Si ritorna all'antico sul preliminare del preliminare:
È valido il «preliminare del preliminare»
di Angelo Busani
Il “preliminare del preliminare” è legittimo. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare. Una sentenza (la n. 4628 del 6 marzo) importante, perché è delle Sezioni Unite e rappresenta un’inversione della precedente giurisprudenza della Cassazione, che in passato aveva concluso per la nullità del contratto.
La pronuncia è rilevante anche perché il “preliminare del preliminare” è una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare. Fino a ieri, questa prassi doveva fare i conti con l’imbarazzo provocato dalle sentenze n. 8038/2009 e 19557/2009, nelle quali la Cassazione aveva appunto proclamato la nullità del “preliminare del preliminare”. La svolta che si ha con la sentenza n. 4628/2015 è dunque assai opportuna e di notevole impatto applicativo. Infatti, nella contrattazione immobiliare, spessissimo accade che si sia in presenza di una articolazione in tre fasi:
l’invio di una proposta e la sua conseguente accettazione (il che, per lo più, accade quando l’affare è intermediato da un’agenzia immobiliare), il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare);
la stipula di un contratto preliminare “vero e proprio”, ciò che spesso accade quando, dopo essersi scambiate proposta e accettazione, le parti contraenti si trovano presso uno studio notarile per riprodurre (di solito, con l’aggiunta di clausole più particolareggiate), in un contratto firmato simultaneamente, il contratto che, nei suoi punti essenziali, avevano già stipulato mediante l’accettazione della proposta;
la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile).
Nell’uso corrente, le tre fasi sono percepite come utili e forse imprescindibili (e pertanto giuridicamente giustificate).
Il primo step è infatti quello che si compie al fine di “bloccare” l’affare nei suoi aspetti cruciali (identificazione dell’immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto curarsi dei dettagli, perché c’è in campo l’idea che sia poi da percorrere un secondo “passaggio”, nel quale appunto l’accordo viene “raffinato” scendendo più nel dettaglio. Anche perché spesso (essendoci “di mezzo” un’agenzia immobiliare) la prima fase si svolge mediante una contrattazione “a distanza” (cioè con l’accettazione di una proposta da parte del soggetto cui la proposta contrattuale era stata diretta) e, talora, senza che le parti contraenti si siano nemmeno mai incontrate; mentre il secondo step rappresenta, nella maggior parte dei casi, la prima occasione nella quale i contraenti si mettono attorno a un tavolo e cioè il primo reale contatto tra i contraenti.
In questo contesto, la Cassazione (sentenza n. 8038/2009) riteneva invece che, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora «la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall’accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela». In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta “inutilità” del preliminare del preliminare.
Ora invece la svolta, in quanto la Cassazione riconosce che il “preliminare del preliminare” può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente relegato al rango di una superfetazione priva di alcun senso pratico: la Suprema corte detta infatti, ai giudici di merito, un principio di diritto secondo il quale deve essere ritenuto «produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».
È valido il «preliminare del preliminare»
di Angelo Busani
Il “preliminare del preliminare” è legittimo. Questa è la nuova posizione della Cassazione sul contratto preliminare con cui i contraenti si obbligano alla stipula di un successivo e ulteriore contratto preliminare. Una sentenza (la n. 4628 del 6 marzo) importante, perché è delle Sezioni Unite e rappresenta un’inversione della precedente giurisprudenza della Cassazione, che in passato aveva concluso per la nullità del contratto.
La pronuncia è rilevante anche perché il “preliminare del preliminare” è una fattispecie assai frequente nella contrattazione immobiliare. Fino a ieri, questa prassi doveva fare i conti con l’imbarazzo provocato dalle sentenze n. 8038/2009 e 19557/2009, nelle quali la Cassazione aveva appunto proclamato la nullità del “preliminare del preliminare”. La svolta che si ha con la sentenza n. 4628/2015 è dunque assai opportuna e di notevole impatto applicativo. Infatti, nella contrattazione immobiliare, spessissimo accade che si sia in presenza di una articolazione in tre fasi:
l’invio di una proposta e la sua conseguente accettazione (il che, per lo più, accade quando l’affare è intermediato da un’agenzia immobiliare), il che comporta la conclusione di un primo contratto (qualificabile, di solito, come contratto preliminare);
la stipula di un contratto preliminare “vero e proprio”, ciò che spesso accade quando, dopo essersi scambiate proposta e accettazione, le parti contraenti si trovano presso uno studio notarile per riprodurre (di solito, con l’aggiunta di clausole più particolareggiate), in un contratto firmato simultaneamente, il contratto che, nei suoi punti essenziali, avevano già stipulato mediante l’accettazione della proposta;
la stipula del contratto definitivo (il rogito notarile).
Nell’uso corrente, le tre fasi sono percepite come utili e forse imprescindibili (e pertanto giuridicamente giustificate).
Il primo step è infatti quello che si compie al fine di “bloccare” l’affare nei suoi aspetti cruciali (identificazione dell’immobile, prezzo e tempistiche di pagamento e di rogito), senza tanto curarsi dei dettagli, perché c’è in campo l’idea che sia poi da percorrere un secondo “passaggio”, nel quale appunto l’accordo viene “raffinato” scendendo più nel dettaglio. Anche perché spesso (essendoci “di mezzo” un’agenzia immobiliare) la prima fase si svolge mediante una contrattazione “a distanza” (cioè con l’accettazione di una proposta da parte del soggetto cui la proposta contrattuale era stata diretta) e, talora, senza che le parti contraenti si siano nemmeno mai incontrate; mentre il secondo step rappresenta, nella maggior parte dei casi, la prima occasione nella quale i contraenti si mettono attorno a un tavolo e cioè il primo reale contatto tra i contraenti.
In questo contesto, la Cassazione (sentenza n. 8038/2009) riteneva invece che, nel corso di una trattativa per la compravendita di un immobile, qualora «la proposta irrevocabile di acquisto, seguita dall’accettazione del venditore, preveda che le parti debbano poi concludere un contratto preliminare, prima della conclusione di tale atto, hanno dato vita ad un contratto qualificabile come preliminare del preliminare, del quale deve essere dichiarata la nullità non essendo ravvisabile una causa meritevole di tutela». In altri termini, una nullità discendente da una ritenuta “inutilità” del preliminare del preliminare.
Ora invece la svolta, in quanto la Cassazione riconosce che il “preliminare del preliminare” può avere una sua propria dignità e non deve essere necessariamente relegato al rango di una superfetazione priva di alcun senso pratico: la Suprema corte detta infatti, ai giudici di merito, un principio di diritto secondo il quale deve essere ritenuto «produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare».
