenza del 2006 non afferma che la durata trentennale è un limite invalicabile. Ma dipende da una specifica clausola contrattuale tendente a rendere indefinita la durata contrattuale . Cito:
Pertanto, qualora le parti (come nella specie) abbiano inserito nel contratto la clausola secondo cui il locatore sia vincolato a non fare cessare il contratto alla scadenza se non per determinate proprie necessità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità.

La stessa relazione 689 del guardasiglii Grandi va nel senso generale che è riportano in nota (2)
(2) E' ammesso, però, che vi siano varie proroghe di un contratto di durata inferiore al limite.

 

[Bastimento]

ohps: vedo che mi sono sovrapposto a Francesca: io ho dovuto informarmi e leggere.....