Salve
la valutazione di un bar è molto difficile se vai a trovare tutto quanto hanno esposto i colleghi - L'Italia la conoscoto tutti - Si incassa 10 e si dichiara 1 - Per la vatutazione di un bar io come consulente adotto questo sistema: All'apertura del bar mi piazzo dentro per un caffè + un cappuccino+ una brioche + un bichierino + ++++ fino alle ore 13 , cerco di non far capire al barista per quale motivo mi trovo li, anzi trovo una scusa che aspetto un amico, e nel frattempo mi segno tutti i caffè che vengono venduti- Alla fine del sopralluogo faccio il conteggio di quanti caffè sono stati fatti x il costo del caffè e mi esce una cifra che moltiplico per 365 e divido per 3 , la somma che ne viene fuori rappresenta il valore del bar effettivo - A questa somma bisogna aggiungere il valore delle attrezzature+ il locale se è di proprietà altrimenti non si aggiunge niente - Ecco fatto e mi trovo sempre bene - Bisogna però stabilire se si tratta di un bar con affluenza di mattina oppure di pomerigio - Il conteggio si deve fare sempre nel tempo di più traffico durante la giornata - i periodi di traffico si dividono in tre: mattino, pomerigio o notte - Colamais
E' una metodologia personale, criticabile, imprecisa, migliorabile .... ma trasparente e fondata su una analisi sul campo dei dati. E' sempre meno peggio di indici o valutazioni soggettivi o presi da qualsiasi testo o pubblicazione.
Complimenti, davvero, non sto scherzando. Facessero tutti così per le valutazioni non ci sarebbero grosse differenze nelle perizie
Aggiunto dopo 11 minuti :
Salve a tutti ragazzi! Ho un quesito da sottoporvi.
Mi è capitato un cliente che vuole vendere un bar ben avviato già da qualche anno, ma chiede una cifra spropositata, vorrei farlo ragionare e scendere ad una cifra più contenuta. Quali parametri posso prendere in considerazione per fare una giusta valutazione?
Grazie a tutti per le risposte
Se si vende l'immobile procedi a una valutazione con comparabili, in alternativa a capitalizzazione del reddito (locazioni) e, come ultima spiaggia valuta al costo di ricostruzione deprezzato
Se vendi l'attività non puoi che basarti sui dati contabili entrate e uscite, fai un bilancio ed anche qui procedi con la capitalizzazione.
e ti sei comportato da professionista in valutazioni.
Poi le considerazione sul dichiarato o meno lasciale fare al tuo cliente, essendo del settore credo sia giustamente più esperto ... ad ognuno le proprie competenze!
Affidati ad un valutatore immobiliare che applica gli IVS e, nel frattempo, frequenta un corso base così potrai diventarlo anche tu
ciao
