Parametri per valutazione vendita bar

[Antonello]

Come avevo promesso a chi ha interesse alla materia delle cessioni e degli affitti di aziende, nel 1997 volevamo creare una sorta di vademecum supportato sopratutto dalla esperienza personale dell'AI- mediatore di cessioni di aziende.
Ho recuperato quanto scritto oscurando i nominativi degli intervenuti (privacy) e lo allego.
Non è il massimo e va, comunque, migliorato, però è un aiuto al nostro lavoro.
Buona lettura.

 

[Carlo Garbuio]

Salve
la valutazione di un bar è molto difficile se vai a trovare tutto quanto hanno esposto i colleghi - L'Italia la conoscoto tutti - Si incassa 10 e si dichiara 1 - Per la vatutazione di un bar io come consulente adotto questo sistema: All'apertura del bar mi piazzo dentro per un caffè + un cappuccino+ una brioche + un bichierino + ++++ fino alle ore 13 , cerco di non far capire al barista per quale motivo mi trovo li, anzi trovo una scusa che aspetto un amico, e nel frattempo mi segno tutti i caffè che vengono venduti- Alla fine del sopralluogo faccio il conteggio di quanti caffè sono stati fatti x il costo del caffè e mi esce una cifra che moltiplico per 365 e divido per 3 , la somma che ne viene fuori rappresenta il valore del bar effettivo - A questa somma bisogna aggiungere il valore delle attrezzature+ il locale se è di proprietà altrimenti non si aggiunge niente - Ecco fatto e mi trovo sempre bene - Bisogna però stabilire se si tratta di un bar con affluenza di mattina oppure di pomerigio - Il conteggio si deve fare sempre nel tempo di più traffico durante la giornata - i periodi di traffico si dividono in tre: mattino, pomerigio o notte - Colamais

E' una metodologia personale, criticabile, imprecisa, migliorabile .... ma trasparente e fondata su una analisi sul campo dei dati. E' sempre meno peggio di indici o valutazioni soggettivi o presi da qualsiasi testo o pubblicazione.
Complimenti, davvero, non sto scherzando. Facessero tutti così per le valutazioni non ci sarebbero grosse differenze nelle perizie

Aggiunto dopo 11 minuti :

Salve a tutti ragazzi! Ho un quesito da sottoporvi.
Mi è capitato un cliente che vuole vendere un bar ben avviato già da qualche anno, ma chiede una cifra spropositata, vorrei farlo ragionare e scendere ad una cifra più contenuta. Quali parametri posso prendere in considerazione per fare una giusta valutazione?
Grazie a tutti per le risposte

Se si vende l'immobile procedi a una valutazione con comparabili, in alternativa a capitalizzazione del reddito (locazioni) e, come ultima spiaggia valuta al costo di ricostruzione deprezzato

Se vendi l'attività non puoi che basarti sui dati contabili entrate e uscite, fai un bilancio ed anche qui procedi con la capitalizzazione.

e ti sei comportato da professionista in valutazioni.
Poi le considerazione sul dichiarato o meno lasciale fare al tuo cliente, essendo del settore credo sia giustamente più esperto ... ad ognuno le proprie competenze!

Affidati ad un valutatore immobiliare che applica gli IVS e, nel frattempo, frequenta un corso base così potrai diventarlo anche tu

ciao

 

[leonard]

Come avevo promesso a chi ha interesse alla materia delle cessioni e degli affitti di aziende, nel 1997 volevamo creare una sorta di vademecum supportato sopratutto dalla esperienza personale dell'AI- mediatore di cessioni di aziende.
Ho recuperato quanto scritto oscurando i nominativi degli intervenuti (privacy) e lo allego.
Non è il massimo e va, comunque, migliorato, però è un aiuto al nostro lavoro.
Buona lettura.

......caro antonello , interessante ma mancano molte altre cose da considerare nella contrattazione, ad esempio il reale potenziale del locale che non vedo calcolato, o meglio quanto incassa e quanto potrebbe incassare, maggiore è la differenza e più è appetibile il locale..... una grande inesattezza è considerare la macchina del caffè l'albero motore del bar, solo una caffetteria pura lo è.........cmq si denota nell'allegato che chi spiega e affronta la tematica in maniera più vicina alla logica del mercato sono gli A.I i professionisti da te citati utilizzano "parametri" troppo generici e slegati dal contesto valutativo.....complimenti per la tua disponibilità e il tuo "buon cuore"...........

 

[Antonello]

......caro antonello , interessante ma mancano molte altre cose da considerare nella contrattazione, ad esempio il reale potenziale del locale che non vedo calcolato, o meglio quanto incassa e quanto potrebbe incassare, maggiore è la differenza e più è appetibile il locale..... una grande inesattezza è considerare la macchina del caffè l'albero motore del bar, solo una caffetteria pura lo è.........cmq si denota nell'allegato che chi spiega e affronta la tematica in maniera più vicina alla logica del mercato sono gli A.I i professionisti da te citati utilizzano "parametri" troppo generici e slegati dal contesto valutativo.....complimenti per la tua disponibilità e il tuo "buon cuore"...........

Sul reale potenziale del locale o meglio su quanto incassa, non se ne è parlato nello specifico in quanto non avevamo sottomano un'azienda nel particolare da valutare, ma era un discorso sul generale.
A parte la caffetteria pura, in un classico bar caffè qual'è o cosa è per te "l'albero motore"?
Allego una tabella, non perfetta ma che potrebbe rivelarsi utile nel quotidiano dell'AI.

 

[Umberto Granducato]

Sul reale potenziale del locale o meglio su quanto incassa, non se ne è parlato nello specifico in quanto non avevamo sottomano un'azienda nel particolare da valutare, ma era un discorso sul generale.
A parte la caffetteria pura, in un classico bar caffè qual'è o cosa è per te "l'albero motore"?
Allego una tabella, non perfetta ma che potrebbe rivelarsi utile nel quotidiano dell'AI.

Molto interessante.
Secondo la tabella però, i valori di bar ed edicole mi sembrano eccessivi.

 

[Antonello]

Molto interessante.
Secondo la tabella però, i valori di bar ed edicole mi sembrano eccessivi.

Non solo quelle dei pubblici esercizi ed edicole, anche altre.
Considera che la conservo da una decina d'anni.
E' una tabella non perfetta ma, come detto prima, dà un aiuto.

 

[Umberto Granducato]

Non solo quelle dei pubblici esercizi ed edicole, anche altre.
Considera che la conservo da una decina d'anni.
E' una tabella non perfetta ma, come detto prima, dà un aiuto.

Esagero se dico che li dimezzerei o giù di lì?

 

[Antonello]

Esagero se dico che li dimezzerei o giù di lì?

No, non esageri.
Considera, comunque, che questa tabella era stata approntata prima delle liberalizzazioni volute da Bersani.
Oggi, nella valutazione di un'azienda commerciale, il valore "licenza" equivale a "zero".

 

[leonard]

Sul reale potenziale del locale o meglio su quanto incassa, non se ne è parlato nello specifico in quanto non avevamo sottomano un'azienda nel particolare da valutare, ma era un discorso sul generale.
A parte la caffetteria pura, in un classico bar caffè qual'è o cosa è per te "l'albero motore"?
Allego una tabella, non perfetta ma che potrebbe rivelarsi utile nel quotidiano dell'AI.

......non solo quanto incassa realmente, ciò si riesce a fare grazie ad altri parametri in parte da te già menzionati , ma quanto potrebbe incassare grazie alle eventuali "innovazioni "della nuova "potenziale " gestione, ciò rende ulteriormente interessante l'eventuale acquisto,oppure la stessa tipologia ma più professionale fà cambiare i dati e rendere "interessante acquisto" in sintesi non basta valutare l'azienda per ciò che è e che vale ma anche a quanto potrebbe arrivare se gestita in maniera "ottimale"....esistono più" motori" che "alberi" i quali generano ricavo e variano in base a molti elementi.............

Aggiunto dopo 7 minuti :

....oltretutto bisognerebbe stabilire a priori quali elementi valutativi prevalgono sulla azienda che vuoi "mediare" e poi iniziare la valutazione .............come vedi la cosa è "leggermente" complessa.............

Aggiunto dopo 5 minuti :

...........nel veneto ad esempio Bressani non ha ancora "colpito" in tutti i comuni in quanto le licenze di somministrazione sono ancora contingentate...........

 

[Antonello]

......non solo quanto incassa realmente, ciò si riesce a fare grazie ad altri parametri in parte da te già menzionati , ma quanto potrebbe incassare grazie alle eventuali "innovazioni "della nuova "potenziale " gestione, ciò rende ulteriormente interessante l'eventuale acquisto,oppure la stessa tipologia ma più professionale fà cambiare i dati e rendere "interessante acquisto" in sintesi non basta valutare l'azienda per ciò che è e che vale ma anche a quanto potrebbe arrivare se gestita in maniera "ottimale"....

La valutazione viene richiesta per proporre in vendita quell'attività o quell'esercizio in quel determinato periodo ed in quelle attuali situazioni (incassi, arredi, strumentazioni, ecc.).
L'eventuale potenzialità futura, se eventualmente ci fosse, è già stata conteggiata nel prezzo di vendita anche se la potenzialità futura, data da una diversa ed ottimale gestione, non è oggetto di vendita.
La potenzialità futura è futura.