Modifica proposta d’acquisto firmata e accettata dal venditore

[SST86]

PURE!!!

Non ci siamo capiti avvocato.
Michela non ha detto nulla di sbagliato, anzi. Diciamo pure che se c'è un colpevole sono le banche che continuano a istigare i clienti a inserire la sospensiva nei contratti. OK, capisco, massima tutela per gli acquirenti, ma la parte venditrice??? Ha venduto o non ha venduto? perchè anni fa questi problemi non esistevano e si andavac a rogito anche con pratiche di mutuo usiamo il termine "tiratissime"???
In questo post abbiamo parte acquirente che racconta la sua e tutti DILIGENTEMENTE abbiamo dato il nostro consiglio in funzione di un contratto firmato da ENTRAMBE le parti... appunto entrambe... sappiamo cosa dice o pensa PARTE VEnditrice o prendiamo per buono quello che racconta parte acquirente???
Sinceramente son stufo arcistufo degli acquirenti che arrivano in open house, pretendono il miracolo con un mutuo inverosimile e vogliono essere pure megatutelati con la sospensiva... ma i soldi li hai??? la banca ti ha dato l'ok della pratica e per cortesia il prima possibile che devo COMUNICARE al venditore se ha venduto o no cosi può PROGRAMMARE il suo acquisto o eventi di vita???? QUESta a mio parere è dilegenza.
Grazie per il confronto e la prego di astenersi dal mettere in discussione membri di questo forum che danno solo consigli di buon senso.
P.s.
Vogliamo parlare della diligenza di "ALTRE" categorie????? Per cortesia!!!

Caro Roberto,
Innanzitutto, grazie grazie mille per la tua risposta e capisco molto bene il punto, anch’io mi sono messo nei panni della parte venditrice.
Ti chiedo però di tenere conto che io all’appuntamento previsto per la firma del contratto preliminare, mi sto presentando con un assegno circolare da 20.000 € , con un assegno circolare previsto per il compenso dell’Agente Immobiliare, e con una comunicazione della banca che ha dato valutazione positiva.
Quindi, come acquirente, credo di stare facendo tutto quanto è il mio potere, affinché tutte le parti di questo contratto si sentano tranquilla di perseguire e raggiungere l’oggetto del contratto che in questo caso è la compravendita.
Quindi, sicuramente, alla domanda, se i soldi li ho onestamente, non credo che ci siano elementi per sostenere il contrario, visto che comunque sto pagando nei tempi pattuiti quello che mi è stato chiesto di pagare.
L’errore a mio parere è stato nella sottoscrizione della proposta d’acquisto che si trasforma in contratto preliminare, quella di inserire un termine per la clausola sospensiva che non è congruo ai tempi del rogito.
Perché nonostante io i soldi li abbia, credo che nessuna persona sana di mente firmerebbe e accetterebbe di andare avanti in una compravendita, sapendo che per qualsiasi motivo imprevedibile della vita( magari mi licenziano magari mi ammalo) potrebbero non concedermi il mutuo. Anche se la possibilità è solo del 5% comunque è una possibilità che in tutta onestà credo per correttezza debba essere prevista.
Se tra sette mesi succedesse qualcosa di imprevisto e di brutto non vorrei trovarmi la situazione di dover capire dove trovare 150.000 €.
Tra l’altro, la richiesta che io faccio non è quella di inserire il termine della sospensiva molto avanti, ma semplicemente un paio di mesi in maniera tale che posso fare istruire la pratica sapendo che il rogito avverrà nei sei mesi successivi.
Inoltre, non capisco se esiste una clausola sospensiva che viene declinata diversamente a seconda se il mutuo non si ottiene per problemi di conformità o per problemi reddituali, che è quello che pare sostenere l’agente Immobiliare. Che io sappia, la clausola sospensiva è legata all’impossibilità quindi al verificarsi della condizione che la banca non conceda il mutuo.
È chiaro che nel caso in cui l’immobile abbia dei problemi di conformità urbanistica e per inciso nella proposta d’acquisto firmata il venditore dichiara la conformità urbanistica, andrebbe incontro ad inadempimento.
È corretto quello che dico?
Grazie ancora per il vostro tempo

 

[francesca63]

La causa sospensiva è legata all’impossibilità in generale di ottenere il mutuo non è declinato da nessuna parte ed in nessun paragrafo la distinzione tra le due motivazioni.

Dipende sempre da come è scritta la clausola.
Nel tuo caso, sembra proprio che sia legata alla sola “ possibilità di accedere al finanziamento”: cioè requisito legato ai redditi e al valore dell’immobile a prescindere dall’immobile specifico.
Tant’è vero che i tempi previsti erano stretti, al punto di non permettere una delibera completa.
Purtroppo pare che l’agente non sia in grado di spiegare molto bene il tutto, stando a quanto scrivi .

quello che dice l’agente Immobiliare è che questa clausola sospensiva è valida nel caso di irregolarità dell’immobile ma non è valida nel caso in cui il mutuo non sia concesso per problemi reddituali.

questa non l’ho capita .

 

[SST86]

Dipende sempre da come è scritta la clausola.
Nel tuo caso, sembra proprio che sia legata alla sola “ possibilità di accedere al finanziamento”: cioè requisito legato ai redditi e al valore dell’immobile a prescindere dall’immobile specifico.
Tant’è vero che i tempi previsti erano stretti, al punto di non permettere una delibera completa.
Purtroppo pare che l’agente non sia in grado di spiegare molto bene il tutto, stando a quanto scrivi .

questa non l’ho capita .

Cerco di riformulare meglio:
Lui dice:
Se non ti concedono il mutuo, perché tu hai problemi reddituali, sono fatti tuoi.
Se non ti concedono il mutuo, perché la Casa ha un problema di conformità urbanistica invece sei coperto

 

[Roby]

Ciao Michela, innanzitutto grazie mille a te e a tutti i membri del forum che state rispondendo alle mie domande.
Veramente, grazie, grazie grazie!
Allora, in realtà, io e la mia compagna abbiamo consegnato alla banca tutti i documenti necessari previsti compresi estratto conto modelli 730 e ultime due certificazioni uniche, quindi direi che la valutazione che hanno fatto l’hanno fatta su tutti i documenti che normalmente vengono esaminati nella richiesta di un mutuo.
Quello che dice Roberto è verissimo io chiaramente ho la certezza di avere il mutuo adesso è verosimilmente al 95% ho la certezza di avere il mutuo anche tra sei mesi.
Ho un lavoro molto stabile, un contratto a te indeterminato, così come la mia compagna, quindi chiaramente ad oggi non ci sono elementi di rischio per il quale posso pensare che tra tre mesi non mi dovrebbero accettare il mutuo, soprattutto in considerazione che la prima valutazione positiva l’ho già ricevuta.
Il punto che metto sul tavolo è di pura forma nel senso che, mi spiego:
La clausola sospensiva è legata all’impossibilità di ottenere il mutuo mentre fondamentalmente è quello che dice l’agente Immobiliare è che questa clausola sospensiva è valida nel caso di irregolarità dell’immobile ma non è valida nel caso in cui il mutuo non sia concesso per problemi reddituali.
E questa cosa onestamente, non credo sia vera, ma soprattutto corretta.
La causa sospensiva è legata all’impossibilità in generale di ottenere il mutuo non è declinato da nessuna parte ed in nessun paragrafo la distinzione tra le due motivazioni.

MA senza la doppia conformità non si accede a nessuno rogito, sarebbe davvero negligente l'agente immobiiliare ( e ne risponderebbe) se ti portasse a rogito con ò'immobile difforme. Le banche consigliano la sospensiva per poi madare periti che non chiesono l'accesso agli atti, ma fate lavorare i professionisti. Se ti ha detto che ha già evidenziato delle difformità da sanare è responsabilità in primis del venditore farlo poter addivenire al rogito. NOn ti fidi dell'agente, incarica un notaio di TUA fiducia che si metta in contatto con l'agente e tra i documenti da inviare per il rogito chieda pure la conformità urbanistica.
SE e dico se, dovessimo pensare a tutto quello che può succedere in una compravendita con tempi lunghi non si venderebbe più un immobile, IO credo tu abbia preso le tue dovute precauzioni, non hai problemi di reddito, ma come ha detto qualcuno all'inizio da qui a ottobre succede qualosa di imponderabile a te o a parte venditrice, non c'è legale che tenga, si procede per risolvere i problemi. Credimi in 38 anni ho visto di tutto e col buon senso si risolve tutto.
AUGURI.
P.s. io ho comprato casa da privato con consegna a 18 mesi.

 

[SST86]

MA senza la doppia conformità non si accede a nessuno rogito, sarebbe davvero negligente l'agente immobiiliare ( e ne risponderebbe) se ti portasse a rogito con ò'immobile difforme. Le banche consigliano la sospensiva per poi madare periti che non chiesono l'accesso agli atti, ma fate lavorare i professionisti. Se ti ha detto che ha già evidenziato delle difformità da sanare è responsabilità in primis del venditore farlo poter addivenire al rogito. NOn ti fidi dell'agente, incarica un notaio di TUA fiducia che si metta in contatto con l'agente e tra i documenti da inviare per il rogito chieda pure la conformità urbanistica.
SE e dico se, dovessimo pensare a tutto quello che può succedere in una compravendita con tempi lunghi non si venderebbe più un immobile, IO credo tu abbia preso le tue dovute precauzioni, non hai problemi di reddito, ma come ha detto qualcuno all'inizio da qui a ottobre succede qualosa di imponderabile a te o a parte venditrice, non c'è legale che tenga, si procede per risolvere i problemi. Credimi in 38 anni ho visto di tutto e col buon senso si risolve tutto.
AUGURI.
P.s. io ho comprato casa da privato con consegna a 18 mesi.

Grazie mille, Roberto

 

[francesca63]

Lui dice:
Se non ti concedono il mutuo, perché tu hai problemi reddituali, sono fatti tuoi.
Se non ti concedono il mutuo, perché la Casa ha un problema di conformità urbanistica invece sei coperto

Così ha più senso.
Anche se parliamo di un momento successivo all’avveramento della clausola sospensiva, cioè dopo che hai versato i 20.000 e pagato l’agenzia.
Da quel momento, se non avrai il mutuo per problemi reddituali e non potrai comprare l’inadempimento sarà tuo, se non avrai il mutuo per problemi dell’immobile, non sanabili il tempo, l’inadempimento sarà del venditore.
Ma il venditore sarebbe inadempiente anche se ti concedessero il mutuo, e poi si scopre che c’è un abuso edilizio: nel senso che non sempre il perito analizza a fondo i documenti, e qualcosa potrebbe non rilevarlo.

Tra l’altro, la richiesta che io faccio non è quella di inserire il termine della sospensiva molto avanti, ma semplicemente un paio di mesi

Sarebbero mesi persi per il venditore, per la sua ricerca.

Con quanto hai scritto, e la predelibera in mano, non mi preoccuperei di meteoriti che possono colpire la tua sede di lavoro, rendendoti disoccupato (dicesi iperbole, ma spero di essermi spiegata).

 

[Roby]

Caro Roberto,
Innanzitutto, grazie grazie mille per la tua risposta e capisco molto bene il punto, anch’io mi sono messo nei panni della parte venditrice.
Ti chiedo però di tenere conto che io all’appuntamento previsto per la firma del contratto preliminare, mi sto presentando con un assegno circolare da 20.000 € , con un assegno circolare previsto per il compenso dell’Agente Immobiliare, e con una comunicazione della banca che ha dato valutazione positiva.
Quindi, come acquirente, credo di stare facendo tutto quanto è il mio potere, affinché tutte le parti di questo contratto si sentano tranquilla di perseguire e raggiungere l’oggetto del contratto che in questo caso è la compravendita.
Quindi, sicuramente, alla domanda, se i soldi li ho onestamente, non credo che ci siano elementi per sostenere il contrario, visto che comunque sto pagando nei tempi pattuiti quello che mi è stato chiesto di pagare.
L’errore a mio parere è stato nella sottoscrizione della proposta d’acquisto che si trasforma in contratto preliminare, quella di inserire un termine per la clausola sospensiva che non è congruo ai tempi del rogito.
Perché nonostante io i soldi li abbia, credo che nessuna persona sana di mente firmerebbe e accetterebbe di andare avanti in una compravendita, sapendo che per qualsiasi motivo imprevedibile della vita( magari mi licenziano magari mi ammalo) potrebbero non concedermi il mutuo. Anche se la possibilità è solo del 5% comunque è una possibilità che in tutta onestà credo per correttezza debba essere prevista.
Se tra sette mesi succedesse qualcosa di imprevisto e di brutto non vorrei trovarmi la situazione di dover capire dove trovare 150.000 €.
Tra l’altro, la richiesta che io faccio non è quella di inserire il termine della sospensiva molto avanti, ma semplicemente un paio di mesi in maniera tale che posso fare istruire la pratica sapendo che il rogito avverrà nei sei mesi successivi.
Inoltre, non capisco se esiste una clausola sospensiva che viene declinata diversamente a seconda se il mutuo non si ottiene per problemi di conformità o per problemi reddituali, che è quello che pare sostenere l’agente Immobiliare. Che io sappia, la clausola sospensiva è legata all’impossibilità quindi al verificarsi della condizione che la banca non conceda il mutuo.
È chiaro che nel caso in cui l’immobile abbia dei problemi di conformità urbanistica e per inciso nella proposta d’acquisto firmata il venditore dichiara la conformità urbanistica, andrebbe incontro ad inadempimento.
È corretto quello che dico?
Grazie ancora per il vostro tempo

Ciao, credo di averti risposto nell'atro intervento.
Non mi permetteri mai dire che non sei solvibile, anzi si era capito che lo sei. il mio sfogo probabilmente era indirizzato ad altro/I e ti chiedo scusa. Per il resto vale quanto scritto.

 

[SST86]

Ciao, credo di averti risposto nell'atro intervento.
Non mi permetteri mai dire che non sei solvibile, anzi si era capito che lo sei. il mio sfogo probabilmente era indirizzato ad altro/I e ti chiedo scusa. Per il resto vale quanto scritto.

No, ma ci mancherebbe Roberto nessun problema. Ho inteso perfettamente quello che volevi dire. Ti ringrazio ancora per il tempo che mi hai dedicato.

 

[Jr.]

Non condivido questo post, credo in nessun elemento.
Qui non è in ballo la responsabilità di un acquirente che firma e non sa che cosa firma, ma la diligenza di un professionista che dovrebbe sapere come si svolgono le trattative e a cui il cittadino meno esperto si affida. Non conosco la tua vicenda personale, immagino si tratti di un infermiere che ti ha sottoposto un consenso informato senza spiegarti niente e tu hai firmato. La situazione è diversa: l'agente ha il dovere, secondo me, di svolgere bene il suo lavoro, coordinando le esigenze delle parti, anche perchè l'infermiere immagino che non l'abbia pagato, mentre l'agente si fa pagare "profumatamente".
Il paragone che hai fatto non è calzante.
Inoltre, abbia pazienza ma non condivido una virgola di quello che scrivi a nome dell'intero forum e dei gestori, custodi e amministratori, nonché moderatori, alcuni dei quali ti hanno anche messo il mi piace - come allo stadio si sventolano le bandierine.
Sembri ingenua o fai finta di non capire: la gente va sui forum solo perchè ha risposte gratuite, alle volte di buona qualità, alle volte di pessima qualità. Ma soprattutto non vuole spendere un centesimo.
Per questo gente come te (e me), un po' stupidamente, dedica una parte della giornata a dare risposte gratuite a chi non vuole spendere o pagare qualcuno per risolvere i problemi. La riprova è che c'è chi espone problemi legali, ma anche chi espone problemi tecnici, da architetto, geometra, mediatore, addirittura consulente finanziario e non interessa minimamente se la risposta è sensata, solo che non costi niente.
Questa è la dura verità, poi se uno vuole fare l'eroe può certamente farlo, ma è un illuso.
Io mi occupo di responsabilità nelle trattative immobiliari da anni e l'unica differenza tra me e te è che io riconosco che l'avvocato può sbagliare nel suo lavoro, mentre per te l'agente immobiliare non sbaglia mai, infatti sei una delle persone a cui mi riferivo - non certo a Francesca, che ha una visione molto più attinente alla realtà -, che negano il mondo reale. Per te gli AI come li chiami sono semplicemente impeccabili, qualunque porcata facciano.
Ed è qui che interviene l'avvocato, anche in un forum di AI, come li chiami tu, cioè un professionista che per legge può dare consigli legali, anche eventualmente contro gli AI, come li chiami tu, in quanto molte persone, anche se lo neghi, vengono semplicemente prese per i fondelli dai tuoi colleghi ed è giusto che abbiano risposte e se scrivono ingenuamente su un forum di AI è probabile che vengano consigliati sempre nel senso che è colpa loro quello che hanno firmato o non letto. Infatti, è quello che scrivi sempre, ma la verità è che c'è un professionista che aveva un compito e lo ha assolto con i piedi e non è colpa di chi si è affidato a lui, anche se ha letto male. Qui, poi, in questo caso, potevi leggere quello che volevi, ma solo l'esperienza dell'AI, come lo chiami tu, poteva supplire al problema e non lo ha fatto. Mettiti l'anima in pace e se non ti piacciono i miei interventi non leggerli oppure chiedi di mandarmi via, così almeno la tua coscienza sarà tranquilla. Senza contraddittorio, infatti, occhio non vede, cuore non duole.

Anche se in alcune (sebben rare) occasioni non ho condiviso alcune sue opinioni, Michela negli anni si è mostrata ragionevole e non di parte sostenendo anche gli acquirenti (quando avevano ragione).
E in questa circostanza (come spesso scrive) Michela ci ha preso e si è espressa correttamente e ha consigliato l'utente in maniera tale da EVITARGLI di mettersi nei pasticci da solo e dover eventualmente subire una causa e pagare "profumatamente" (come scrivi tu di noi AI...come se voi avvocati invece lavoraste per beneficenza) un avvocato.
Per quanto riguarda i "mi piace sventolati come bandierine" direi che tutti hanno il diritto di mettere un like e far così capire l'apprezzamento per il proprio commento, le proprie competenze e il proprio lavoro..cosa che evidentemente tu non comprendi mancando di rispetto gratuitamente.
Impara l'educazione e impara ad essere ragionevole.
L'utente ha fatto un pastrocchio, non si è informato sufficientemente su ciò che ha firmato..magari l'AI non gli ha spiegato nulla o magari lo ha fatto ma l'utente non ha capito la spiegazione (cosa che succede spesso quando non si è del mestiere), e diciamocelo..è l'opzione più plausibile..perché oltre ad avere un AI che non ha spiegato nulla dovremmo avere anche un mediatore creditizio che non ha spiegato nulla. 2 su 2???? E' una buona media...forse è più probabile che non abbia capito davvero cosa implicava firmare una proposta e chiedere un mutuo...o forse l'utente (come scrivi tu) non vuole spendere un centesimo e si rivolge a ciarlatani che offrono i saldi di fine stagione!!!!..di nuovo colpa sua!!!
Non si può pretendere il tipo di garanzia che vorrebbe!!! E' irragionevole ed è uno schiaffo in faccia al venditore che in cambio non avrebbe garanzie!!!!
Come vedi l'agente immobiliare non è di parte..pensa sia a compratore che venditore.
Fatti un onesto autoesame sulla tua -più volte dimostrata- presa di posizioni a priori.

 

[Zagonara Emanuele]

PURE!!!

Non ci siamo capiti avvocato.
Michela non ha detto nulla di sbagliato, anzi. Diciamo pure che se c'è un colpevole sono le banche che continuano a istigare i clienti a inserire la sospensiva nei contratti. OK, capisco, massima tutela per gli acquirenti, ma la parte venditrice??? Ha venduto o non ha venduto? perchè anni fa questi problemi non esistevano e si andavac a rogito anche con pratiche di mutuo usiamo il termine "tiratissime"???
In questo post abbiamo parte acquirente che racconta la sua e tutti DILIGENTEMENTE abbiamo dato il nostro consiglio in funzione di un contratto firmato da ENTRAMBE le parti... appunto entrambe... sappiamo cosa dice o pensa PARTE VEnditrice o prendiamo per buono quello che racconta parte acquirente???
Sinceramente son stufo arcistufo degli acquirenti che arrivano in open house, pretendono il miracolo con un mutuo inverosimile e vogliono essere pure megatutelati con la sospensiva... ma i soldi li hai??? la banca ti ha dato l'ok della pratica e per cortesia il prima possibile che devo COMUNICARE al venditore se ha venduto o no cosi può PROGRAMMARE il suo acquisto o eventi di vita???? QUESta a mio parere è dilegenza.
Grazie per il confronto e la prego di astenersi dal mettere in discussione membri di questo forum che danno solo consigli di buon senso.
P.s.
Vogliamo parlare della diligenza di "ALTRE" categorie????? Per cortesia!!!

Meglio tardi che mai!
Fa piacere leggere gli ultimi commenti tuoi e di Michela.

Da tempo, secondo il mio modesto parere, sera ora di finirla col "buonismo" nei confronti degli acquirenti che si lamentano del nulla e accusano apertamente o velatamente i colleghi di mancanza di correttezza, di scarsa professionalità, ecc..., basandosi solamente sull'unica versione fornita e disponibile, la loro appunto.

Sarebbe anche ora che certi individui (laureati (meritatamente o meno) si dedicassero al "loro" lavoro (ammesso che ne abbiamo e siano in grado di farlo) anzichè mettere zizzania su questo forum partendo da posizioni nettamente e chiaramente prevenute nei confronti della nostra categoria e scrivendo castronerie.

Qualcuno prima di oggi, ha "osato" scriverlo col risultato di venire tacciato come "intransigente" e "non moderato".
Qualcun altro è stato addirittura bannato ........
Ora finalmente altri si uniscono al coro.