Buongiorno, vorrei porvi un quesito, sono un agente immobiliare e oggi mi è capitata una situazione complicata che non mi si era mai presentata prima ovvero:
ho ricevuto da parte di un cliente una proposta d'acquisto per uno degli immobili che tratto, compilo quindi la proposta d'acquisto e ritiro l'assegno di caparra, dopodichè avviso il proprietario e fisso un appuntamento per la mattina seguente per una valutazione della suddetta proposta. il giorno dopo, un ora prima del mio appuntamento mi richiama l'acquirente dicendo che non vuole più procedere. Il proprietario però pretende di vedere la proposta d'acquisto in quanto irrevocabile e quindi ormai vincolante.
Cosa devo fare??, ho l'obbligo di fargliela vedere ed eventualmente controfirmare per accettazione?
cosa dicono le norme in materia??
Grazie mille a chi riuscirà a darmi una mano!
La proposta irrevocabile (anche detta proposta ferma) una volta firmata dal proponente é appunto, irrevocabile, non ci sono storie né interpretazioni. E trasmissibile, quindi in caso di morte o di sopravvenuta incapacitá del proponente tra il momento della spedizione della racomandata a/r e quello di effettivo ricevimento, la proposta resta valida e puó essere accettata producendo i suoi effetti, ma attenzione, diventa un contratto bilaterale nel momento in cui il proponente riceve la raccomandata (o altri mezzi sui quali ci sono opinioni contrastanti) con la notizia dell'accettazione. Quindi si faccia attenzione ai suoi diversi momenti e a non confondersi semplificando troppo. Di vitale importanza poi é il termine: la proposta per essere irrevocabile non puó essere perpetua ma deve avere un termine stabilito, in caso contrario é da considerarsi una proposta semplice...quindi per quanti si ritrovino una proposta senza clausola di irrevocabilitá o, che é lo stesso, senza termine stabilito, vale invece quanto segue:
la tesi tradizionale in giurisprudenza dice che la proposta é revocabile se il proponente non ha avuto notizia (al suo indirizzo, art. 1335 c.c.) dell'accettazione della proposta stessa, oppure se la revoca é stata emessa prima che lo sia stata l'accettazione (art. 1328 comma 2) e questo perché é un atto non recettizio.
Ma non si parla di notizia giunta...si basi bene..quanto piuttosto di notizia emessa...ne consegue che si deve fare riferimento alla data di emissione della notizia di accettazione (quindi il timbro della raccomandata) e non all'effettivo ricevimento (arto 1328, comma 1). In pratica se il proponente invia al venditore la revoca il giorno 3 Aprile, e questi la riceve il giorno 6 Aprile, ma il venditore aveva giá inviato l'accettazione il giorno 2 Aprile, che il proponente riceve invece il 7 Aprile, la revoca é invalida, quindi la proposta é valida perché l'accettazione era stata emessa prima della revoca, al di lá delle date di ricevimento.
Anche l'accettazione puó essere revocata, ma qui bisogna stare attenti non alla data di emissione ma alla data di ricevimento (perché a differenza della revoca della proposta, la revoca dell'accettazione é un atto recettizio). In questo caso quindi fa fede la data presente sulla ricevuta di ritorno, non quella di emissione della raccomandata.
Questa é la tesi tradizionale é piú applicata, ma alcuni giudici di Cassazione equiparano le 2 revoche classificandole entrambe quali recettizie, dandone quindi la stessa interpretazione. Se si vuole quindi essere un pó piú pratici, e sicuri al 1000%, si guardino le date delle ricevute di ritorno e non si sbaglia mai.
Per casi un pochino piú particolari ci sarebbe molto altro da dire sull'argomento (iniziata esecuzione del contratto ed indennitá, intrasmissibilitá della proposta in caso di morte o sopravvenuta incapacitá tra il momento della spedizione della comunicazione e quello di arrivo, differenza tra cittadino ed imprenditore purché non sia piccolo imprenditore, ma questo esula dall'oggetto del thread.)
Il codice del consumatore non c'entra proprio niente ed é la legge che dice quanto ho riportato, non servono ulteriori chiarimenti da parte di nessuno, CCIA comprese. Ma si potrebbe parlare di codice del consumatore in merito agli incarichi conferiti al mediatore, in merito ho ancora dei dubbi e appena avró tempo approfondiró la cosa.
