Ma voi come le fate le Proposte d'acquisto?

[Oris]

Interessante, quindi fate firmare atti "impuri" perchè le vostre statistiche personali sono a "incidenza bassa".

Ma ai clienti cosa dite?


io gli spiego chiaramente cosa firmano e cosa c'è in gioco: l'importo versato, fino al compromesso, la penale se inadempientei verso l'agenzia (e la tesi del seroli sul ritito in buona fede è forzatamente "leguleia": se si ritirano consenzienti è semplice recesso bilatero e quindi non ci sono inadempienti e l'agenzia si ciuccia il dito, fa parte del gioco).

Voi potete spiegargli chiaramente, specie a chi vende, che hanno sottoscritto un atto ch e può avere "strani" effetti (in taluni casi è nullo, in altri è sproporzionato..)?

 

[Umberto Granducato]

E' sproporzionato probabilmente, ma il cliente ne è informato. Non sono le ns statistiche basse, ma le statistiche nazionali ( un motivo ci sarà no???) e la logica delle cose. Se inadempiente la parte acquirente qual è quel venditore che chiede l'esecuzione del contratto a un acquirente che rinuncia perchè non ha i soldi (o dice di non averli). Se inadempiente il venditore, l'acquirente si prende la caparra doppia ( e il venditore x evitare ulteriori problemi gliela da) e finisce lì. Poi bisogna vedere caso x caso, ma sono veramente rari.
La proposta se non rimanda chiaramente a compromesso non è nè nulla, nè annullabile, quindi non c'è niente di catastrofico. Io mi permetto di dire che sarebbe meglio correggere un po il tiro xchè qst campagna contro la proposta d'acquisto è eccessiva ed inutile. Fatte con criterio valgono eccome.
Il cliente è TUTELATO secondo la legge, se poi la legge fa acqua non è colpa nostra e non è ns compito cambiarla- W la proposta d'acquisto.

 

[Oris]

Beh, se gli dite cosa fanno e cosa firmano, cassi loro.

Io gli faccio firmare le mia e sanno esattamente quanto rischiano, con precisione all'euro.

 

[Seroli]

sisi, sono daccordo, infatti le pre-contrattuali l'ho gia' stampate e da ora usa quelle....consapevole di tutti i limiti.....è vero che se messe sul piatto della bilancia (confirmatoria e pre-contratto) è mooolto meno rischioso il secondo....quindi ok.

E' altrettanto vero che se io ti faccio una proposta precontratto per casa tua, accetto 5000 euro estpressamente come corrispettivo del recesso e poi mi ritiro in buona fede, tu me li rendi e si attacca (forse) anche l'Agenti Immobiliari......

Non c'è soluzione a questo, non c'è verso.....si sceglie la meno peggio.....che non è meno peggio universalmente ma addirittura dipende dalle situazioni.......se avessi da rogitare io venditore la mia nuova casa tra 90 giorni e tu mi fai una proposta cosi' oggi, io preferirei ricevere una tua proposta in confirmatoria, perchè se ti ritiri io m'attacco (5000 o meno).

Solizione fatta bene non c'è....

 

[danielino]

Scusatami, tornando al mio caso....
"la presente proposta è vincolata sospensivamente a che la documentazione sia idonea per il rogito"
C'è stato chi mi ha detto che se i documenti non sono a posto, vedi abuso di 1mq su 100 di appartamento, l'acquirente ha sia il diritto di non fare l'atto sia quello del doppio della caparra. Questo perchè la situazione sospenderebbe la proposta fino alla data indicata per il rogito ma non le penali, esse resterebbero, in questo caso caparra confirmatoria. Che ne pensate visto che questo metro quadro abusivo tra l'altro non è stato fatto dagli attuali proprietari (dal 1984) ma da quelli prima ancora? Sono passati tre condoni e non l'hanno condonato, questo dimostrerebbe che loro non ne sapevano nulla, ma un mio amico mi ha detto che la legge non ammette ignoranza. L'acquirente così non acquista, e vorrebbe il doppio della caparra....

 

[dalele]

Anche io da tempo sto lavorando per elaborare una "nuova" proposta che mi soddisfi, e che soprattutto soddisfi i clienti.
Per il momento la "pre-contrattuale" con la penitenziale non mi convince del tutto perchè rimangono troppo aleatorie i motivi del recesso giustificato o meno.
Cosa facciamo gli elenchiamo uno per uno questi motivi? E' impossibile.
E allora chi decide chi è l'inadempiente "ingiustificato".
Vedremo..

 

[Oris]

Abbiamo limitato i motivi di giustificato recesso in un articolo fatto dal buon seroli.

 

[dalele]

me lo sono perso..

 

[Seroli]

ah l'elenco è facile:
47/85 e difformita' catastali non sanabili per il giorno del Rogito.....facile...............

............pero' "l'elenco" va inteso in senso positivo, cioè puo' essere una limitazione agli effetti della penitenziale ma non lo si puo' applicare al concetto del pre-contratto (cioè la buana fede nella trattativa) come una imbracatura a questo............
...........quindi anche l'elenco non è che serva un gran che, se si pensava di dargli quel fine li'..........e per dirla tutta................ gia' noi andiamo a fare un pre-contratto con tutti gli elementi essenziali di un preliminare, gia' andiamo anche oltre mettendoci tutte le garanzie possibili (per entrambe le parti), gia' poi fissiamo anche tutte le date per i vari pagamenti e ora ci manca anche che mettiamo l'elenco per limitare i casi di buona e/o mala fede........e poi? e poi alla fine ci scriviamo "il presente non rappresenta un prelimirare" ........noooo? e cosa sarebbe allora? .......gia' siamo nella simulazione piena (secondo me), se ci metti anche l'elenco.......

No no, preferisco la proposta di Oris......gia' fin troppo dettagliata.....gia' fin troppo precisa per essere un pre-contratto.........preferisco lasciarla nuda e cruda cosi'.........almeno so' di che morte si deve morire.

Che poi va' benissimo quella di Oris ed è giusta (secondo me), c'ha il limite di se stessa, di una promessa all"acqua di rose" (o che si potrebbe rivelare tale) e questo va benissimo nell'80% dei casi, ma ci sono situazioni dove questa promessa se viene tradita (legge permettendo) fa piu' danni della grandine............pero', tutto non si puo' avere..........pero', in quei sporadici casi uno usa la confirmatoria e festa finita.

 

[Seroli]

poi ragazzi, sia ben chiaro, io non sono avvocato....ci fruzzico un po', c'ho tanti amici legali.......ma puo' essere benissimo che ogni tanto spari delle belle boiate....

....ma scusate, qui non c'è un avvocato con la scritta "ESPERTO" in verde che puo' dire la sua?

Ponz, chiama l'Avv. Caviglia, digli di venire qua.........