Planimetria catastale non conforme. Proposta di Acquisto?

[giorgino]

Facci sapere come va a finire e soprattutto che intenzioni hai. Se possiamo aiutarti lo faremo di sicuro

g

 

[francesco68]

ah... dimenticavo come mai è necessario fare tutte queste modifiche prima del rogito?
Può l'agente o il proprietario tramite scrittura privata impegnarsi a regolarizzare il tutto anche successivamente al rogito?
Se si cosa cambia?
E che tipo di documentazione si devepretendere?
Una modifica o un rifacimento?

grazie 1000 anticipatamente

 

[giorgino]

Le modifiche vanno fatte prima del rogito notarile perchè il notaio altrimenti non può rogitare.

La documentazione che deve essere idonea PRIMA del rogito, e funzionale all'atto stesso è:

1. Planimetria catastale aggiornata e conforme alla reale situazione dell'immobile
2. Conformità urbanistico/edilizia
3. Situazione ipotecaria
4. Atto di provenienza legittimo

g

 

[francesco68]

Quindi se non ho capito male nelle mie condizioni il rogito non può essere eseguito visto che tra planimetria catastale e dimensioni reali in tutti i vani c'è differenza.
Se voglio rogitare devo nascondere la situazione al notaio?
Con quali conseguenze.

grazie...

 

[roberto.spalti]

perchè prima dell' atto?
Prima dell'atto perché dopo cosa fai se non ottemperano? ne chiedi la risoluzione? Impossibile o quasi.

e se si rifiutano sono obbligato ad acquistare?
Assolutamente NO dato che manca la conformità del bene

perdo la caparra?
NO anzi hai diritto alla restituzione del doppio oltre eventuali danni e spese

devo pagare le provvigioni?
Da me NO ma io non sono il collega quindi veditela con lui

per quanto riguarda la planimetria secondo me si tratta di una fotocopia sovrapposta ad un foglio di carta millimetrata perchè
essa nel suo errore è assolutamente uniforme.
Le planimetrie catastali sono in scala 1:200 quindi 1 mm equivale a 20 cm, se la fotocopiatrice (e lo fanno in tante) stira un pochino l'immagine un margine di errore è fisiologico. Per la prossima volta: mai lavorare su un catastale, soprattutto se per far vedere meglio la casa è stato ingrandito con lo zoom della fotocopiatrice.

Fai le verifiche in Comune, con un tecnico di tua fiducia, è la soluzione migliore per capire dove è il problema.

 

[Sandro 7942]

Aggiungo:
se tu andassi in atto nella situazione attuale accetteresti la planimetria che il notaio ti presenta.... E quindi non potresti più rivalerti in alcun modo in quanto sarebbe dichiarazione mendace!

 

[Maurizio Zucchetti]

... insomma .... calma e gesso!
La situazione è parecchio ingarbugliata, ed è essenziale che tu ti faccia assistere e consigliare da persone che sanno COSA va fatto, COME va fatto e QUANDO va fatto!
Incomincia a chiare la posizione dell'Agente Immobiliare (iscrizione a ruolo e modulistica), e intanto cercati AUTONOMAMENTE un buon notaio (e non l'hai già fatto), e soprattutto .....
... TIENICI INFORMATI!

 

[tempozero]

Quindi io non do nessuna colpa al professionista.
Ma sicuramente qualcuno in precedenza ha gestito la cosa con una certa superficialità.

Attenzione. Io non dico che il professionista non ha colpe intendiamoci...
Mi sembra che ci sia stata superficialità in una catena di errori e cioè:

1. Il proprietario ha dato all'agente immobiliare una piantina fuori scala (apposta o no? mah)[/*:m:1jh6a46x]
2. L'Agente Immobiliare ti ha dato in mano una planimetria fuori scala.
   [list:1jh6a46x]
3. Caso 1: L'Agente Immobiliare non si è accorto del fuori scala. Malissimo.[/*:m:1jh6a46x]
4. Caso 2: L'Agente Immobiliare accortosi del fuori scala, ha taciuto apposta l'anomalia pur sapendo che su quella planimetria avresti redatto un piano di ristrutturazione. Se hai parlato di misurazioni con l'agente immobiliare è ancora peggio.[/*:m:1jh6a46x]

[/*:m:1jh6a46x]
[*]Hai preso in mano una planimetria falsata nelle misure. Sei l'unico di tutta la storia che poteva non accorgersi dell'anomalia. L'unico "innocente", diciamo.
[/*:m:1jh6a46x]
[*]Hai dato in mano a un muratore/imprenditore la planimetria. Impossibile che anche l'ultimo dei muratori non si accorga di un fuori misura consistente. Inoltre nessun muratore al mondo, farebbe un preventivo dei lavori di ristrutturazione senza visitare l'immobile e prendere delle misure.
Consiglio: Se costui ti ha fatto una cifra su un documento del genere, affida il lavoro a un artigiano/imprenditore un pochino più serio, oppure ancora meglio affidati a un geometra/architetto. Soldi ben spesi.[/*:m:1jh6a46x][/list:1jh6a46x]
Infine di chi è la colpa? Umanamente e deontologicamente a parer mio di tutti e tre, il proprietario, l'agente immobiliare e il muratore/imprenditore.
Legalmente di nessuno dei tre, fatto salvo che tu non riesca a dimostrare il dolo. Il che è praticamente molto molto difficile a meno che tu non abbia delle "prove" indiscutibili.

Che fare quindi?

1. Tentare di ragionare con l'agente immobiliare e il proprietario per una rinuncia all'acquisto senza danni per nessuno: Ti riprendi la tua caparra, non paghi provvigioni, e la casa si rimette in vendita.[/*:m:1jh6a46x]
2. Procedere con l'acquisto. In questo caso, prima della sottoscrizione del preliminare di consiglio di esigere dall'agente immobiliare che verifichi:
   • Che l'immobile sia conforme alle normative urbanistiche/edilizie per iscritto tramite documentazione reperita all'Edilizia Privata del Comune.[/*:m:1jh6a46x]
   • Che l'immobile sia libero da pesi e vincoli ipotecari attraverso una visura ipotecaria.[/*:m:1jh6a46x]
   • Che il proprietario dell'immobile sia un privato e che l'immobile non sia stato ricevuto da quest'ultimo per donazione o successione (nel qual caso bisogna accertare ancora un paio di cose)[/*:m:1jh6a46x]
   • Che la planimetria catastale aggiornata alla data del compromesso sia conforme per ciò che riguarda la composizione/disposizione/destinazione dei locali interni.[/*:m:1jh6a46x]
   [/*:m:1jh6a46x][/list:1jh6a46x]
   
   Ti consiglio e raccomando di chiedere all'Agente Immobiliare qualora tu non l'abbia già fatto:
   
   1. Numero di iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione alla CCIAA
   2. Se la modulistica utilizzata per raccogliere la tua proposta di acquisto è depositata alla Camera di Commercio.
   
   Se i due punti sovraesposti risultassero negativi, sappi che l'Agente Immobiliare non è un Agente Immobilare e quindi non ha diritto alcuno di percepire le provvigioni e che anche nel caso in cui il modulo della proposta di acquisto che ha utilizzato per la tua proposta non fosse depositato, non ha diritto alle provvigioni.
   
   g

1. 
   
   Scusa Giorgino, ma non capisco cosa intendi quando dici "anche nel caso in cui il modulo della proposta di acquisto che ha utilizzato per la tua proposta non fosse depositato, non ha diritto alle provvigioni"
   Se un AI utilizza un modulo non depositato ma è regolarmente iscritto all'albo, non maturerebbe provvigioni?

 

[Sandro 7942]

Ciao Tempozero, l'Agenti Immobiliari DEVE depositare in C.C.I.A.A. i moduli che utilizza, pena una serie di sanzioni.

Però in effetti non penso che decada il diritto alla provvigione nel caso sia regolarmente iscritto al ruolo ma non depositi i moduli.

Giorgino, c'è qualche riferimento in particolare a ciò o è una tendenza dei tribunali annullare il diritto alle provvigioni in situazioni simili?

 

[tempozero]

Ma infatti. che ci fosse una possibilità sanzionatoria non vi erano dubbi, ma che venisse a mancare il diritto alla provvigione mi risultava sconosciuto.