Maggioranza necessaria per deliberare acquisto da parte del Condominio di un box

[francesca63]

Il condominio può acquistare ma la non trascrivibilità dei contratti, a favore e contro i condomini, rende praticamente inopponibili ai terzi il trasferimento dei beni;
Che ne pensate?

Non mi pare dica nulla di nuovo, anche se è tutto un po' confuso, e non so quanto aggiornato, perché la modifica dell'art. citato è del 2013.

Con la legge con cui sono state riformate alcune norme sul condominio (legge 220/2012), è stato modificato l'art. 2659 cc ( con entrata in vigore nel 2013) , che riguarda le trascrizioni.
Questa modifica ha dato adito a qualche problema di interpretazione per quanto riguarda gli atti soggetti a trascrizione effettuati da parte del condominio.
Dottrine e giurisprudenza continuano a ritenere che il condominio non sia un soggetto giuridico, ma una forma di contitolarità di diritti, e che sia necessaria la firma di tutti i condomini, o la procura per atto notarile o scrittura privata autenticata fatta all'amministratore da parte di tutti i condomini, per acquistare/vendere/modificare diritti reali anche minori su beni immobili.
Allego qualche spunto:

Il Diritto degli Affari - Homepage

Rivista quadrimestrale diretta da Bruno Inzitari

www.ildirittodegliaffari.it

COMPRAVENDITA - Condominio e anagrafe

COMPRAVENDITA - Condominio e anagrafe

www.notaio-busani.it

Qui , in versione integrale, lo studio del Notariato in merito alla questione :

Gli Studi del CNN - CONTRIBUTO ALLO STUDIO DELLA RIFORMA DEL CONDOMINIO: TEMI E QUESTIONI DI INTERESSE NOTARILE. - Il contributo della prassi notarile alla evoluzione della disciplina delle situazioni reali - e.library - Fondazione Italiana del Notar

 

[Utente Cancellato 72152]

La giurisprudenza continua a ritenere che il condominio non sia un soggetto giuridico, ma una forma di contitolarità di diritti, e che sia necessaria la firma di tutti i condomini, o la procura per atto notarile fatta all'amministratore da parte di tutti i condomini, per acquistare/vendere/modificare diritti reali anche minori su beni immobili.

OK. E' qui che volevo arrivare. Quindi mi confermi che l'acquisto, la vendita, e la modifica di diritti reali (anche minori) su beni immobili, è possibile anche per l'entità "condominio" purché tramite procura notarile all'amministratore, ricevuta da TUTTI i condomini (= unanimità dei consensi, ossia consenso scritto anche degli eventuali assenti in assemblea).

 

[francesca63]

Quindi mi confermi che l'acquisto, la vendita, e la modifica di diritti reali (anche minori) su beni immobili, è possibile anche per l'entità "condominio" purché tramite procura notarile all'amministratore, ricevuta da TUTTI i condomini

No; l'amministratore agirebbe come procuratore dei singoli condomini, che acquisiscono o vendono , ognuno per la propria quota, il diritto .
Non esiste "entità condominio" , nel senso di soggetto con capacità giuridica.

 

[Bastimento]

Sbaglio o c’è una contraddizione in termini?

Perché ?

Perché scrivi che occorre l’unanimità dei consensi, ma poi aggiungi che l’acquisto potrebbe benissimo essere effettuato da una parte dei condomini ( non tutti). Per il resto concordo con ciò che hai confermato: avevo scritto la medesima cosa (diventa una comproprietà e serve procura e non semplice delega)

Non conosco le eventuali evoluzioni del diritto in base alle modifiche del codice c. ma conosco il tema per esperienza pratica.

Rispondendo a @possessore che ipotizzava un caso, confermo che se la compagine condominiale decide di acquistare un terreno adiacente, (cosa che mi è capitata) , questo si acquista in comproprietà e non diventa automaticamente BCNC.
Quando ho posto in assemblea la questione, è stato chiesto ad un tecnico come procedere: la soluzione tecnica non la conosco in dettaglio, ma presumo passi attraverso pratiche pregeo e docfa cioè pratiche di fusione particelle al CT , e aggiornamento del l’elaborato planimetrico per identificare la nuova porzione della particella complessiva come BCNC.
Il tutto con preventivo di circa € 5000 (comunicato dal tecnico all’amministratore).

Non so se abbia calcato la mano, sta di fatto che la proposta è stata accantonata: io non ho insistito, primo perché non mi è chiaro l’effettivo vantaggio, e secondo per una ulteriore complicazione.
Nel caso particolare al momento dell’acquisto del terreno dal costruttore, nudi proprietari erano mia moglie e mia cognata: noi eravamo all’estero per cui la procura e l’acquisto sono stati dati e fatti solo da mia cognata. Quando anni dopo io e mia moglie abbiamo rilevato questo bilicate in Liguria da mia cognata e assorbito lusufrutto che avevano gli suoceri, nessuno ci ha ricordato l’esistenza di questo atto separato del terreno, che così è ancora intestato pro quota a mia cognata pur non facendo più parte del condominio.

Ritornando alla risposta a @francesca68, ovviamente concordo che è altamente auspicabile e raccomandabile la unanimità della partecipazione alla compravendita, proprio per non creare una situazione ingarbugliata

 

[francesca63]

Perché scrivi che occorre l’unanimità dei consensi, ma poi aggiungi che l’acquisto potrebbe benissimo essere effettuato da una parte dei condomini ( non tutti).

Che l'acquisto potrebbe essere fatto solo da una parte dei condomini l'ho scritto dopo il tuo post in cui parlavi di contraddizione di termini.
In ogni caso non mi pare ci sia contraddizione; o acquistano tutti i condomini, e quindi tutti diventano comproprietari, o acquistano solo alcuni, e diventano proprietari solo loro.

 

[Bastimento]

La contraddizione stava nell’indicare la unanimità ed insieme la acquisizione di una parte che ovviamente non rappresentava il tutto. Dai che ci siamo capiti😉

 

[brina82]

Probabilmente la strada più "comoda" sarebbe, come è già stato indicato, farlo divenire un bene comune del condominio, simile al locale caldaia o ai lavatoi, per intenderci.

Tali ambienti solitamente non sono accatastati per fatti propri, nè compaiono nei registri immobiliari, ma appunto sono come BCNC.

Pertanto, nel caso, credo serva un atto notarile e forse 2 pratiche catastali:

1) il bene diventa una nuova categoria catastale (probabilmente F4, ma basta sentire un espero di catasto più di me per capirlo)
2) si fa l'atto
3) il bene si accorpa al vecchio BCNC (e per far ciò è indispensabile che le quote di proprietà coincidano con le quote millesimali)

Non sono sicuro ma probabilmente l'atto è esentasse, qualora si trasformasse appunto in F4. Nell'acquisto però dovrebbero partecipare tutti i condòmini con le corrispondenti quote millesimali e si trascriveranno le rispettive quote per questo sub.

Una volta accorpato al vecchio BCNC, la trascrizione perde di significato (i sub. relativi ai BCNC non vengono trascritti, ovviamente, ma risultano comunque "legati" alle singole u.i.)..

Diversamente, se lo si vuole lasciare con categoria catastale e rendita autonoma, se è box, sarà C/6 e nella visura catastale compariranno tutti i comproprietari.

(di recente mi sono occupato di una autorimessa condominiale di 200mq, C/6, e nonostante i 9 proprietari fossero tutti i condòmini pertanto tutto il condominio, in visura comparivano tutti e 9 i proprietari, e non la persona giuridica "condominio").

 

[Bastimento]

in visura comparivano tutti e 9 i proprietari, e non la persona giuridica

Credo sia inevitabile quando il bene ha propria autonomia funzionale e sia censibile. Non so se esista un BCC

 

[cristian casabella]

Mah...quando vengono pignorati appartamenti di condomini x spese non pagate o quando l ex appartamento del custode viene “dismesso” non diventano mica di proprietà condominiale?

 

[francesca63]

l ex appartamento del custode viene “dismesso” non diventano mica di proprietà condominiale?

L'appartamento del custode, ex o no, dovrebbe essere un bene in comproprietà fra i condomini, pro quota, secondo i millesimi.