Secondo me tu sei un agente di primissimo pelo, probabilmente lavori in un franchising. (Quanto ho sbagliato?)
ne sei convintissimo? Ti annoierei elencandoti tanta superficialità, quasi paragonabile alla Ninuzzaggine che c'è in giro
Questo commento lascia intendere che anche tu denunci che in giro, GLI ALTRI agenti immobiliari non fano bene il loro mestiere...
ma tu si, chiaro... e poi vi chiedete come mai la gente non vi rispetti, non vi rispettate nemmeno tra voi...
e peggio, sapete cosa fanno i vostri colleghi in giro e non fate nulla per isolarli.
e tu scomodi un geometra, pagandolo spero, per verificare la conformità urbanistica????? )
Parli di scomodare un geometra per la conformità urbanistica... perché, me la fornisci tu?
Interessante, con quale titolo? Oppure il notaio? Sai di cosa parliamo e conosci le conseguenze possibili?
se non facessero neanche quello i notai, con che faccia chiederebbero quelle parcelle assurde?
(tralascio il commento sui notai, che è superficiale e mi pare quello che dice "lui è più ladro di me".).
oggi più che mai, aggiungo.Facciamo un giro insieme, anzichè perdere del tempo dietro una tastiera?
Quindi tu vedi piovere proposte su proposte su ogni immobile al punto di fare vere e proprie aste
totò lo lascio riposare, non te lo meriti
Hai ragione anche qui, chiuderanno tutte le agenzie immobiliari perchè, a tuo dire, non servono a nulla (fessi quelli che ci hanno pagato finora e che continuano a farlo).
Mai detto questo, coda di paglia? Io ho risposto al solito tema che vi è caro e che a sentir voi risolve tutto: l'esclusiva, che non solo non è professionalità, ma pure un aborto giuridico, forse il concetto ti sfugge e temo di capire anche perché.
Personalmente ho parlato di professionalità e credibilità: così si gestisce un incarico di vendita e, di conseguenza, si ribassa un prezzo
I fatti raccontano il contrario, è risaputo che l'esclusiva nel mercato spesso viene presa a prezzi "fuori", ma chiaramente sono gli altri e tu le vendi tutte.
però tu hai scritto:
e, dulcis in fundo, negoziazione del prezzo finale di vendita: quel -20/25% finale che l'acquirente riesce a spuntare rispetto alla richiesta finale grazie alla mediazione dell'agente immobiliare, mi pare una cosa buona e giusta, altro che Ninuzzo e abusivi vari...
Significa che tu, arbitrariamente, decidi un prezzo che secondo te è un 25-30% meno del prezzo di mercato e quindi l'acquirente ci guadagna ?? Al proprietario, ripeto, glielo dici?? O volevi dire che essendo un 20-30% meno del prezzo che gli altri richiedono ci guadagna le parti perché una vende in fretta e l'altra compra a poco... e quindi non tratti, perché il prezzo che metti è già "perfetto"... dammi retta, raccontale ad altri queste novelle... come stimi gli immobili e come dai il prezzo giusto? I tuoi clienti trattano? Per favore...
Smontiamo le tue affermazioni con quello che io NON CONOSCO del tuo mestiere:
Come si valuta un immobile?
Expertise-storica-comparativa, nel medioevo -> market comparison approach o income approach o costo di costruzione deprezzato nel futuro (remoto).
L'expertise e l'ordinarietà è quella che usate voi al 95%: quanti metri è,piano, stato, zona, storia, esperienza, vale tot, faccio la stima con il feedback e attraveso i punti di merito faccio tornare, cambiando a piacerei coefficienti, che vale TOT. Difetto: conta l'esperienza dell'agente e il cul0 (detto meno volgarmente "caso"). I perfezionisti usano il decreto che indicava la ripartizione delle superfici condominiali nell'edilizia popolare o la uni 10750.
STOP: questo sopra lo fanno i più solerti, gli altri dicono che vale neuro per SUL(superficie utile lorda) prendendo OMI o borsini di settore, oppure guardando i portali immobiliari (orrore).
Già qui si capisce quanto l'indicazione di prezzo sia poco scientifica e si basi sul "puzzo", a naso.
Poi c'è da calcolare al reazione del proprietario, se la stima lo convince o meno, cosa che molti agenti sanno può precludere l'incarico in esclusiva (che è il primo scopo dell'agente: assicurarsi una possibile vendita SENZA concorrenza degli altri agenti. Questo porta molti tuoi colleghi (GLI ALTRI, EH? Non sia mai...) a accontentare il nostro proprietario mettendo il prezzo che questi indica fuori, i più solerti lo salutano educatamente e lo lasciano bollire nel suo brodo un po'.
Ma partiamo dalla tu ipotesi: tu dici che grazie alla tua professionalità e credibilità, l'acquirente guadagna un 20-30%... rispetto a cosa?
Se ho ben capito, correggimi se sbagli, tu valuti gli immobili a prezzo perfetto (o quasi) e quindi si compra e si vende a quel prezzo che chiameremo PIPI (perfectprice) o al massimo si vende a ~PIPI.
Quindi non si tratta, la trattativa significa che l'agente è poco professionale e poco credibile (strano, io pensavo che i mediatori...) se supera quella tolleranza, perché già in fase di acquisizione tu avresti scremato quel 25-30% che invece GLI ALTRI, incapaci, NINUZZI ci tengono su (pensa che invece mi risulta che i ninuzzi abbiano spesso prezzi minori in canna rispetto al prezzo, per lo stesso immobile, di una agenzia immobiliare...) ma proseguiamo nel tuo ragionamento.
Tu sostieni, grazie alle tue capacità, di prevedere il mercato (che nel caso degli immobili è polverizzato fino all'unicità dell'acquirente e dell'immobile) e quindi grazie a te io che compro non mi devo affannare a trattare, hai già fatto tu, in fase di acquisizione. IN pratica riesci a fare quel che fior di periti da anni cercano di scoprire: avere la formula del futuro prezzo pagato.
Se non sostieni questo allora sostieni forse che da te l'acquirente fa l'affare... e allor a continuo a chiedermi perché il venditore dovrebbe darti l'esclusiva...
Sai perché i miei ragionamenti sopra sembrano strampalati? Perché è strampalato il principio che tentano di esaminare.
Quello che vedo io, la mia realtà del mercato immobiliare, quella che io che sono ignorante misuro è questa: l'agente da una indicazione di prezzo sulla base della sua esperienza, poi raccoglie le varie proposte dal mercato e tramite la trattativa arriva a far chiudere un affare. L'esclusiva con prezzo minimo fissato o comunque vincolante è un metodo innaturale e contro il mercato, oltre che contro il funzionamento normale dei rapporti clienti - mediatori.
Per paradosso, tra un agente che si arroga il diritto di indicare il PIPI e un mediatore che non si mette nemmeno a fare le stime e si limita a proporre immobili e poi vedere quali incontrano il mercato, attraverso la trattativa, ausiliata dalla sua opera "psicologico-economica", il secondo è sicuramente migliore e meno tossico al mercato. L'esclusiva va bene per un mandatario, il prezzo PIPI va bene in paesi dove hai a disposizione i comparabili in chiaro (che tu sai cosa sono sicuramente), in italia NO.
Il giochino di darmi ragione pensando di sembrare più "maturo" non funziona su chi come me ha probabilmente il doppio dei tuoi anni, le motivazioni che hai posto sono slogan, prive di fondamento reale se non per vender il tuo prodotto, chiaro, solo che io non compro fumo, ho smesso.
alla fine di ogni rogito o stipula di un contratto di locazione.E' chiaro che non sempre è così, come ovvio che sia.
).
