Locazione commerciale trentennale e necessità disdetta

[STUDIO DUCHEMINO]

Non è questione, però, in questo caso di spirito critico o amore per il diritto, ma semplicemente di usare un linguaggio scientifico condiviso dalla comunità sociale. In questo caso, pattuizioni, nel testo citato, si riferisce ai contratti. Sull'altro discorso rimane aperta la mia domanda. Se è vero che sono situazioni parzialmente diverse, in quanto il problema nasce da quei contratti in cui la struttura giuridica è tale da impedire al locatore di tirarsi indietro, dall'altra è altrettanto vero che la Cassazione non ammette alcun tipo di locazione oltre i 30 anni per lo specifico motivo per cui diventerebbe una vendita. Ti faccio un esempio che a me, purtroppo, dà molto fastidio: se un padre lascia un solo figlio in comodato gratuito tutta la vita e poi gli lascia in legato quell'appartamento, gli altri eredi non ci possono fare nulla, ma "de facto" ha realizzato una donazione e non un comodato e di fatto la cosa così verrà trattata in sede di divisione, con gli altri eredi penalizzati. Quindi, superare i 30 anni mediante contrattini mai disdetti, significa far diventare la locazione una vendita ed è questo il motivo per cui la Cassazione è contraria, perchè la locazione perderebbe la sua funzione di godimento temporaneo del bene. Obietterete sicuramente che è una cosa che è stata scelta volontariamente dalle parti, quindi nessuno è stato obbligato a farla. Ma io vi avevo appunto chiesto di argomentare se questo è un elemento sufficiente a giustificare la deroga alla legge, tutto qui.

 

[francesca63]

Se ti riferisci al testo che hai citato, pattuizioni di diritti di godimento sono gli accordi, contratti e altro che stabiliscono diritti di godimento, come la locazione.

Il testo si riferisce a pattuizioni aggiuntive, che esulano da quelle normali previste per una locazione; cioè a quelle che introducono appositi vincoli stringenti per impedire la disdetta, e quindi, in pratica, ad aggirare il divieto di locazione ultra trentennale.

Mentre non vedo nessun contrasto tra una locazione che si protrae per oltre 30 anni, per evidente scelta delle parti di non esercitare la disdetta ad ogni scadenza, e senza che ciò fosse obbligatorio dell’inizio, la ratio della norma che limita le locazioni ultratrentennali.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il testo si riferisce a pattuizioni aggiuntive, che esulano da quelle normali previste per una locazione; cioè a quelle che introducono appositi vincoli stringenti per impedire la disdetta, e quindi, in pratica, ad aggirare il divieto di locazione ultra trentennale.

Mentre non vedo nessun contrasto tra una locazione che si protrae per oltre 30 anni, per evidente scelta delle parti di non esercitare la disdetta ad ogni scadenza, e senza che ciò fosse obbligatorio dell’inizio, la ratio della norma che limita le locazioni ultratrentennali.

Vedi risposta sopra. Stai confondendo la mia prima citazione, con la seconda.

 

[Bastimento]

motivo per cui la Cassazione è contraria,

Potresti citare una sentena di cassazione più esplicita, nel senso che non si parla di clausole vincolanti atte ad escludere di fatto la libera possibilità di NON rinnovo della proroga?

Quanto all'esempio da te citato (comodato protratto oltre i 30 anni al figlio) puoi analogamente citarmi sentenze della suprema corte che traducono di fatto tale comodato in donazione?

ha realizzato una donazione e non un comodato e di fatto la cosa così verrà trattata in sede di divisione, con gli altri eredi penalizzati.

ps: forse mi dimentico un'altra cosa. Ma sbaglio o le donazioni in vita vengono considerate come anticipo di eredità, e quindi in genere soggette a collazione?
Perchè gli atltri eredi vengano penalizzati occorrono molte altre condizioni: testamento, dispensa da collazione, lesione di legittima, ..... Forse ho dimenticato anche altro.

 

[francesca63]

Vedi risposta sopra. Stai confondendo la mia prima citazione, con la seconda.

Non avevo letto il post #21, mentre scrivevo il #22.

è altrettanto vero che la Cassazione non ammette alcun tipo di locazione oltre i 30 anni

Non è quello che leggo nella sentenza del 2006 da te citata.
Mi piacerebbe leggere una sentenza più pertinente, riferita a quelli che tu chiami “contrattini mai disdetti”.

La Cassazione, quindi, ritiene che non sia economico uno sfruttamento troppo lungo di un bene, da parte di qualcuno

Perdonami, ma messa così fa pensare che un inquilino non abbia nemmeno diritto a stipulare un nuovo contratto per lo stesso immobile, passati i trent’anni: mi pare eccessiva, come interpretazione.

Non entro nel merito dell’esempio del comodato, da te menzionato, per non aggiungere altra carne al fuoco.

Sempre interessante scambiarsi le opinioni; ammetto di non avere la competenza per andare oltre e poter avvalorare la mia tesi con sentenze o pareri, ma sono abbastanza certa di non essere lontana dalla ragione.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Il problema è che facendo l'avvocato, dopo circa 22 anni di professione, sono abbastanza certo che non ci sia nulla di certo. E sono il primo a dispiacermene. Ci sono dei casi "difficili", cosiddetti hard cases, che purtroppo implicano scelte decise della giurisprudenza mai prese realmente. E ci sono situazioni che non sono ancora state affrontate al 100 %. Tu dici di essere sicura di essere vicino alla ragione, tuttavia potresti avere sorprese se il caso del nostro amico finisse in tribunale perché il locatore si impunta e lo caccia.
Non esiste la sfera di cristallo, esiste il ragionamento esattamente come in medicina il medico ragiona partendo dagli indizi che ha per arrivare ad una diagnosi. Ma anche il migliore medico sulla piazza può sbagliare e confondere due malattie, perché la realtà è complessa. Ho citato quelle che sono le pronunce ora in vigore e applicabili, secondo me, anche a casi analoghi. Ma il problema è proprio il concetto di fondo, se sia possibile pensare che la norma citata possa essere elusa bellamente, come se non esistesse, mediante un semplice accordo con cui le parti non si danno mai disdetta. Non ti sembra strano che dopo 30 anni il locatore non possa tirarsi indietro nel caso proposto dal nostro utente? Cioè, il conduttore si è arrabbiato perchè il locatore ha "osato" tirarsi indietro dopo 30 anni. Allora significa che era appunto un sistema vincolante, anche se non in modo esplicito. La controversia nasce proprio nel momento in cui il locatore è stanco del contratto e con una scusa si tira indietro e il conduttore, guarda caso, si oppone dicendo che per lui si deve ancora andare avanti dopo 30 anni.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Potresti citare una sentena di cassazione più esplicita, nel senso che non si parla di clausole vincolanti atte ad escludere di fatto la libera possibilità di NON rinnovo della proroga?

Quanto all'esempio da te citato (comodato protratto oltre i 30 anni al figlio) puoi analogamente citarmi sentenze della suprema corte che traducono di fatto tale comodato in donazione?

ps: forse mi dimentico un'altra cosa. Ma sbaglio o le donazioni in vita vengono considerate come anticipo di eredità, e quindi in genere soggette a collazione?
Perchè gli atltri eredi vengano penalizzati occorrono molte altre condizioni: testamento, dispensa da collazione, lesione di legittima, ..... Forse ho dimenticato anche altro.

Ti posso citare una nota Corte d'Appello di Milano che giustamente, secondo me, se la prende con la Cassazione e conclude per la donazione. Ma ti pare possibile, infatti, che un figlio possa vivere gratuitamente per 50 anni e poi in sede di divisione quella cosa non vale nulla? E gli altri? Secondo Cassazione è sempre comodato, ma non ha alcun senso.

Comunque.

"L’attribuzione, per un tempo considerevole, da parte del ‘de cuius’, ad uno degli eredi di un appartamento in uso gratuito, costituisce donazione indiretta, realizzata attraverso lo schema del comodato gratuito ed il relativo valore, pari all’ammontare complessivo dei canoni di locazione, con riferimento al momento dell’apertura della successione, va computato ai fini della determinazione della porzione disponibile. Lo spirito di liberalità, in tal caso, può anche essere accertato presuntivamente, essendo individuabile ‘in re ipsa’ (App. Milano 17 dicembre 2004, in Nuova giur. civ. comm., 2005, I, 688)"

 

[francesca63]

Non ti sembra strano che dopo 30 anni il locatore non possa tirarsi indietro nel caso proposto dal nostro utente? Cioè, il conduttore si è arrabbiato perchè il locatore ha "osato" tirarsi indietro dopo 30 anni

Non mi pare sia posta così la questione.
Il problema è che il locatore ritiene di non dovere dare disdetta, per un contratto che si è appena rinnovato ; ma nessuno gli impediva di dare la disdetta, come nessuno glielo aveva impedito ai rinnovi precedenti.

sono abbastanza certo che non ci sia nulla di certo. E sono il primo a dispiacermene.

E su questo non posso che concordare.

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Non mi pare sia posta così la questione.
Il problema è che il locatore ritiene di non dovere dare disdetta, per un contratto che si è appena rinnovato ; ma nessuno gli impediva di dare la disdetta, come nessuno glielo aveva impedito ai rinnovi precedenti.
E su questo non posso che concordare.

La dottrina ritiene possibile, per via di una sequenza di tacite rinnovazioni, una durata complessiva della locazione superiore ai trent'anni (Gabrielli, Padovini, 479).

 

[Bastimento]

La dottrina ritiene possibile, per via di una sequenza di tacite rinnovazioni, una durata complessiva della locazione superiore ai trent'anni (Gabrielli, Padovini, 479).

Perdonami la mia ignoranza. Leggo spesso la distinzione fatta tra giurisprudenza e dottrina.
Con la prima ritengo si citino le sentenze
Con la seconda i pareri di affermati e rispettati giuristi: sbaglio?
Nel qual caso la mia reazione e le argomentazioni di Francesca sarebbero in linea con il pensiero del Gabrielli.