Possibile abuso su immobile acquistato

[d1ego]

Se ci posso buttareni miei 2 centesimi, il geometra portato dall'Agenzia ha fatto un pessimo servizio, grazie al mio tecnico "di parte", i danni si sono riversati in gran parte sul venditore.
Quindi, nel dubbio, se non comprate da Ingelmann, tecnico di parte sicuramente.

 

[saro89]

Salve a tutti,

Mi sono iscritto al forum per un consiglio vostro di una mia situazione che vi descriverò.
Mio padre avendo due sorelle una sposata senza figli e l'altra celibe, decedute nel 93- e nel 94. Si è aperta la successione e essendo in 7 gli eredi, mio padre inizia a comprare quote di eredità di terreni e fabbricati da 3 fratelli, senza che questi documenti vengono registrati ma solo scritture private.
A seguito di questa iniziativa di mio padre, un erede fa istanza al tribunale affinché la successione da indivisibile venga acquistata da essa e questa causa civile si protrae fino al 2009.
Mio padre essendo possessore per tutti questi anni voleva acquisire tutta la proprietà delle defunte, "io gli consigliavo di istituire istanza di usucapione" ma l'avvocato non solo lo sconsigliava dicendogli di non essere valido nel 2011 ma gli ha fatto perdere la causa non presentando i compromessi tra le parti che attestava di aver la maggior quota di'eredità.
Nel 2009 con sentenza da parte del giudice condanna alla erede al pagamento di tutte le quote e renderla così proprietaria di tutto ( che a noi questa sentenza non è stata notificata).
Essendo possessore mi è arrivata anche una richiesta di sfratto notificata a dicembre 2013. Posso fare ricorso a questa sentenza?
Questi miei parenti hanno attuato un sistema in modo tale che io non potessi fare appello, mettendomi contro pure l'avvocato da mio padre nominato.
A giorni l'ufficiale giudiziario Verrà perché vuole che io cedi il possesso delle proprietà.
Posso mettere in moto un meccanismo che avendo coltivato le terre devo raccogliere il grano da me seminato in modo da bloccare lo sfratto?
Vi chiedo come posso muovermi affinché non perdo tutti i sacrifici fatti da mio padre. Grazie

 

[un povero notaio]

Caro Saro89, innanzitutto il tuo quesito l'hai postato nella discussione sbagliata: qui stiamo parlando di tutt'altro. E poi che possiamo dirti se ci comunichi che c'è una sentenza passata in giudicato e addirittura stai aspettando l'Ufficiale Giudiziario per l'esecuzione? Solo un avvocato potrà dirti - studiando gli atti di causa - se ci sono ancora dei margini giudiziari. Di cui dubito.

 

[Braveheart84rm]

Allora riesumo questo vecchio topic per dirvi cosa abbiamo scoperto: l'abuso purtroppo c'è perché dalla visura catasale il portico chiuso non risulta (è aperto sulla planimeteria).
Oggi ho chiamato il vecchio proprietario per informarlo di ciò, e ha fatto lo gnorri dicendo che non ne sapeva nulla,c he lui aveva fatto solo delle ristrutturazioni interne e che la casa, quando l'aveva acquistata, era così com'è adesso. Purtroppo per lui ho chiesto informazioni a vicini che vivono in zona da anni e mi hanno confermato che è stato lui a chiudere il portico trasformandolo in salone. Quando ho detto ciò al tizio, richiamandolo, ha inziato ad arrampicarsi sugli specchi e poi a minacciare denunce, avvocati e bla bla bla, facendomi capire che è completamente in malafede. Ora informandomi in rete l'unica cosa da fare è sfruttare la doppia conformità, ma a quanto pare sarà tutto a spese nostre...

L'agenzie? Ribadisco la loro colpevolezza, e stavolta mia madre è fermamente intenzionata a denunciarli visto il loro comportamento. E non ditemi che l'agente deve solo mettere in contatto le parti, perché non è possibile prendersei 20 mila euro per un servizio scadente e ingannevole. Loro dovevano fare le verifiche, visto che lavorano nel settore, e non si può dire "dovevate stare attenti" perché se una persona è inesperta si affida a un professionista per un motivo preciso. Quindi la storia dell'AI incolpevole non regge.

Ma loro lavorano vicino casa mia, e ora racconterò ai clienti, quando entrano, come si comportano.

 

[Braveheart84rm]

ah e rispondo in anticipo a chi dice che l'AI non ha colpa (perché nel topic c'è qualcuno che è arrivato a dire questo). Guardate cosa dice il codice civile, art.1759:
L' 'articolo 1759 del Codice Civile stabilisce che il mediatore comunichi alle parti informazioni relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione dell'accordo.

Compiti dell'agente immobiliare sono:

- valutare corretamente l'immobile al fine di determinare il prezzo, eventualmente avvalendosi dell'ausilio di tecnici competenti ( geometri )

- presentare all'acquirente la reale situazione dell'immobile, mostrando eventuali problemi condominiali, di manutenzione straordinaria ecc.

- palesare all'acquirente la situazione dell'immobile come risulta dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari; esempio , segnalare l'esistenza di un'ipoteca e la natura del debito. Eseguire ricerca in catasto e quindi richiedere sempre le visure catastali, nonché verificare corrispondenza tra scheda catastale e immobile esistente

- segnalare alle parti i costi fiscali e notarili a cui andranno incontro nel caso in cui la compravendita vada a buon fine

- Se vogliamo essere più precisi, possiamo dire che l'agente deve: conoscere l'anno di costruzione; se il riscaldamento é autonomo o centralizzato; se é presente l'ascensore; la portineria; il posto auto; a quanto ammontano le spese condominiali ecc.

L' agente immobiliare inoltre deve chiedere al venditore di fornirgli informazioni riguardanti la casa che vuole vendere, ovvero planimetria, atto notarile di acquisto, visure catastali ecc.

I signori, anzi le signore, hanno violato tutti i punti evidenziati.

 

[Ponz]

CVD, come si vede ultimamente le tesi di chi dice che comprare case "usate" senza tecnico è cosa normale si stanno smontando ogni giorno di più.

L'unico iter che consente una compravendita sicura al 99% è quello che fa scattare gli obblighi quando IL TECNICO DELL'ACQUIRENTE ha fatto i controlli e dice "tutto ok".

Le agenzie hanno colpa solo se conoscevano la questione purtroppo, o se hanno GARANTITO o AFFERMATO che tutto era a posto e lo si può provare.

Quindi se l'agente ti ha tranquillizzato, durante la trattativa, sull'immobile puoi certamente chiamarlo in causa.

Per quanto riguarda quanto scrivi sopra sugli obblighi dell'agente, ti ribadisco che non li ha affatto, anche se oramai molti fanno (fare) tutto quanto dici, ma non è l'agente a dover fare quei controlli e ciò è un bene, se ci pensi.

L'agente deve comunicare quanto è di sua conoscenza, e sopratutto, se parla, deve indicare l'iter migliore per arrivare a una conclusione felice, non certo spingere alla compravendita imprudente.

 

[Braveheart84rm]

Ponz, certo, ma peccato che queste due signorine (facente parte di un noto franchising, la Pr....) non hanno fatto nulla di quanto tu hai indicato.

Ricordo che quando chiesi la planimetria la furba ci mostrò il disegno dell'architetto (il proprietario aveva chiesto i permessi per costruire un altro appartamento sopra), perché non aveva quella catastale dicendo che ci voleva tempo e denaro per ritirarla (falso, perché come ho fatto qualche giorno fa, la visura si può fare in 5 min a pochi euro). Noi ci siamo fidati (anche perché ci pareva assurdo che il prorpietario abbia chiesto il permesso di costruire sopra ma non di chiudere il portico), e cmq le due agenti avevan accennato al famoso piano casa; ma per usufurirne bisogna sempre presentare la DIA al comune di cui non c'è traccia.

E su una cosa poi non sono proprio d'accordo:

"er quanto riguarda quanto scrivi sopra sugli obblighi dell'agente, ti ribadisco che non li ha affatto, anche se oramai molti fanno (fare) tutto quanto dici, ma non è l'agente a dover fare quei controlli e ciò è un bene, se ci pensi. "

certo, allora gli agenti immobiliari si prendono 20 mila euro a botta solo per vedere casa? Una cifra spropositata per un servizio troppo ridotto. Non diciamo baggianate, per favore!

 

[mata]

Ponz, certo, ma peccato che queste due signorine (facente parte di un noto franchising, la Pr....) non hanno fatto nulla di quanto tu hai indicato.

Ricordo che quando chiesi la planimetria la furba ci mostrò il disegno dell'architetto (il proprietario aveva chiesto i permessi per costruire un altro appartamento sopra), perché non aveva quella catastale dicendo che ci voleva tempo e denaro per ritirarla (falso, perché come ho fatto qualche giorno fa, la visura si può fare in 5 min a pochi euro). Noi ci siamo fidati (anche perché ci pareva assurdo che il prorpietario abbia chiesto il permesso di costruire sopra ma non di chiudere il portico), e cmq le due agenti avevan accennato al famoso piano casa; ma per usufurirne bisogna sempre presentare la DIA al comune di cui non c'è traccia.

E su una cosa poi non sono proprio d'accordo:

"er quanto riguarda quanto scrivi sopra sugli obblighi dell'agente, ti ribadisco che non li ha affatto, anche se oramai molti fanno (fare) tutto quanto dici, ma non è l'agente a dover fare quei controlli e ciò è un bene, se ci pensi. "

certo, allora gli agenti immobiliari si prendono 20 mila euro a botta solo per vedere casa? Una cifra spropositata per un servizio troppo ridotto. Non diciamo baggianate, per favore!

Purtroppo sono tanti anni che faccio il professionista e ne ho viste di tutti i colori.
In genere le agenzie immobiliari (quelle poco serie) cercano di non evidenziare queste problematiche sia perché in tanti le ignorano o le conoscono sommariamente e/o le sottovalutano e sia perché una verifica di un tecnico potrebbe far saltare tutto: al limite si cerca di indirizzare l'acquirente verso un tecnico di loro fiducia (dell'agenzia o addirittura del venditore), minimizzando il compito da svolgere (rappresentando lo stesso come una mera relazione tecnica descrittiva) e così via. In questo caso l'atto si perfeziona, a meno di abusi eclatanti post 1967 (non esiste infatti nessuna Legge che imponga la dichiarazione circa la conformità ai permessi rilasciati). Mia opinione personale è che l'acquirente sottovaluti spesso l'operazione ed in parte ci giochi, cercando di risparmiare ...

 

[Ponz]

certo, allora gli agenti immobiliari si prendono 20 mila euro a botta solo per vedere casa? Una cifra spropositata per un servizio troppo ridotto. Non diciamo baggianate, per favore!

Il servizio che tu chiami ridotto è di fatto quello che fa nascere gli affari , ma tutti tendono a scordarselo pensando che quegli affari sarebbero nati anche senza

E in agenzia puoi non andarci, fortunatamente non siamo obbligatori.

MA tralasciamo.

Inutile scaldarsi: non sono obblighi dell'agente.

Ci vuole un tecnico dell'acquirente: chi compra senza gioca alla roulette russa, e dopo che ha letto questo mio post e tutti i miei post e i 3d dove lo dico di continuo, non mi fa manco pena: mal voluto non è mai troppo.

Chiaramente a te non lo aveva detto nessuno (anzi a tua madre) quindi mi dispiace molto che tu sia capitato in una agenzia facilona.

Spero tu possa avere soddisfazione.

Ps.

Il prossimo agente che ti dice che i notai o gli avvocati tutelano dai problemi urbanistici carezzalo in faccia dicendogli che è un cialtrone, tu hai pagato per questo lusso e puoi farlo.

 

[Ponz]

sia perché una verifica di un tecnico potrebbe far saltare tutto

Meglio farli saltare certi affari... certo ci sono dei tecnici che sono un pochino terroristi:
Es.

UN geometra noto della mia città, che cerco di evitare quando posso, su mandato del potenziale acquirente ha fatto saltare una proposta dicendo che siccome esisteva un vincolo all'archivio storico che permetteva al comune di demolire il fabbricato in qualsiasi momento (vale per molti edifici nella via) tale vincolo sarebbe stato un pericolo troppo grande e quindi ha deviato gli acquirenti presso una agenzia amica (al quale passa anche gli immobili di altri agenti quando gli capita).

Siccome durante la trattativa per tranquillizzare gli acquirenti abbiamo consigliato ai venditori di affidare allo stesso geometra eventuali sanaotrie ecc., poco dopo aver fatto saltare l'affare (40 gg) porta ai clienti (venditori) il provvedimento del comune che scioglie quel vincolo vetusto e assurdo, a costo "zero".

Chiaramente è un eccesso (reale) ma spesso il tecnico enfatizza molto i problemi per far apparire grandi le soluzioni, facendo saltare trattive senza alcun motivo.
Quanti affari ho concluso dove il tecnico urlava al lupo e poi lo stesso sistemava tutto con normale diligenza...