Planimetria catastale non conforme. Proposta di Acquisto?

[francesco68]

A fine marzo ho fatto una proposta d'acquisto versando euro 10000
l'appartamento in questione deve essere ristrutturato e verificando le misure reali mi sono accorto
che ogni stanza sia in lunghezza che in larghezza presentava le dimensioni ridotte rispetto alla planimetria catastale che io mi ero fatto consegnare per potere progettare i lavori.
Premetto che la variazione dimensionale è considerevole visto che varia da 30cm a 90cm per ogni lato.
Vorrei sapere se posso fermi restituire la somma versata rescindendo il contratto e se il mediatore può avanzare il diritto delle provvigioni ugualmente.
L' agenzia si è impegnata a rifare la planimetria a proprie spese dopo l'atto e il proprietario non sconta nulla.
Vorrei un consiglio VISTO CHE LA SITUAZIONE MI SEMBRA PIUTTOSTO COMPLICATA.

GRAZIE.

 

[Maurizio Zucchetti]

.... ma sei sicuro che quella che ti è stata consegnata sia proprio la planimetria catastale? Dovrebbe riportare l'intestazione del catasto, il foglio, la particella e il sub, l'orientamento e la firma del funzionario ... sarebbe la prima volta che sull'appartamento è stata fatta una riduzione, piuttosto che un ampliamento!
Ti suggerirei innanzitutto di farti scrivere l'impegno a rifare la planimetria a proprie spese da parte dell'Agenzia e soprattutto l'impegno a non scontare niente dal proprietario, in modo che rimanga traccia della loro conoscenza della difformità.
A questo punto, e dopo aver sentito il consiglio di un legale, potrai chiedere loro di recedere dalla proposta minacciando di adire le vie legali.
Credo che tu lo possa fare a prescindere, ma se loro ti confermano la loro conoscenza è senz'altro meglio!

 

[roberto.spalti]

Prima di tutto verifica la conformità dello stato attuale con quanto depositato presso l'ufficio tecnico del comune, il catasto NON è probatorio.
hai due possibilità:
1 L'immobile potrebbe essere conforme da un punto di vista urbanistico e difforme per il catasto, in quel caso basta fare la nuova planimetria per errata rappresentazione grafica e si risolve il tutto; mi raccomando PRIMA dell'atto e non dopo.
2 L'immobile è difforme dal punto di vista urbanistico e allora son dolori, bisogna presentare una santoria per aumento abusivo di volumetria e potrebbe anche non essere concessa perché lo strumento urbanistico non la prevede.
Quindi fai fare una verifica urbanistica e catastale da un tuo tecnico e poi trai le conclusioni.
In caso di difformità non sanabili entro l'atto puoi recedere dal contratto e richiedere anche il doppio di quanto versato.
L'agenzia in questo caso la paga di solito la parte inadempiente e niente si chiede all'altra; fatte le verifiche organizzate una riunione tutti insieme e fai presente che se tutti sono ragionevoli ti accontenti di quanto versato, altrimenti se devi pagare provvigione vuoi il doppio e la provvigione la paga il venditore.

 

[Sandro 7942]

Prima di tutto verifica la conformità dello stato attuale con quanto depositato presso l'ufficio tecnico del comune, il catasto NON è probatorio.
hai due possibilità:
1 L'immobile potrebbe essere conforme da un punto di vista urbanistico e difforme per il catasto, in quel caso basta fare la nuova planimetria per errata rappresentazione grafica e si risolve il tutto; mi raccomando PRIMA dell'atto e non dopo.
2 L'immobile è difforme dal punto di vista urbanistico e allora son dolori, bisogna presentare una santoria per aumento abusivo di volumetria e potrebbe anche non essere concessa perché lo strumento urbanistico non la prevede.
Quindi fai fare una verifica urbanistica e catastale da un tuo tecnico e poi trai le conclusioni.
In caso di difformità non sanabili entro l'atto puoi recedere dal contratto e richiedere anche il doppio di quanto versato.
L'agenzia in questo caso la paga di solito la parte inadempiente e niente si chiede all'altra; fatte le verifiche organizzate una riunione tutti insieme e fai presente che se tutti sono ragionevoli ti accontenti di quanto versato, altrimenti se devi pagare provvigione vuoi il doppio e la provvigione la paga il venditore.

Quoto. Soprattutto l'ultima parte!

 

[giorgino]

Oltre alle avvertenze dei miei amici che sottoscrivo in pieno, voglio darti un paio di chiarimenti che spesso sono fraintesi dal 90% dei Clienti.

1. L'acquisto tu lo fai con la formula "visto e gradito, a corpo e non a misura" per cui se non c'è vizio occulto, in poche parole non importa come sia grande o piccola la planimetria catastale. Tu l'appartamento lo visiti quante volte vuoi, lo puoi misurare ecc. E se decidi di acquistarlo lo fai senza tenere conto delle misure "dichiarate" o retraibili dalla planimetria catastale o meno.

2. Spesso le planimetrie utilizzate dalle agenzie, in quanto ridisegnate o fotocopiate, sono raramente in scala e in effetti non occorre che lo siano ai fini commerciali (fatto salvo che non ti venga "fatto credere" che l'appartamento sia di una dimensione attraverso una planimetria falsata appositamente dall'agente immobiliare).

3. Il Catasto esiste solo a fini fiscali, per cui non solo non è probatorio della proprietà dell'immobile ma nemmeno della consistenza edilizio/impiantistica. Come consigliato da Roberto occorre verificare lo stato dell'immobile all'ufficio comunale dell'edilizia privata.

4. In definitiva vorrei capire se non vuoi procedere all'acquisto dell'immobile perchè ti sei reso conto che la casa è troppo piccola per le tue esigenze, o perchè non credi che la cifra offerta sia congrua dopo aver assodato le reali misure dell'immobile.

g

 

[francesco68]

Rispondendo al punto n°4 direi che l'appartamento è sicuramente meno adattabile ai progetti che avevo in mente
a causa della metratura minoreinoltre sicuramente la cifra incide in quanto il valore è direttamente proporzionale ai mq.
Per cui avendo un valore inferiore ed essendo impossibilitato ad operare secondo progetto di ristrutturazione creato su piantina
ho la sensazione di essere stato danneggiato.
punto n°3
quale è la prassi da seguire per rivolgersi a questo ente?
punto n°2
infatti la sensazione e che la fotocopia della planimetria catastale con sfondo in carta millimetrata fedele abbia la piantina sovrapposta
naturalmente ingrandita per cui a misura sembra esatta in realtà non lo è.(bisognerebbe sapere se questa piantina sia stata ingrandita volontariamente).
punto n°1
Questo è vero
però non essendo un addetto ai lavori e non andando in giro con il metro la buona fede devi averla almeno avendo in mano un documento che dovrebbe essere assolutamente preciso come quello da me consultato.

Per ROBERTO SPALTI
abbi pazienza ma non capisco

perchè prima dell' atto?
e se si rifiutano sono obbligato ad acquistare?
perdo la caparra?
devo pagare le provvigioni?
per quanto riguarda la planimetria secondo me si tratta di una fotocopia sovrapposta ad un foglio di carta millimetrata perchè
essa nel suo errore è assolutamente uniforme.

grazie a tutti per ulteriori suggerimenti.

 

[giorgino]

Rispondendo al punto n°4 direi che l'appartamento è sicuramente meno adattabile ai progetti che avevo in mente a causa della metratura minore. inoltre sicuramente la cifra incide in quanto il valore è direttamente proporzionale ai mq.
Per cui avendo un valore inferiore ed essendo impossibilitato ad operare secondo progetto di ristrutturazione creato su piantina
ho la sensazione di essere stato danneggiato.

Il valore è direttamente proporzionale all'immobile, non alla sua estensione in mq.
Per questo si compra a corpo e non a misura
Le stime che senti in giro "a metro quadro" non hanno un riscontro legale nella compravendita, ma sono un mero metodo statistico (a mio modo di vedere senza senso peraltro).

Capisco il tuo disappunto, ma sotto il profilo tecnico, nessuno ti ha danneggiato, salvo prova contraria. L'Agente Immobiliare non è obbligato a fornire un dettaglio tecnico affidabile, che resta a carico dell'acquirente. Altrimenti sarebbero i geometri a fare gli agenti immobiliari.
Il mestiere dell'agente immobiliare - secondo la legge - è di mettere in contatto la parte venditrice e la parte acquirente. Il resto dei servizi sono "opzionali" e fanno parte della professionalità del singolo agente che li fornisce ai suoi clienti come valore aggiunto. Ma non sono obbligatori.

Se al contrario il proprietario o l'agente immobiliare una volta a conoscenza dei tuoi propositi, hanno falsificato dei dati dell'immobile per convincerti a sottoscrivere una proposta di acquisto, allora sei stato danneggiato. Resterebbe solo il problema di poterlo dimostrare.

punto n°3
quale è la prassi da seguire per rivolgersi a questo ente?

Ti conviene incaricare il geometra di cui sopra. Oppure chiedere all'agente immobiliare di farsene carico per tuo conto. L'accesso a certa documentazione, per quanto del tutto pubblica, non è facilissima per un non addetto ai lavori. Se l'agente immobiliare è in buona fede, non vedo perchè dovrebbe negarti l'assistenza necessaria.

punto n°2
infatti la sensazione e che la fotocopia della planimetria catastale con sfondo in carta millimetrata fedele abbia la piantina sovrapposta
naturalmente ingrandita per cui a misura sembra esatta in realtà non lo è.(bisognerebbe sapere se questa piantina sia stata ingrandita volontariamente).

Una sensazione non ti basta per accusare di una colpa così grave un professionista. Ti garantisco che i proprietari ci danno in mano della documentazione scadente e spesso fotocopiata decine di volte.
E comunque tieni conto che MAI le planimetrie catastali sono affidabili sotto il profilo della misura. Del resto il Catasto è e rimane uno strumento fiscale e non tecnico.

punto n°1
Questo è vero
però non essendo un addetto ai lavori e non andando in giro con il metro la buona fede devi averla almeno avendo in mano un documento che dovrebbe essere assolutamente preciso come quello da me consultato.

Come ti ho detto, la planimetria catastale non è e non vuole essere un documento tecnico, ma solo fiscale. La planimetria catastale non è probatoria nè della proprietà tantomeno delle misure.
Inoltre non vedo come un imprenditore serio, possa esprimersi su un progetto basato su una planimetria catastale le cui porte di casa disegnate sono di 120 cm anzichè di 80. Voglio dire, persino io che non sono un tecnico la prima cosa che guardo in una planimetria è se è in una scala "ragionevole". La miura delle porte interne mente raramente...
A nessun muratore sfuggirebbe... tantomeno a un imprenditore edile.

 

[francesco68]

punto n°2
posso confermare quello che dici in quanto la documentazione in mano all' agenzia imm. è esattamente quella data dal proprietario
per cui se di "errore" si tratta è sicuramente da ricercare precedentemente.
Quindi io non do nessuna colpa al professionista.
Ma sicuramente qualcuno in precedenza ha gestito la cosa con una certa superficialità.

 

[giorgino]

Quindi io non do nessuna colpa al professionista.
Ma sicuramente qualcuno in precedenza ha gestito la cosa con una certa superficialità.

Attenzione. Io non dico che il professionista non ha colpe intendiamoci...
Mi sembra che ci sia stata superficialità in una catena di errori e cioè:

1. Il proprietario ha dato all'agente immobiliare una piantina fuori scala (apposta o no? mah)[/*:m:fe94wi3c]
2. L'Agente Immobiliare ti ha dato in mano una planimetria fuori scala.
   [list:fe94wi3c]
3. Caso 1: L'Agente Immobiliare non si è accorto del fuori scala. Malissimo.[/*:m:fe94wi3c]
4. Caso 2: L'Agente Immobiliare accortosi del fuori scala, ha taciuto apposta l'anomalia pur sapendo che su quella planimetria avresti redatto un piano di ristrutturazione. Se hai parlato di misurazioni con l'agente immobiliare è ancora peggio.[/*:m:fe94wi3c]

[/*:m:fe94wi3c]
[*]Hai preso in mano una planimetria falsata nelle misure. Sei l'unico di tutta la storia che poteva non accorgersi dell'anomalia. L'unico "innocente", diciamo.
[/*:m:fe94wi3c]
[*]Hai dato in mano a un muratore/imprenditore la planimetria. Impossibile che anche l'ultimo dei muratori non si accorga di un fuori misura consistente. Inoltre nessun muratore al mondo, farebbe un preventivo dei lavori di ristrutturazione senza visitare l'immobile e prendere delle misure.
Consiglio: Se costui ti ha fatto una cifra su un documento del genere, affida il lavoro a un artigiano/imprenditore un pochino più serio, oppure ancora meglio affidati a un geometra/architetto. Soldi ben spesi.[/*:m:fe94wi3c][/list:fe94wi3c]
Infine di chi è la colpa? Umanamente e deontologicamente a parer mio di tutti e tre, il proprietario, l'agente immobiliare e il muratore/imprenditore.
Legalmente di nessuno dei tre, fatto salvo che tu non riesca a dimostrare il dolo. Il che è praticamente molto molto difficile a meno che tu non abbia delle "prove" indiscutibili.

Che fare quindi?

1. Tentare di ragionare con l'agente immobiliare e il proprietario per una rinuncia all'acquisto senza danni per nessuno: Ti riprendi la tua caparra, non paghi provvigioni, e la casa si rimette in vendita.[/*:m:fe94wi3c]
2. Procedere con l'acquisto. In questo caso, prima della sottoscrizione del preliminare di consiglio di esigere dall'agente immobiliare che verifichi:
   • Che l'immobile sia conforme alle normative urbanistiche/edilizie per iscritto tramite documentazione reperita all'Edilizia Privata del Comune.[/*:m:fe94wi3c]
   • Che l'immobile sia libero da pesi e vincoli ipotecari attraverso una visura ipotecaria.[/*:m:fe94wi3c]
   • Che il proprietario dell'immobile sia un privato e che l'immobile non sia stato ricevuto da quest'ultimo per donazione o successione (nel qual caso bisogna accertare ancora un paio di cose)[/*:m:fe94wi3c]
   • Che la planimetria catastale aggiornata alla data del compromesso sia conforme per ciò che riguarda la composizione/disposizione/destinazione dei locali interni.[/*:m:fe94wi3c]
   [/*:m:fe94wi3c][/list:fe94wi3c]
   
   Ti consiglio e raccomando di chiedere all'Agente Immobiliare qualora tu non l'abbia già fatto:
   
   1. Numero di iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione alla CCIAA
   2. Se la modulistica utilizzata per raccogliere la tua proposta di acquisto è depositata alla Camera di Commercio.
   
   Se i due punti sovraesposti risultassero negativi, sappi che l'Agente Immobiliare non è un Agente Immobilare e quindi non ha diritto alcuno di percepire le provvigioni e che anche nel caso in cui il modulo della proposta di acquisto che ha utilizzato per la tua proposta non fosse depositato, non ha diritto alle provvigioni.
   
   g

 

[francesco68]

VOLEVO PRECISARE CHE E' IL PROBLEMA E' VENUTO FUORI ESATTAMENTE NEL MOMENTO IN CUI MI SONO RECATO NELL' APPARTAMENTO CON IL MURATORE CON CUI METRO ALLA MANO HO VERIFICATO I LAVORI CHE AVEVO PROGETTATO SU
PIANTINA E PURTOPPO MI SONO RESO CONTO DI NON POTERLI REALIZZARE.
PECCATO CHE AVEVO GIA' FATTO LA PROPOSTA DI ACQUISTO VERSANDO EURO 10000.
E L'APPARTAMENTO LO AVEVO VISTO UNA VOLTA DOPODICHE' HO LAVORATO SU PLANIMETRIA.

GRAZIE!!!