Mancato buon esito del contratto d'affitto

[CheCasa!]

Tengo a precisare quanto segue:
mi sono iscritto a questo forum per poter sottoporre la mia situazione a cittadini e/o esperti e avere consigli. Ero ben cosciente che non tutte le opinioni sarebbero state concordi con la mia, ne prendo atto ma non mi interessa assolutamente creare/entrare in polemica.
Non sto raccontando i fatti con il contagocce, ho cercato di esprimerli in maniera sintetica, dando dettagli man mano che proseguiva la discussione.
Fin dall'inizio ho detto che alla base del mancato buon esito del contratto (e del relativo recesso dell'associazione) ci sono stati i contenzioni con altri parenti/comproprietari. Successivamente ho spiegato il mio disappunto nello scoprire i gravi reati compiuti dalle persone che avrei dovuto ospitare in casa e la poca chiarezza nella gestione di questa ospitalità da parte dell'associazione.
Non ho mai detto di essere stato io a voler recedere dal contratto a causa dei problemi con la giustizia della "famiglia bisognosa" (di certo non ne ero contento). Ho sempre sostenuto (ed è la mia opinione personale) che non è stato opportuno attivare delle utenze (in fretta e furia per giunta! Quando ho dato la disponibilità della casa, pareva che la famiglia dovesse entrare da un momento all'altro, levata dalla strada! E invece dopo due settimane non erano ancora entrati! E cercano di farmi passare per scemo, dicendo che non avevano bisogno dell'autorizzazione del giudice!) per delle persone che dovevano attendere un autorizzazione dal giudice competente.
La domanda sul recesso per la precisione era stata fatta dall'utente CheCasa!, quindi "spetta a lui" la sfera magica casomai...
Io vi ho quotato il testo del recesso, come vi ho quotato all'inizio il testo del contratto e nuova h&f mi ha fatto notare che l'associazione, che a voce mi fa tante pressioni, sulla carta (il recesso è stato steso da loro su loro carte intestata) "si è data la zappa sui piedi"...
E' per questo che a volte è utile avere un parere di uno sguardo esterno alla situazione.
Per chi ritiene comica la discussione: ritengo che non sia molto rispettoso nei confronti di tutti utenti che ogni giorno scrivono sul forum per avere uno scambio di vedute e di esperienze.

Devi scusare la goliardia di certi interventi.
In alcune circostante potrebbe sembrare una mancanza di rispetto nei confronti di chi ci scrive.
In realtà fotografa lo spirito irriverente ed un po' ruspante di questo forum che, magari ha il difetto di perdersi in divagazioni ed eccessi testosteronici ma ha anche il pregio di abbandonare l'ingessatura propria di altre piattaforme, permettendo in molti casi, come nel tuo, di riuscire ad addentrarsi nell'analisi della situazione.

Come ti ho scritto (e lo ribadisco) se il contratto è cessato in quanto risolto, era opportuno analizzare la formulazione della risoluzione che, come un po' anche il contratto rimane grossolana, anche se propenderei per la versione di nuova H&F:

Il locatario è l'associazione. Responsabilità dell'associazione = non hanno diritto a nulla per gli allacci in quanto ammettono che la responsabilità è della associazione stessa.

Sono certo che, nonostante il bailamme, la chiacchierata ti sarà stata utile e che in caso di ulteriori necessità non esiterai a proporci altre interessanti questioni!

 

[Bastimento]

anche se propenderei per la versione di nuova H&F:
nuova H&F ha scritto: ↑
Il locatario è l'associazione. Responsabilità dell'associazione = non hanno diritto a nulla per gli allacci in quanto ammettono che la responsabilità è della associazione stessa.

Questo tuo inciso mi incuriosisce.

Se per versione H&F intendi che la associazione si è assunta di fatto e per scritto la responsabilità della disdetta, io parlerei di assunzione di responsabilità esplicita dell'associazione, non di interpretazione/versione.

Se invece accenni alle divergenze di interpretazione sulle norme della locazione (L. 392, L.431, c.c., foresteria) sarei curioso di sentire anche il tuo parere... Ciao.

Avremo forse occasione di ritornare sull'argomento in un 3D specifico

 

[abcdefghilmno]

Grazie a tutti per gli aiuti.
Speriamo che con "carta che canta" l'associazione metta fine alle richieste di rimborso.
Buona serata!

 

[CheCasa!]

Se per versione H&F intendi che la associazione si è assunta di fatto e per scritto la responsabilità della disdetta, io parlerei di assunzione di responsabilità esplicita dell'associazione, non di interpretazione/versione.

sì, mi sono spiegato male. Intendevo dire che la conclusione comunque indicata da H&F in riferimento alla pubblicazione del contenuto della risoluzione la trovo ragionevole.

Se dovessi invece analizzare il contenuto del contratto (@abcdefghilmno mi perdonerà per questa ulteriore digressione) io, personalmente, non lo riferirei al contratto uso foresteria.

Ma ad un contratto ad associazione senza scopo di lucro, la quale, con ogni probabilità, aveva nel suo statuto, la possibilità di alloggiare suoi associati/assistiti (e non ad una società commerciale per i propri dipendenti). Più simile quindi ad una casa famiglia e comunque ad un contratto da sottoscriversi a norma dell'art. 42 della legge 392/78, la cui durata canonica sarebbe dovuta essere di 6 anni + 6 anni....

 

[Bastimento]

Grazie

 

[nuova H&F]

sì, mi sono spiegato male. Intendevo dire che la conclusione comunque indicata da H&F in riferimento alla pubblicazione del contenuto della risoluzione la trovo ragionevole.

Se dovessi invece analizzare il contenuto del contratto (@abcdefghilmno mi perdonerà per questa ulteriore digressione) io, personalmente, non lo riferirei al contratto uso foresteria.

Ma ad un contratto ad associazione senza scopo di lucro, la quale, con ogni probabilità, aveva nel suo statuto, la possibilità di alloggiare suoi associati/assistiti (e non ad una società commerciale per i propri dipendenti). Più simile quindi ad una casa famiglia e comunque ad un contratto da sottoscriversi a norma dell'art. 42 della legge 392/78, la cui durata canonica sarebbe dovuta essere di 6 anni + 6 anni....

L'art. 42 legge 392/78 rinvia e fa riferimento all'art.27 della stessa legge.
L'art 27 fa parte del Capo II : Locazione di immobili urbani adititi ad uso diverso di quello di abitazione.
Non vedo quindi nessuna attinenza. Confermo che al caso in oggetto si applica solo l'art. 1571 del Codice Civile, trattandosi di locazione libera, non inquadrabile nelle leggi 392/78 e 431/98.
Le norme sono precise e chiare. Esse vanno considerate nella loro integralità.

 

[Bastimento]

Confermo che al caso in offetto si applica solo l'art. 1571 del Codice Civile, trattandosi di locazione libera, non inquadrabile nelle leggi 392/78 e 431/98.

Premesso che non è mia intenzione voler per forza aver ragione, vorrei fare osservare che se le norme sono così precise e chiare, dovremmo senza difficoltà trovare un punto di condivisione, cosa che non sta avvenendo. Quindi forse qualcuno le interpreta a modo suo.
Senza voler polemizzare, vorrei quindi esporre le obiezioni al ragionamento di H&F.

1) Hai inizialmente affermato che trattavasi (o era assimilabile a) di contratto foresteria: Ho precisato che tale contratto non sarebbe stato applicabile con una associazione onlus.
Non hai commentato il link che avevo postato: posso conoscere cosa ne pensi?
http://www.blogaffitto.it/categorie...steria-un-contratto-tanti-punti-di-vista.html

2) Le norme sulla locazione sono state di fatto ricomprese sotto la legge 392/78: tutti i contratti dovevano ricadere sotto questa specie di testo unico. Successivamente sono state introdotte delle deroghe, prima coi cosiddetti contratti "con patti in deroga", poi con la L. 431 che ha normato i contratti "liberi", quelli "concordati", quelli "transitori" e quelli "per studenti".

Ritengo che possano considerarsi esclusi da queste 2 leggi, e quindi riconducibili al 1571 c.c. solo poche situazioni: quelle che non riguardano locazioni di immobili ad uso abitativo , ad uso artigianale, industriale, commerciale e di interesse turistico/alberghiero; si aggiungono pure quelli richiamati dall'art. 42 della 392/78 (immobili adibiti ad attività ricreative, assistenziali, culturali.) Secondo me restano fuori pochissimi casi: a mente direi la locazione di box, e il contratto di foresteria, ammesso secondo molti solo se il conduttore è una società di capitali.

Nessuna delle condizioni di cui sopra mi sembra far ritenere il contratto in discussione fra quelli che rientrano sotto il solo cod. civile.

3) In tema di chiarezza delle norme , gradirei conoscere, a latere, il tuo parere circa le disposizioni relative ai contratti stipulati dallo Stato ed Enti territoriali in qualità di conduttori: si applica l'art. 42 c. 1 della 392/78 o l'art. 1 c. 3 della 431/98? A me sembrano in contrasto parziale tra loro.

4) Aggiungerei anche la seguente osservazione: non credo che una Associazione onlus possa rientrare tra gli Enti locali o territoriali che dir si voglia. Essa quindi se loca al fine di subaffittare o concedere in comodato gratuito una abitazione , o rientra tra i casi di locazione a scopo assistenziale (ergo art. 42/392 e relative conseguenze) , o rientra in una locazione abitativa standard. (L. 431) in cui di libero rimarrebeb solo l canone.

 

[CheCasa!]

L'art. 42 legge 392/78 rinvia e fa riferimento all'art.27 della stessa legge.
L'art 27 fa parte del Capo II : Locazione di immobili urbani adititi ad uso diverso di quello di abitazione.
Non vedo quindi nessuna attinenza. Confermo che al caso in oggetto si applica solo l'art. 1571 del Codice Civile, trattandosi di locazione libera, non inquadrabile nelle leggi 392/78 e 431/98.
Le norme sono precise e chiare. Esse vanno considerate nella loro integralità.

L'articolo 42 si intitola "destinazione degli immobili a particolari attività", ivi comprese quelle "assistenziali". Si tratta di una destinazione "particolare". Tanto è vero che dell'art. 27, in questi casi, si applicherebbe solo il primo comma ed in generale, del capo II, solo gli articoli 28, 32 e 41 (oltre al 27 primo comma).
Tra l'altro è interessante osservare che l'articolo 41 rimanda a disposizioni del titolo I (le locazioni abitative!)....

Detto ciò ed al di là di quello che potrei ritenere io, è evidente che il contratto sottoposto presenti delle imprecisioni tali da essere difficilmente inquadrabile se non compiendo su di esso delle modifiche tali da poterlo pienamente ricondurre ad un inequivocabile schema.

Ad esempio, se si trattasse di un contratto soggetto all'Art.42 la durata potrebbe non essere corretta, così come la destinazione dell'immobile non sarebbe potuta ricondursi all'abitazione del conduttore ma all'esercizio delle attività proprie dell'associazione.

Così pure un contratto transitorio ad uso abitativo non contenente le motivazioni di transitorietà non potrebbe dirsi tale.

Difficilmente riuscirei però a ricondurlo a quello "uso foresteria" che prevedrebbe la modifica del soggetto conduttore, essendo questi contratti ritenuti legittimi (da chi li ritiene tali!) solo se sottoscritti da società di capitale mentre, nel nostro caso, il contratto sarebbe potuto essere sottoscritto o dall'associazione o dal destinatario finale persona fisica "poco referenziata".

E' poi probabile che lo schema utilizzato dalle parti non sia quello di un contratto uso foresteria rispetto al quale clausole del tipo "Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola mensilità del canone nonché’ di quant’altro dovuto, costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55, L. 27 luglio 1978, n.392.".
o ancora " Il locatore non concede il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile locato da esercitarsi secondo gli artt. 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392." e per finire "Per quanto non previsto dal presente contratto le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del Codice Civile, della legge 27 luglio 1978, n. 392, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 e comunque alle norme vigenti ed agli usi locali", clausole di questo tipo apparirebbero prive di qualsiasi logica.

E' più probabile che sia stato utilizzato un contratto 4+4 ad uso abitativo adattandolo maldestramente alle proprie esigenze. Sia per quanto concerne la durata, sia per quanto concerne la destinazione.

 

[nuova H&F]

Noto che alcuni non sanno leggere le leggi :
Ogni legge ha dei capitoli di applicazione e li sbaglia, come ho detto, chi fa di tutta l'erba un fascio.
In tema di locazione vi sono 3 punti fermi :
1) art. 1571 CC vale in senso generale, tranne per i casi poi regolamentati da leggi specifiche per casi specifici.
2) legge 392/78
Regola le locazioni :
a)Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione -Tiolo I/ Capo I
b)Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - Titolo I/Capo II
3)legge 431/98
Regola :
a) Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, abgrogando ( all'art.14 ) una serie di articoli della 392/78 limitatamente alle locazioni abitative ( + l'art.83 della 392/78 )

Dal combinato disposto delle 2 leggi citate e l'art. 1571 Codice Civile consegue che il pseudo-contratto dell'associazione pro-assistenza pregiudicati, non può che trovare sede nell'art.1571 CC essendo presente :
-locatoria persona giuridica
-locatario diverso dall'utilizzatore ( foresteria per assistiti )
e cioè trattasi di locazione libera

Invito chi ha ancora dubbi a leggere con attenzione le norme citate.

Mi spiace per Che Casa che addirittura applicherebbe un 6+6 o un 4+4 , pur di non ammettere che si tratta di una situazione simile alle foresterie ( non è vero che la foresteria sia solo per le società di capitale, ma per tutte le persone giuridiche )!

 

[Bastimento]

@nuova H&F : sto sempre aspettando tue osservazioni alla domanda n. 1 del post 67. Visto che fai fatica a leggere riporto la conclusione di quanto descritto nell'art. citato

La legittimità del contratto ad uso foresteria
La domanda non ha ancora ricevuto un risposta certa dalla giurisprudenza. L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone (n. 392/78), postulava un particolare rapporto "a tre". Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di collaborazione). Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione di sicuro vantaggio anche per la società conduttrice che, oltre a soddisfare la propria esigenza locativa, gode anche dei benefici fiscali previsti dalla legge 388/2000 (legge Finanziaria 2001). Il contratto ad uso foresteria, infatti, sembra aver trovato una sua legittimità in una norma inserita nella Finanziaria 2001 (art. 145) che rende totalmente deducibili dal reddito aziendale i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro.
Questa disposizione, di carattere fiscale, ha in realtà assunto una portata significativa anche dal punto di vista normativo. Entrata in vigore proprio quando più che mai acceso era il dibattito sull'ammissibilità del contratto di foresteria, che molti consideravano non più stipulabile a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni abitative (legge 431/1998), in quanto non menzionato dalla stessa legge, la norma sulla deducibilità dei canoni per le locazioni ai dipendenti ha, seppur indirettamente, legittimato l'esistenza e quindi la validità dei contratti di foresteria.