Mandato senza rappresentanza per locazioni turistiche

[Gi79]

Ancora io con altro quesito: Se l'appartamento oggetto di mandato, oltre ad essere usato ad uso turistico, viene fittato ad uso transitorio per alcuni periodi, come si procede ? bisogna redarre due mandati diversi oppure nell'unico mandato si indica il diverso uso dell'appartamento ? Come si fa a redarre un mandato ad " hoc " ? Bisogna rivolgersi ad un avvocato oppure attingere a formulari prestampati presso le associazioni ? Amplio il quesito anche alla fase successiva, e cioè: il cliente che tipo di documento deve firmare, turista o transitorio che sia ?
Grazie mille !

Eccomi,
non entro in merito all'uso transitorio in quanto non lo conosco..
per quanto riguarda il turistico, io uso e/o prendo spunto da quelli che mette a disposizione la FIAIP che secondo me son fatti molto bene.
il cliente/turista l'agenzia dovrà firmare il contratto d'affitto, nel caso di mandato senza rappresentanza il contratto sarà fatto tra agenzia e turista, il proprietario dell'immobile non verrà menzionato.
Per il contratto obbligatoria la forma scritta e conseguente marca da bollo, inferiore ai 30 giorni non serve registrarlo.
Aggiungo:
-se non viene rispettata la forma scritta il contratto è nullo...
-alla finanza del contratto non interessa, è solo una questione civilistica..

se serve altro chiedi..che ti rispondo.. ma mi raccomando non mi assumo responsabilità su quello che scrivo..

ciao

 

[Antonello]

Poco da aggiungere a quello scritto da Gi79.
Ha esaurientemente risposto ai quesiti posti.
Per Sonix:
In un unico mandato farai scrivere che potrai affittare l'immobile sia ad uso turistico che transitorio.
Il transitorio, ne avevamo già parlato prima, viene utilizzato quando ricorrono particolari esigenze (trasferimento temporaneo per lavoro, lavoratore stagionale, studente non universitario, ecc.).
Non può essere inferiore al mese e non superare i diciotto.
Va sempre inserita la clausola in forza della quale le parti descrivono la "particolare esigenza" che deve essere provata da documentazione scritta ed occorre anche la specifica conferma scritta.
Per i fac simili di contratto devono essere utilizzati quelli del D.M. 30.12.2002 all'art. 2 e sono:
Allegato C - LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA (proprietà individuale)
Allegato D - LOCAZIONE ABITATIVA DI NATURA TRANSITORIA (grande proprietà)

(Non sapendo come fare, custode puoi caricarli in maniera che possano essere letti?)​

Fai firmare sempre il contratto sia al conduttore-turista che al conduttore-transitorio.
Ne guadagnerai in salute.

 

[Gi79]

Eccomi qua di nuovo..

Allora ipotizziamo i 2 casi, mandato senza rappresentanza e mandato con rappresentanza.

Primo caso mandato senza rappresentanza:

L'agenzia fattura la locazione al turista esente IVA pari a: 100 Eur.
Il proprietario come da mandato riceve quello pattuito e rilascia ricevuta all'agenza: 70 Eur.
Provvigione Agenzia pari alla differenza tra fattura e ricevuta del proprietario: 30 Eur.
Dunque: proprietario paga tasse su 70 e l'agenzia su 30.


Secondo caso mandato con rappresentanza:

L'agenzia rilascia ricevuta di locazione al turista pari a: Eur. 100
In questo caso L'agenzia fattura la provvigione con IVA al 20% al proprietario, ipotizziamola pari al 30%, dunque: Eur. 30 + 6
Dunque: proprietario paga tasse su Eur. 100, mentre L'agenzia su 30.
In questo caso al proprietario non entrano 100 bensi 64 in quanto ha dovuto sborsare la provvigione ma per legge deve portare a reddito 100, con la conseguenza che c'è una doppia imposizione.. entrambi pagano le tasse su quei 30..

Dunque al proprietario è una "fregatura" sto tipo di mandato.. o sbaglio??

Vostri impressioni??

grazie


P.s.: una cosa che mi sa strana.. ma nel primo caso sui 30 non deve far fattura l'agenzia? pagare l'IVA? niente di niente.. ??

No, non mi occupo da tempo di locazioni turistiche anche se l'operare in Sardegna lo imporrebbe quasi come un obbligo.
E' comunque un settore per agenti immobiliari un pò più giovani di me.
La locazione turistica era bella quando si affittava per lunghi periodi.
Oggi hai un turnover dei clienti settimanale e ciò implica una collaudata organizzazione.
E' un lavoro che parte da febbraio-marzo con le prenotazioni (pubblicità, contratti con caparre, ecc.), a seguire: transfer per recupero clientela all'aereoporto (non per tutti, ma necessita ed è un servizio richiesto), accompagnamento del cliente all'immobile con redazione inventario dei beni, assolvimento delle richieste (bombola esaurita, interruzione della corrente elettrica o dell'acqua, perdita delle chiavi da parte del cliente, ecc.), reinventario dei beni a fine locazione, riaccompagnamento del cliente all'aereoporto.
Vedi questo servizio, se fatto per pochi, è abbastanza facile e piacevole. Svolto per tanti comporta una seria organizzazione che ha i suoi costi e in tante stagioni non si rientra.
Considera anche il restringimento della stagione lavorativa che prima partiva dalla fine delle scuole sino a tutto settembre ed ora si è ridotta a scarsi 40 giorni (primi di luglio-20 agosto).
Per quanto riguarda gli aspetti fiscali, direi che la risposta che avevi tu stesso dato prima e valida e te la riporto:

Buon lavoro e in bocca al lupo per la stagione.

 

[sonix]

Ciao, sono d'accordo per quanto detto sul mandato senza rappresentanza mentre credo ci sia un po' di confusione in quello che scrivi per il mandato con rappresentanza, almeno contabilmente parlando (non ricordo esattamente le differenze tra i due mandati):
Sarebbe forse corretto che tu come agenzia fatturassi la tua commissione al cliente con IVA, dovrebbe poi essere il proprietario a rilasciare ricevuta per l'importo della locazione al cliente, esente IVA.
Così facendo ciascuno dichiara quanto effettivamente percepito.
Che ne pensate ?

 

[Gi79]

ciao,

sul mandato con rappresentanza son certo al 99%.. in quanto si opera per conto e in nome del mandante (ovvero proprietario dell'immobile) .. e dunque al mandate si chiede la provvigione del proprio operato con IVA al 20%...

Ciao, sono d'accordo per quanto detto sul mandato senza rappresentanza mentre credo ci sia un po' di confusione in quello che scrivi per il mandato con rappresentanza, almeno contabilmente parlando (non ricordo esattamente le differenze tra i due mandati):
Sarebbe forse corretto che tu come agenzia fatturassi la tua commissione al cliente con IVA, dovrebbe poi essere il proprietario a rilasciare ricevuta per l'importo della locazione al cliente, esente IVA.
Così facendo ciascuno dichiara quanto effettivamente percepito.
Che ne pensate ?

 

[Zaffiro blu]

Scusate l'intrusione, io ho sempre saputo che il contratto, non va registrato se il periodo di locazione non supera i 30 giorni.

Aggiunto dopo 25 minuti :

Eccomi qua di nuovo..

Allora ipotizziamo i 2 casi, mandato senza rappresentanza e mandato con rappresentanza.

Primo caso mandato senza rappresentanza:

L'agenzia fattura la locazione al turista esente IVA pari a: 100 Eur.
Il proprietario come da mandato riceve quello pattuito e rilascia ricevuta all'agenza: 70 Eur.
Provvigione Agenzia pari alla differenza tra fattura e ricevuta del proprietario: 30 Eur.
Dunque: proprietario paga tasse su 70 e l'agenzia su 30.

P.s.: una cosa che mi sa strana.. ma nel primo caso sui 30 non deve far fattura l'agenzia? pagare l'IVA? niente di niente.. ??[/QUOTE

Sono nuovo e non ho molta dimestichezza con i forum. pertanto vi prego di scusare la mia inesperienza. Il mio commercialista non è daccordo su questo modo di operare. Secondo lui, ai turisti dovrei fattuare + IVA al 10%.
sempre e comunque. Con quali argomentazioni, posso fargli cambiare idea? Grazie a tutti.

 

[Gi79]

Scusate l'intrusione, io ho sempre saputo che il contratto, non va registrato se il periodo di locazione non supera i 30 giorni.

Aggiunto dopo 25 minuti :

Eccomi qua di nuovo..

Allora ipotizziamo i 2 casi, mandato senza rappresentanza e mandato con rappresentanza.

Primo caso mandato senza rappresentanza:

L'agenzia fattura la locazione al turista esente IVA pari a: 100 Eur.
Il proprietario come da mandato riceve quello pattuito e rilascia ricevuta all'agenza: 70 Eur.
Provvigione Agenzia pari alla differenza tra fattura e ricevuta del proprietario: 30 Eur.
Dunque: proprietario paga tasse su 70 e l'agenzia su 30.

P.s.: una cosa che mi sa strana.. ma nel primo caso sui 30 non deve far fattura l'agenzia? pagare l'IVA? niente di niente.. ??[/QUOTE

Sono nuovo e non ho molta dimestichezza con i forum. pertanto vi prego di scusare la mia inesperienza. Il mio commercialista non è daccordo su questo modo di operare. Secondo lui, ai turisti dovrei fattuare + IVA al 10%.
sempre e comunque. Con quali argomentazioni, posso fargli cambiare idea? Grazie a tutti.

ciao,

in allegato trovi la circolare dell'agenzia delleentrate in riferimento al mandato senza rappresentanza, dove dice: " Di contro, tornerà applicabile il trattamento IVA di esenzione (ex art. 10,
n. 8, del D.P.R. n. 633 del 1972), riservato alle locazioni di immobili di civile
abitazione effettuate da soggetti diversi da quelli che li hanno costruiti, qualora
dal combinato disposto delle norme regionali di settore e della normativa
ordinaria (tra cui quella generale di cui al citato D.P.C.M.), emerga che le
prestazioni di alloggio sono prive del carattere “alberghiero” (o analogo) in
precedenza descritto."

Attendo news.. che son curioso cosa dice il tuo commercialista..

a presto, ciao

 

[robycoyx]

Ciao, avrei bisogno di contattarti per sapere se hai risolto i problemi legati alla buroscazia del tuo lavoro. Sono un agente immobiliare e mi sto specializzando nella locazione delle case vacanaze nel sud sardegna. Non so bene che tipo di contratti fare con i propritari delle strutture e non so bene come impostare il discorso provviggionale visto che io guadagno con il sovraprezzo delle case. Puoi darmi un tuo recapito telefonico? Magari puoi aiutarmi a sciogliere i miei dubbi...
Grazie spero di sentirti il prima possibile!
Roberta Frau 33********

 

[Zaffiro blu]

C'è ancora una disputa in corso! Ma come si può?

 

[Antonello]

C'è ancora una disputa in corso!

Chi è che sta disputando?