(Porta/Finestra) non presente in planimetria. Acquisto Prima Casa

[Marionedda]

Salve,
Sono nuovo nel forum. Siccome sto per acquistare un immobile tramite un privato ma con proposta ancora non fatta, ultimamente mi sono sorti dei dubbi.
La casa ci piace (con cantina e posto auto in garage condominiale) e spero dopo tanto tempo in affitto e risparmi con nucleo famigliare di 4 e monoreddito riesca finalmente ad avere casa con mutuo, almeno per per i nostri figli in futuro dopo 20 anni di mutuo.

Abbiamo visitato l’immobile gia due volte ed il proprietario è sempre stato disponibile su ogni informazione meno su delle di cose:
- non darmi la visura catastale prima di firmare la proposta che da importo concordato verrà accettata
- la planimetria mi è stata data ma senza la planimetria del posto auto coperto in garage

Premetto che l’appartamento è un trilocale al piano terra ed ogni stanza eccetto una ed il bagno hanno accesso porta/finestra sul terrazzo/giardino di 60m2. La maggior parte dell’appartamento (forma rettangolare) è affacciato sul terrazzo ed il salone situato sulla parte sinistra dell’immobile è finestrata su due lati, di cui un lato verso il terrazzo di proprietà e l’altro lato su area condominiale.
Nella seconda visita ho fatto presente alla proprietaria che ce una porta/finestra con finestra confinante all’area condominiale (area dove tutti i condomini passano per uscire ed entrare dal cancello), ma la proprietaria ha solo detto che era normale. Guardando gli appartamenti sovrastanti pure loro sono muniti di porta finestra ma la differenza è che quelli sovrastanti hanno il loro balcone (quindi accesso privato) a differenza dell’appartamento in questione.

Insistendo sono riuscito ad avere la planimetria tramite whatsapp e riguardandola ho notato che su quel lato ce solo disegnata una finestra, disegno differente dalle altre stanze con porta finestra che si affacciano nel terrazzo di proprietà.

Lei non risponde dall’ultimo messaggio che gli ho mandato chiedendogli se la porta/finestra è nata dalla costruzione del palazzo. Gli ho chiesto se hanno ancora contatti con il costruttore e se dal progetto presentato (concessione/capitolato) risulti realmente disegnata una port/finestra e che erratamente è stata poi consegnata/depositata una planimetria priva di (P/F), quindi solo un errore da rettificare, credo da un geometra con una relazione.
Oppure la (P/F) non era inclusa nel progetto (concessione/capitolato/licenza edilizia) ma che erroreneamente è stata creata per seguire la forma delle finestre degli appartamenti muniti sovrastanti.

Ora questo silenzio dalla proprietà da cosa dipende?
Ci sono soluzioni senza aspettare i lunghi tempi per una sanatoria? Cosa veramente stanno cercando di nascondere?
Sono in causa con il condominio a riguardo?
È normale avere un accesso diretto (P/F) verso area condominiale oltre che alla porta d’ingresso?
Cosa comporta se la perizia della banca approva il tutto ed io riesca ad acquistare l’immobile senza problemi (problemi che poi ci sono - di difformità)

Non sono esperto in materia ma dopo tante letture online almeno sono riuscito piu o meno ad avere una visione migliore sullo stato di fatto.
Perdonatemi in anticipo per le parole non tecniche ma spero di essermi spiegato al meglio.

Mi potreste gentilmente aiutare a capire come procedere o lasciare stare?

Qualunque consiglio lo terrò tesoro.
Grazie

 

[Mimi]

Premesso che la mia esperienza è dovuta esclusivamente per aver acquistato/venduto casa per me è per i miei figli (in 18 anni 8 atti), ma da quanto scrivi io ci andrei con i piedi di piombo... vero è che ho sempre acquistato tramite agenzia e per 2 volte direttamente da costruttore ma le planimetrie, le visure catastali mi sono sempre state consegnate dietro mia richiesta ancor prima di fare una proposta. Circa 8 anni fa, mi sono trovato ad acquistare un immobile che aveva 7 proprietari (divenuti tali per successione) oltre ad avere planimetria e visura catastale dall'agente immobiliare prima della proposta, feci inserire una clausola che la proposta, se accettata, si sarebbe concretizzata dopo 20 giorni, il tempo necessario per accertamenti da parte del mio notaio e tecnico di fiducia. La compravendita non ebbe seguito perchè furono trovati problemi a livello catastale non sanabili.
il mio consiglio e quello di far verificare se planimetria e dati catastali corrispondono q quanto presente al catasto, non vorrei "sbagliare" ma mi sembra che adesso bisogna presentare al notaio un certificato di conformità dati catastali redatto da un professionista abilitato

 

[francesca63]

Mi potreste gentilmente aiutare a capire come procedere o lasciare stare?

Invece di fare congetture o ipotesi, incarica un tecnico di tua fiducia che faccia tutti i controlli necessari, sulla regolarità catastale ed edilizia .
Se non vuoi rischiare di perdere l’immobile, fai proposta condizionata alle suddette verifiche.
Ma anche formulare una proposta ( di solito tra privati non si fanno proposte, si firma direttamente un contratto, dopo aver concordato le varie clausole), non è attività da sottovalutare; anche per quello sarebbe preferibile farsi assistere da un professionista .

 

[Marionedda]

Premesso che la mia esperienza è dovuta esclusivamente per aver acquistato/venduto casa per me è per i miei figli (in 18 anni 8 atti), ma da quanto scrivi io ci andrei con i piedi di piombo... vero è che ho sempre acquistato tramite agenzia e per 2 volte direttamente da costruttore ma le planimetrie, le visure catastali mi sono sempre state consegnate dietro mia richiesta ancor prima di fare una proposta. Circa 8 anni fa, mi sono trovato ad acquistare un immobile che aveva 7 proprietari (divenuti tali per successione) oltre ad avere planimetria e visura catastale dall'agente immobiliare prima della proposta, feci inserire una clausola che la proposta, se accettata, si sarebbe concretizzata dopo 20 giorni, il tempo necessario per accertamenti da parte del mio notaio e tecnico di fiducia. La compravendita non ebbe seguito perchè furono trovati problemi a livello catastale non sanabili.
il mio consiglio e quello di far verificare se planimetria e dati catastali corrispondono q quanto presente al catasto, non vorrei "sbagliare" ma mi sembra che adesso bisogna presentare al notaio un certificato di conformità dati catastali redatto da un professionista abilitato

Ciao, sicuramente farò cosi e prima di firmare la propostani faró dare tutti i documenti necessari per le verifiche perche da quello che so normalmente acquistando casa tramite agenzia si possono avere almeno visura e planimetria catastale/urbanistica.
La proprietà conferma che ha tutte le documentazioni necessarie ma non capisco perchè le vuole consegnare solo e soltanto dopo la proposta accettata. Li chiameró dicendo che se vogliono la proposta me li dovranno fornire per un controllo da parte di un tecnico e sicuramente faró concretizzare la proposta accettata dopo un tot di giorni per tali verifiche.
Ora non so se è l’intero fabbricato in se non ha agibilità e non so se un appartamento possa avere agibilità se un fabbricato non lo abbia.
Il costruttore abita accanto al palazzo ove ce l’appartamento in questione e non saprei se contattare direttamente lui. Lui si chiederà chi sono io a chiedergli informazioni a riguardo.

 

[Marionedda]

Invece di fare congetture o ipotesi, incarica un tecnico di tua fiducia che faccia tutti i controlli necessari, sulla regolarità catastale ed edilizia .
Se non vuoi rischiare di perdere l’immobile, fai proposta condizionata alle suddette verifiche.
Ma anche formulare una proposta ( di solito tra privati non si fanno proposte, si firma direttamente un contratto, dopo aver concordato le varie clausole), non è attività da sottovalutare; anche per quello sarebbe preferibile farsi assistere da un professionista .

Si hai perfettamente ragione alla fine sarà una proposta con seguito di accettazione.
Sicuramente faró condizionare la proposta con necessarie verifiche tecniche, oltre alle altre riguardanti ad esito mutuo, esito perizia istituto di credito.
Grazie

 

[Mimi]

Il costruttore abita accanto al palazzo ove ce l’appartamento in questione e non saprei se contattare direttamente lui. Lui si chiederà chi sono io a chiedergli informazioni a riguardo.

Visto che la trattativa e tra privati io la imposterei cosi...
Fai la tua proposta di acquisto inserendo la clausola che qualora venga accettata la parte venditrice si impegna a consegnare planimetria e visura catastale affinchè il tecnico di tua fiducia e il tuo notaio possono effettuare verifiche e controlli e solo se tutto risulterà "regolare" si procederà secondo quando concordato nella proposta, ricordati inoltre di inserire anche la clausola che eventuali acconti/caparra sarà data solo dopo il buon esito dei controlli.
Come ti dicevo necessita che ci sia un un certificato di conformità dati catastali redatto da un professionista abilitato, senza di questo mi sembra che il notaio non possa fare atto.

 

[brina82]

Cosa comporta se la perizia della banca approva il tutto ed io riesca ad acquistare l’immobile senza problemi (problemi che poi ci sono - di difformità)

Suggerisco l'intervento di un tecnico di fiducia, che ti assita.

Prevedi bene perchè il mutuo potrebbe essere deliberato anche in presenza di difformità, quindi pretendi che venga comunque tutto sistemato, prima del rogito.

 

[Marionedda]

Visto che la trattativa e tra privati io la imposterei cosi...
Fai la tua proposta di acquisto inserendo la clausola che qualora venga accettata la parte venditrice si impegna a consegnare planimetria e visura catastale affinchè il tecnico di tua fiducia e il tuo notaio possono effettuare verifiche e controlli e solo se tutto risulterà "regolare" si procederà secondo quando concordato nella proposta, ricordati inoltre di inserire anche la clausola che eventuali acconti/caparra sarà data solo dopo il buon esito dei controlli.
Come ti dicevo necessita che ci sia un un certificato di conformità dati catastali redatto da un professionista abilitato, senza di questo mi sembra che il notaio non possa fare atto.

Grazie,
Mi aiuteresti a stendere per bene questa clausola? anche perchè dalla proposta dovrei già dare una caparra se non erro, e quindi non penso che il venditore accetti la proposta senza tale.
Insomma dovrei mettere in clausola quanto hai menzionato, ma purtroppo con caparra ma annullando tale proposta “accettata” se dopo verifiche da un tecnico specializzato, risultino difformità che potrebbero compromettere la compravendita (ed anche una eventuale futura compravendita)

 

[Mimi]

Mi aiuteresti a stendere per bene questa clausola? anche perchè dalla proposta dovrei già dare una caparra se non erro, e quindi non penso che il venditore accetti la proposta senza tale.

Sicuramente Francesca63 potrà “aggiustare” meglio questo mio suggerimento.
Da quanto scrivi, io personalmente chiuderei ogni trattativa, sento puzza di bruciato, fatta questa premessa addentriamoci nella "questione".
Vero è che alla proposta deve esserci allegato anche una assegno (la caparra) in genere non supera il 5% del prezzo di acquisto, ma….
cè un MA grande quando un grattacielo, che fa la differenza dell'acquistare tramite agenzia o direttamente da un privato...
se la proposta viene accettata l’assegno non viene consegnato al venditore ma lo trattiene l’agente immobiliare per i seguenti motivi:

1) Se l’acquisto è vincolato al buon esito del mutuo, e questo non viene concesso, la proposta si annulla e l’assegno riconsegnato al proprietario;
2) Se la proposta contiene delle clausole e queste si dovessero rilevare “negative” la proposta si annulla e l’assegno ritorna al proprietario.

Come puoi ben capire una proposta tramite agente immobiliare ha delle garanzie cosa ben diversa se avviene tra privati.

Tu puoi metterci tutte le clausole che vuoi nella tua proposta, ma poi se da una verifica dovesse risultare che ci sono abusi non sanabili e/o molto costosi mi sai dire come fai a farti restituire l’assegno dato come caparra?
Solo tramite un azione legale, con dispendio di soldi, forse riuscirai a farti restituire il tuo assegno.
Il fatto che non vuole consegnarti planimetria e visura catastale prima di ogni proposta vuol dire che molto probabilmente cè qualcosa che non “quadra” e non una semplice cosa sanabile con poco o niente.
Detto questo, secondo me dovresti lasciar perdere ogni trattativa ma se proprio ci tieni a quell’immobile, questo il mio consiglio.

Chiedi assistenza ad un professionista il quale può accedere alla banca dati del catasto ed ottenere quello che il venditore e restio a rilasciarti, il professionista con la documentazione prelevata dal catasto si reca in comune ed acquisisce ulteriori altre informazioni, nel frattempo dai mandato al tuo notaio di effettuare una verifica su quell’immobile, dopo il benestare del notaio chiedi al venditore di voler rivedere nuovamente l’abitazione e ci vai con il professionista e cosi lui potrà verificare se tutto corrisponde.

Solo dopo il benestare del notaio e del professionista potrai stipulare una proposta e/o un preliminare di vendita specificando “caparra con firmatoria”.

 

[ferruccio]

Ammazza oh! Da una porta finestra a pensare di far esplodere il palazzo, ce ne passa.. E che avrà fatto mai sto povero venditore da metterlo così in croce?