Mancata visione documenti e impossibile accedere a gli atti

[Mimi]

mi scuso in anticipo per la ruvidità che potrà trasparire dalla presente risposta ,ma - quando si va a fondo di una questione - è meglio esser chiari

Grazie e ancora Grazie, ancora un mio ultimo post, mi dici se sono abbastanza sufficienti le prove che abbiamo per non pagare "pegno".

Hai centrato pienamente la problematica, dobbiamo solo fare attenzione alla fase finale, votazione dei consuntivi "approvazione con riserva" Revoca e nomina nuova amministratore e riportare tutte le motivazioni della revoca.. cioè far verbalizzare che la revoca avviene per esser venuta meno la fiducia a seguito dei suoi comportamenti (opposizioni, mancate risposte,mancate convocazioni, etc.).
Cosa abbiamo per difenderci...
- 2 mail Gennaio 2021 dove gli contestavo una contabilità con errori
- Una assemblea agitatissima fatta a settembre dove gli è stato contestato che mancavano soldi ma lui non ha mai prodotto il verbale di quella assemblea (era la solita assemblea di settembre per approvare il rendiconto consuntivo) però ce la convocazione che ci ha inviato per fare assemblea
- uno scambio di almeno 10 mail dove risulta chiaramente e più volte cosa gli si contestava sulla contabilità, e che gli estratti conti consegnati erano incompleti e non conformi a gli originali,
- La richiesta scritta di essere messo in condizione di verificare lo stato pagamenti della SMAT dato che risultavano fatture arretrate da pagare
- La raccomandata fatta alla smat
- la raccomandata inviata all'amministratore con elenco dettagliato di cosa si contestava e elenco dettagliato di tutte le fatture non pagate ma che i condomini avevano versato i soldi, soldi che non erano presenti nel conto corrente e le fatture non risultavano presenti su gli E.C. come pagate
- in questi giorni gli è stato contestato sempre tramite mail che nel nuovo rendiconto consuntivo 2020-2021 chiuso il 30 giugno 21 ed elaborato nuovamente dopo la contestazione di settembre ha inserito una fattura emessa ad ottobre 2021 e forse pagata sempre ad ottobre quindi rientra nella gestione 2021-2022 ma inserita nel rendiconto consuntivo 2020-2021
- il preventivo gestione spese 2021-2022 per eccessivo somma. In pratica il rendiconto spese gestione precedente è stato di circa 18.700,00€ e lui ha presentato un preventivo di 26.000,00€ adducendo al fatto che ci sarebbe stato aumento del Gas e della Luce.

 

[matusalemme]

capisco che non sia facile

Premessa

nella vs. vicenda intravvedo un problemino di fondo e te lo scrivo schietto, in modo che sia chiaro e che riusciate ad approntare le giuste strategie

per potersi avere una delibera di revoca, occorre che all'ordine del giorno dell'assemblea sia inserita la voce: revoca dell'amministratore

d'altra parte è poco ipotizzabile che qualsiasi amministratore convochi un'assemblea con un simile ordine del giorno: per questo, credo, che la scelta sia stata obbligata ed abbiate preferito impostare la dismissione in maniera implicita

ma penso ,anche, che il nuovo ordine del giorno da voi proposto faccia capire all'amministratore le vs. reali intenzioni

è ovvio che la nomina di un nuovo amministratore - come atto necessariamente pregiudiziale - presupponga e comporti la revoca "sostanziale" (se non "formale") di quello oggi in essere, potendosi invocare il meccanismo di revoca tacita di cui all'art. 1724 cod. civ., stante l'applicabilità delle disposizioni di cui alla sezione 1 del capo IX del titolo III del libro IV del codice civile, proprio in tema di mandato (art. 1129 ,penultimo comma)

ciò, tanto più, se - come mi pare di capire - la nomina del nuovo amministratore avverrà a metà del mandato amministrativo, e non alla naturale scadenza del termine

ed è per questo che spero tanto (cioè, per evitarvi maggiori complicazioni) che l'amministratore NON convochi nessuna assemblea, vi lasci procedere come riterrete più opportuno (nuovo ordine del giorno e nuova assemblea) e/o vi invii una bella lettera di dimissioni per ...malattia o per imprevedibili e sopravvenuti impegni professionali (o familiari), convocando l'assemblea per l'approvazione di quanto da voi ipotizzato, del suo rendiconto gestionale nonchè per la sostituzione dell'amministratore dimissionario e la consegna della documentazione ai condomini che verranno indicati dall'assemblea

diversamente da quanto sperato, potrebbe invece succedere che l'amministratore convochi l'assemblea e venga alla... guerra, munito di elmetto e lanciafiamme

lì sarà importante nominare presidente un condomino sgaio, che però dovrà essere diverso da quello che dovrà fare il lavoro sporco in assemblea

leggete bene il regolamento condominiale per non farvi infinocchiare da uno che ,comunque, è più esperto di voi

come vedi... può succedere di tutto e occorrerà che siate pronti a mutare la vs. strategia anche all'ultimo momento

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in questo senso, aggiungerei che dovreste tener conto del termine minimo fissato dal vs. regolamento condominiale e vedere come si comporterà l'amministratore

se lui non si attiva per la convocazione dell'assemblea per il termine finale del 15 gennaio 2022, potreste decidere di muovervi voi - subito, senza attendere il 15, in autonomia, inserendo, questa volta, nel nuovo ordine del giorno per la nuova assemblea convocata dal condominio, anche la voce : revoca dell'amministratore

ciò sempre che non abbiate bisogno di lui (come sarebbe comprensibilissimo) per la mancanza dei dati necessari ai fini amministrativi/fiscali/rendiconti/preventivi/consuntivi del vs. condominio

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secondo me, per sopperire all'assenza nell'ordine del giorno dell' assemblea che avete richiesto (entro il 15.01.2022) della revoca dell'amministratore, consiglierei di trovare il modo - in assemblea - di inserire nella discussione preliminare, relativa alla nomina del nuovo amministratore, i motivi del vs. recesso nei confronti dell'attuale amministratore quale motivazione e giustificazione della vs. decisione

dovreste allora predisporre l'elenco dei motivi del vs. recesso (per giusta causa / gravi irregolarità) sulla base di quanto stabilisce già la legge, provando ad inserire in ogni ipotesi legislativa la o le singole violazioni imputabili all'amministrator

questo elenco dovrà essere consegnato al presidente dell'assemblea ed allegato - come parte integrante e sostanziale - al verbale assembleare
se l'amministratore dovesse opporsi, come penso, chiedete la messa a votazione da parte dell'assemblea sul punto

(sarebbe oltremodo auspicabile che all'assemblea partecipino tutti i condomini, e che quelli che non possono diano delega agli altri nei limiti del regolamento)

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un primo elenco delle possibili contestazioni da sollevare all'amministratore lo trovi già tratteggiato nell'art.1129 cod. civ. (seconda parte, che inizia con "Costituiscono ,tra le altre, gravi irregolarità: e giù un elenco di 8 ipotesi, ed ogni ipotesi ne comprende anche più di una: vedi ad es., i nn. 1 - 7 - 8 ) ed un secondo nell'art. 1130 cod. civ.

poi, potreste inserire, nel dettaglio delle contestazioni, quelle altre violazioni che non riuscite a ricomprendere nelle voci precedenti

ogni singola violazione dovrà essere indicata e supportata dalle relative motivazioni e documentazioni

in fondo, contesterete che per tutti questi motivi (e con l'espressa riserva di indicarne altri, che doveste reperire successivamente) è ormai venuta meno la vs. fiducia nell'amministratore e, quindi, procedete alla nomina del nuovo amministratore, previa

se vuoi, prova a buttar giù una prima bozza (anche estremamente sintetica) e la vediamo qui sul forum

 

[francesca63]

Revoca e nomina nuova amministratore e riportare tutte le motivazioni della revoca.. cioè far verbalizzare che la revoca avviene per esser venuta meno la fiducia

Questo non è assolutamente necessario; avete inviato raccomandata con la richiesta di assemblea , con l'ordine del giorno che comprendeva la nomina del nuovo amministratore; quindi la revoca del vecchio è implicita, come avviene normalmente, nella nomino di un altro.

per potersi avere una delibera di revoca, occorre che all'ordine del giorno dell'assemblea sia inserita la voce: revoca dell'amministratore

Non serve delibera di revoca, basta la nomina del nuovo, come da ordine del giorno richiesto; avviene così in ogni condominio, senza bisogno di giustificare alcunché...
Questo è il contenuto della raccomandata, in cui l'unico errore è stato inserire la data del 15 gennaio (perdipiu sbagliando l'anno), poiché la legge impone all'amministratore di inviare convocazione di assemblea entro 10 giorni , senza la quale i condomini possono autoconvocarsi, ma non impone la data entro cui fissarla.

a nomina del nuovo amministratore avverrà a metà del mandato amministrativo, e non alla naturale scadenza del termine

Se sono due anni che non fa approvare i consuntivi, si presume che il suo mandato sia scaduto ( almeno quello di un anno, dopo il quale si può provvedere alla nomina di un altro).

 

[matusalemme]

l'art. 1120, 10° comma, cod. civ. recita testualmente:

"L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata".

Secondo la dottrina in materia riportata qui di seguito (anche se in realtà si tratta di due magistrati che si occupano prevalentemente e scrivono sentenze ma anche libri in materia immobiliare: comunione, condominio e locazioni: Alberto Celeste - Antonio Scarpa, Riforma del condominio, Giuffrè, 2012 , pag. 122), "ferma la durata comunque annuale dell'incarico di amministratore, lo stesso, in mancanza di dimissioni da parte di quest'ultimo o di revoca proveniente dall'assemblea, s'intende tacitamente rinnovato, alla scadenza, per un nuovo periodo minimo di legge.

il medesimo art. 1120, 10° comma, cod. civ., poi, prosegue, stabilendo:
"L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore".

Sempre a pag. 122,la dottrina di cui sopra precisa:
"Come in ogni contratto di durata, avendo la legge stabilito che ,in mancanza di diversa intenzione contraria dell'assemblea o dell'amministratore, ed anzi manifestando essi per fatti concludenti la volontà di continuare il rapporto, questo si protrae nel tempo per il medesimo periodo normativamente predeterminato (secondo il principio generale già codificato negli artt. 1597,1677,1899), il mandato prosegue alle condizioni inizialmente stabilite nell'originaria convenzione di nomina, salvo quelle escluse espressamente dalle parti o dalla legge, o per incompatibilità o per esaurimento della loro funzione.

Secondo me, la revoca (o le dimissioni) del precedente amministratore è/sono il presupposto imprescindibile per poter procedere alla nomina del nuovo: è di palmare evidenza come non si possa procedere alla nomina del nuovo amministratore se non si è - prima - risolto in qualche modo (revoca o dimissioni) il rapporto col vecchio.

Sotto altro profilo, inoltre, come precisa Francesco Tamborrino , Come si amministra un condominio, Pirola, 1993, pag. 151,paragrafo 109, la dottrina è in maggioranza orientata (Branca ,Guidi, Visco, Peretti Griva) nel senso che se la revoca dell'amministratore avviene prima della scadenza del mandato annuale, il condominio è tenuto al risarcimento del danno nei confronti di chi amministra a titolo oneroso, cioè dietro corrispettivo.
E ciò anche se la legge in concreto non subordina alla giusta causa il potere di revoca che spetta in qualunque tempo all'assemblea.

In caso di revoca anticipata senza giusta causa/gravi irregolarità, il danno sarà commisurato al compenso annuale (che penso sia stato pattuito anche nel caso specifico: cd. mancato lucro) nonchè al possibile discredito professionale arrecato ad un amministratore professionista.

Scelga l'assemblea del condominio come meglio procedere in base alle concrete circostanze conosciute.

 

[francesca63]

pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente» (Cass. 18 aprile 2014 n. 9082).
Fonte: Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente
Trattasi di revoca tacita.

 

[Mimi]

se vuoi, prova a buttar giù una prima bozza (anche estremamente sintetica) e la vediamo qui sul forum

pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente» (Cass. 18 aprile 2014 n. 9082).

La richiesta di convocare assemblea straordinaria come previsto art. 66 etc. ha come ordine del giorno: approvazione rendiconto gestione 19-20 e gestione 20-21 e nomina amministratore. Dove è l'errore commesso?
Mi/Ci state aiutando davvero tantissimo con i vostri consigli, abbiamo più di una prova concreta per procedere alla rimozione per gravi inadempienze ed anche per, diciamo "errori" contabili dimostrabili, come mi suggeriva Matusalemme accludo un PdF contenenti descrizioni precise di quello che possiamo comprovare, nero su bianco, se non vi è possibile dopo aver letto mi potete dare/informare cosa fare.
Grazie ancora per la vostra disponibilità

 

[francesca63]

Ma quindi a settembre avevate fatto un’assemblea: in quell’occasione avete rinnovato la nomina dell’amministratore in assemblea , o risale all’anno prima ?
Non ha senso preparare un verbale in anticipo: devi solo preoccuparti che il presidente scelto sia in grado di gestire l’assemblea con determinazione, anche di fronte alle rimostranze dell’amministratore sulle vostre critiche, e che il segretario sia in grado di verbalizzare il tutto efficacemente .
Poi presidente e segretario firmeranno il verbale alla chiusura dell’assemblea, e l’amministratore non può certo modificarlo (fate foto).

 

[matusalemme]

non ci capiamo

secondo me, ciò che voglio sia chiaro è che qui NON viene in questione se la nomina del nuovo amministratore possa - o meno - implicare anche una REVOCA (SEPPURE TACITA) del vecchio amministratore

fin dal mio post n. 10 (vedere ,please) avevo ipotizzato tale possibilità e nessuno ne dubita da tempo

ciò che voglio ri-precisare e che avevo già precisato (e l'ho evidenziato anche nei post successivi) è un'altra cosa

se si procede così (e si può!), quindi con la sola nomina del nuovo amministratore (e, pertanto, con una revoca IMPLICITA, solo TACITA del vecchio), si corre il rischio di esporre il condominio ad una richiesta di danni, con possibile decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo di quest'ultimo, per vedersi pagare le proprie spettanze per l'attività espletata ed espletanda fino alla data di scadenza contrattuale del mandato annuale, oltre alla richiesta di danni morali per lesione della sua professionalità

diverso sarebbe, invece, secondo me, se nella nomina (e, in via preliminare a questa) l'assemblea ci infila - facendole verbalizzare - specifiche e puntuali contestazioni all'operato amministrativo che - ovviamente - hanno da essere, anch'esse, ESPRESSE, non potendo esserlo se il tutto avviene in forma TACITA

solo così la REVOCA potrà essere considerata ESPRESSA (e non TACITA) e, per di più, causata ed avvalorata da GIUSTA CAUSA/GRAVI IRREGOLARITA', con la specifica espressa e puntuale dei vari ADDEBITI

solo così ci si potrà difendere da un'eventuale azione giudiziale del vecchio amministratore, opponendo al credito azionato da quest'ultimo la MOTIVATA SCELTA condominiale di brusca interruzione del rapporto ed, a seguire, il contro-credito per danni arrecati al condominio

senza considerare che se un domani il condominio volesse agire nei confronti dell'amministratore e della sua compagnia assicurativa (escutendo la polizza per responsabilità) al fine del recupero delle somme sparite e per i danni subiti, qualsiasi giudice valuterà anche come si è comportato il condominio in sede di chiusura del rapporto

senza dire nulla, in maniera TACITA? quindi, andava tutto bene?

oppure in maniera ESPRESSA, con espressa riserva di chiedere i danni appena quantificabili, cacciandolo via senza tappeto rosso?


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domani guardo la bozza, che - sempre secondo me - è meglio avere a portata di mano

in un'assemblea - dove i partecipanti non sono del mestiere, mentre l'amministratore lo è per professione - può succedere sempre di tutto ed avere un documento già pronto cui riportarsi e da far semplicemente allegare al verbale, serve anche come pro-memoria nella discussione e fa sempre comodo

 

[francesca63]

Secondo me, la revoca (o le dimissioni) del precedente amministratore è/sono il presupposto imprescindibile per poter procedere alla nomina del nuovo: è di palmare evidenza come non si possa procedere alla nomina del nuovo amministratore se non si è - prima - risolto in qualche modo (revoca o dimissioni) il rapporto col vecchio.

secondo me, ciò che voglio sia chiaro è che qui NON viene in questione se la nomina del nuovo amministratore possa - o meno - implicare anche una REVOCA (SEPPURE TACITA) del vecchio amministratore

Ok, non era facile capire cosa intendevi, visto che hai espresso un pensiero diverso (quello sopra riportato).

Le rimostranze possono anche essere fatte quando si andrà ad analizzare il punto all'ordine del giorno relativo all'approvazione dei consuntivi; in quella sede devono saltar fuori tutte le magagne...
Se l'amministratore sarà in grado di giustificare il suo comportamento, allora la revoca, soprattutto se nel mezzo del mandato annuale, potrà essere problematica.
Se invece non darà spiegazioni soddisfacenti, penso proprio che non gli verrà nemmeno in mente di contestare ex post la revoca, perché si metterebbe ancora più nei guai, portando la questione davanti al giudice.

avere un documento già pronto cui riportarsi e da far semplicemente allegare al verbale, serve anche come pro-memoria nella discussione e fa sempre comodo

E qui non posso che concordare.

 

[Mimi]

Ma quindi a settembre avevate fatto un’assemblea: in quell’occasione avete rinnovato la nomina dell’amministratore in assemblea , o risale all’anno prima ?

Come ogni anno a Settembre assemblea approvava il rendiconto spese e preventivo della gestione che si chiude 30 Giugno, a Sett. 2021 non si parlato della 19-20 e ne tantomeno della gestione 20-21 perchè mi ero stufato delle scorrettezze contabili dell'amministratore ed ho messo all'angolo Amm.re contestandogli tutti i suoi "errori" contabili nelle 2 gestione (quelle precedenti purtroppo erano già state approvate, ho contestato la presenza di 2 voci spese che avrebbe dovuto eliminare già nel precedente rendiconto ed infine il fatto che per il secondo anno di gestione non riportava in contabilità alla chiusura della gestione il totale del fondo cassa, in pratica si approvava un rendiconto senza la presenza del fondo cassa. Votazione per la revoca a settembre 50% Amm.re è andato via è non ha mai prodotto il verbale di quella riunione di conseguenza non risulta la votazione per la revoca ne tantomeno tutti gli "errori" contabili contestatogli

l'assemblea ci infila - facendole verbalizzare - le contestazioni all'operato amministrativo che - ovviamente - hanno da essere ESPRESSE , e non TACITE

Nella richiesta di convocazione assemblea abbiamo scritto: NOMINA AMMINISTRATORE, durante assemblea gli saranno contestate tutte le motivazioni per cui è venuto meno il rapporto di fiducia e quindi si chiederà assemblea di votare alla revoca, dopo di che assemblea nominerà il nuovo amministratore. Fin qua tutto è chiaro Il nostro timore e che il segretario, data inesperienza, non compilerà il verbale nel modo corretto e quindi di conseguenza trovarci a pagare "PEGNO". In pratica cosa ci dobbiamo scrivere sul verbale perchè non possa poi ritorcersi contro il condominio?